Cena zakupu to tylko część prawdy: kto kupuje dom w Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW), musi dodatkowo liczyć się ze znacznymi kosztami dodatkowymi zakupu. Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), koszty notariusza i księgi wieczystej oraz, w danym przypadku, prowizja pośrednika szybko sumują się w NRW do około 11 do 12 procent ceny zakupu. To właśnie tę kwotę często niedoszacowuje się przy planowaniu, ponieważ banki z reguły jej nie finansują. Wyjaśniamy Państwu jasno i bez upiększeń, z jakich pozycji składają się koszty dodatkowe, jak są one wysokie i z jakim kapitałem własnym powinni Państwo się liczyć.
Czym są koszty dodatkowe przy zakupie domu?
Kosztami dodatkowymi zakupu określa się wszystkie koszty, które powstają przy nabyciu nieruchomości oprócz właściwej ceny zakupu. Powstają one niezależnie od tego, czy kupują Państwo dom jednorodzinny, mieszkanie własnościowe czy działkę. W Nadrenii Północnej-Westfalii składają się one zasadniczo z trzech elementów:
- Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer): podatek na rzecz urzędu skarbowego, w NRW 6,5 procent ceny zakupu.
- Koszty notariusza i księgi wieczystej: za obligatoryjnie wymagane sporządzenie aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej (Grundbuch), łącznie około 1,5 do 2 procent.
- Prowizja pośrednika: powstaje tylko wtedy, gdy uczestniczy pośrednik; udział kupującego w NRW wynosi zwykle około 3,57 procent z podatkiem VAT.
W sumie powinni Państwo w NRW liczyć się zatem z około 11 do 12 procent ceny zakupu tytułem kosztów dodatkowych, jeżeli uczestniczy pośrednik. Bez pośrednika kwota ta spada do około 8 do 8,5 procent. Ten przedział nie jest ustawowym ryczałtem, lecz wiarygodną wartością wynikającą z doświadczenia dla rynku Nadrenii Północnej-Westfalii.
Podatek od nabycia nieruchomości w NRW: 6,5 procent
Największą pojedynczą pozycją wśród kosztów dodatkowych zakupu w Nadrenii Północnej-Westfalii jest podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer). Jego wysokość ustalają same kraje związkowe, a NRW z 6,5 procent ceny zakupu należy do krajów o najwyższej stawce. Zgodnie z administracją finansową NRW ten procent obowiązuje dla wszystkich umów sporządzonych w formie aktu notarialnego od 1 stycznia 2015 roku.
Podstawą wymiaru zgodnie z paragrafami 8 i 9 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz) jest z reguły uzgodniona cena zakupu. Choć ustawowo kupujący i sprzedający są solidarnie dłużnikami podatkowymi (paragraf 13 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości), w praktyce w umowie sprzedaży niemal zawsze ustala się, że podatek ponosi kupujący. Podatek staje się wymagalny nie w terminie u notariusza, lecz dopiero po otrzymaniu decyzji o podatku od nabycia nieruchomości z urzędu skarbowego. Dopiero po zapłacie otrzymają Państwo zaświadczenie o niezaleganiu (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez którego sąd wieczystoksięgowy nie wpisze Państwa jako nowego właściciela.
Koszty notariusza i księgi wieczystej: około 1,5 do 2 procent
W Niemczech zakup nieruchomości nie jest możliwy bez notariusza. Zgodnie z paragrafem 311b ustęp 1 BGB każda umowa sprzedaży dotycząca nieruchomości gruntowej musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Notariusz doradza neutralnie obu stronom, zabezpiecza cenę zakupu i dba o to, aby żadna ze stron nie spełniła świadczenia z góry bez ochrony.
Na koszty notariusza i księgi wieczystej łącznie powinni Państwo zaplanować około 1,5 do 2 procent ceny zakupu. Większa ich część przypada na notariusza, mniejsza na sąd wieczystoksięgowy. Opłaty te nie podlegają negocjacjom: regulują je przepisy ustawy o kosztach sądów i notariuszy w sprawach sądownictwa nieprocesowego (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, GNotKG) i są one ustalone ustawowo na stałe, identyczne dla wszystkich notariuszy przy tej samej wartości czynności. Z reguły, zgodnie z paragrafem 448 ustęp 2 BGB, koszty te ponosi strona kupująca. Jeżeli zakup jest finansowany, dochodzi sporządzenie aktu notarialnego dotyczącego hipoteki (Grundschuld) na rzecz banku, co nieco podnosi kwotę.
Prowizja pośrednika: podział po połowie od końca 2020 roku
Jeżeli przy zakupie działa pośrednik, prowizja pośrednika dochodzi jako trzecia duża pozycja. Od 23 grudnia 2020 roku dla mieszkań i domów jednorodzinnych obowiązuje jednolita ogólnokrajowa regulacja: zgodnie z paragrafem 656c BGB pośrednik działający dla obu stron może żądać od kupującego i sprzedającego jedynie prowizji w tej samej wysokości. A zgodnie z paragrafem 656d BGB pośrednik, jeżeli zlecenie udzieliła tylko jedna strona, może żądać od drugiej najwyżej połowy prowizji.
W praktyce prowadzi to przy zakupie domu lub mieszkania do podziału po połowie. W Nadrenii Północnej-Westfalii udział kupującego wynosi przez to zwykle około 3,57 procent z podatkiem VAT, co odpowiada 3 procentom netto powiększonym o 19 procent podatku VAT. Warto wiedzieć: ta reguła podziału obowiązuje tylko dla mieszkań i domów jednorodzinnych. W przypadku niezabudowanych działek lub budynków wielorodzinnych paragrafy 656c i 656d BGB nie mają zastosowania, tam możliwe są inne modele.
Przykładowe wyliczenie dla 500.000 euro w Düsseldorfie
Konkretna liczba sprawia, że rząd wielkości staje się uchwytny. Przyjmujemy cenę zakupu wynoszącą 500.000 euro dla nieruchomości w Düsseldorfie, finansowaną i z udziałem pośrednika:
- Podatek od nabycia nieruchomości (6,5 %): 32.500 euro
- Koszty notariusza i księgi wieczystej (około 1,5 do 2 %): około 7.500 do 10.000 euro
- Prowizja pośrednika, udział kupującego (3,57 %): 17.850 euro
W sumie daje to koszty dodatkowe zakupu w wysokości około 57.850 do 60.350 euro, czyli około 11,6 do 12,1 procent ceny zakupu. Te niemal 60.000 euro dochodzą do ceny zakupu i z reguły muszą zostać pokryte ze środków własnych. Jeżeli pośrednik nie uczestniczy, kwota zmniejsza się do około 40.000 do 42.500 euro, czyli około 8 do 8,5 procent. Dokładne koszty notariusza i księgi wieczystej zależą od GNotKG i od konkretnego przypadku.
Dlaczego powinni Państwo pokryć koszty dodatkowe z kapitału własnego
Jeden punkt jest przy planowaniu szczególnie często pomijany: banki z reguły nie finansują kosztów dodatkowych zakupu. Powód tkwi w logice finansowania nieruchomości. Bank wymierza swój kredyt według wartości nieruchomości, tak zwanej podstawy zabezpieczenia kredytu (Beleihungsgrundlage). Podatek od nabycia nieruchomości oraz koszty notariusza i pośrednika nie podnoszą jednak tej wartości, ponieważ są to czyste koszty transakcyjne, które w razie potrzeby nie stanowią dla banku żadnego ekwiwalentu.
Dlatego większość banków oczekuje, że kupujący pokryją koszty dodatkowe z kapitału własnego. Kto chce kupić dom za 500.000 euro w NRW, powinien mieć zatem na uwadze nie tylko cenę zakupu, lecz dodatkowo dysponować około 50.000 do 60.000 euro środków własnych na koszty dodatkowe. Finansowanie, które poza ceną zakupu pokrywa również koszty dodatkowe, jest wprawdzie w pojedynczych przypadkach możliwe, lecz zwykle wiąże się z wyższym oprocentowaniem i surowszą weryfikacją. Realistyczne planowanie kosztów od samego początku oszczędza Państwu zatem przykrych niespodzianek na krótko przed terminem u notariusza.
Tak towarzyszymy Państwu przy zakupie w Düsseldorfie i NRW
Poszczególne pozycje kosztów dodatkowych zakupu są w znacznej mierze ustalone ustawowo lub zwyczajowo na rynku, jednak to sprawny przebieg decyduje o tym, czy zakup domu uda się dobrze przygotowany. W Richter Immobilien-Transaktionen towarzyszymy Państwu przy zakupie w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii przez cały przebieg, od sprawdzenia dokumentów, poprzez realistyczne planowanie kosztów, aż po termin u notariusza i przekazanie. Dzięki temu w każdej chwili wiedzą Państwo, jakie kroki są przed Państwem i jakie koszty Państwa czekają.
Od ponad 60 lat Wolfgang Richter GmbH jest zakorzeniona w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii. To doświadczenie oraz wypracowana przez lata sieć kontaktów licząca ponad 20.000 kontaktów dają Państwu pewność, że do zakupu nieruchomości przystąpią Państwo dobrze przygotowani i z solidnym planowaniem kosztów.
