El precio de compra es solo una parte de la verdad: quien adquiere una vivienda en Renania del Norte-Westfalia (NRW) debe contar adicionalmente con considerables gastos accesorios de compra. El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer), los gastos de notario y de registro de la propiedad y, en su caso, la comisión de la agencia inmobiliaria se suman rápidamente en NRW hasta alrededor del 11 al 12 por ciento del precio de compra. Precisamente este importe se subestima a menudo en la planificación, ya que los bancos por regla general no lo financian. Le explicamos con claridad y sin adornos de qué partidas se componen los gastos accesorios, a cuánto ascienden y con qué fondos propios debería contar.
¿Qué son los gastos accesorios en la compra de una vivienda?
Se denominan gastos accesorios de compra todos los costes que surgen al adquirir un inmueble además del propio precio de compra. Se generan con independencia de si usted compra una casa unifamiliar, un piso en propiedad o un terreno. En Renania del Norte-Westfalia se componen esencialmente de tres elementos:
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer): un impuesto a favor de la hacienda pública, en NRW el 6,5 por ciento del precio de compra.
- Gastos de notario y de registro de la propiedad: para la elevación a escritura pública, obligatoria por ley, y la inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch); en conjunto, alrededor del 1,5 al 2 por ciento.
- Comisión de la agencia inmobiliaria: solo se devenga si interviene una agencia; la parte que corresponde al comprador en NRW se sitúa habitualmente en torno al 3,57 por ciento, IVA incluido.
En total, en NRW debería contar, por tanto, con aproximadamente un 11 a un 12 por ciento del precio de compra en gastos accesorios cuando interviene una agencia. Sin agencia, el importe se reduce a alrededor del 8 al 8,5 por ciento. Este margen no es un valor a tanto alzado establecido por ley, sino un valor empírico fiable para el mercado de Renania del Norte-Westfalia.
Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en NRW: 6,5 por ciento
La partida individual más elevada entre los gastos accesorios de compra en Renania del Norte-Westfalia es el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer). El importe lo fijan los propios estados federados, y NRW se encuentra, con el 6,5 por ciento del precio de compra, entre los estados con el tipo más alto. Según la administración tributaria de NRW, este porcentaje se aplica a todos los contratos elevados a escritura pública a partir del 1 de enero de 2015.
La base imponible conforme a los artículos 8 y 9 de la Ley del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz) es, por regla general, el precio de compra acordado. Aunque por ley el comprador y el vendedor son deudores tributarios solidarios (artículo 13 de la Ley del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias), en la práctica el contrato de compraventa estipula casi siempre que el comprador soporta el impuesto. El impuesto no se devenga en la cita ante notario, sino solo tras recibir la liquidación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias de la hacienda pública. Únicamente después del pago obtendrá usted el certificado de no objeción (Unbedenklichkeitsbescheinigung), sin el cual el registro de la propiedad no le inscribirá como nuevo titular.
Gastos de notario y de registro de la propiedad: en torno al 1,5 al 2 por ciento
En Alemania, la compra de un inmueble no es posible sin notario. Conforme al artículo 311b, apartado 1, del Código Civil alemán (BGB), todo contrato de compraventa relativo a un terreno debe elevarse a escritura pública ante notario; de lo contrario, es nulo. El notario asesora a ambas partes de forma neutral, asegura el precio de compra y vela por que ninguna parte realice su prestación de forma anticipada y desprotegida.
Para los gastos de notario y de registro de la propiedad en conjunto debería prever en torno al 1,5 al 2 por ciento del precio de compra. De ellos, la mayor parte corresponde al notario y la menor al registro de la propiedad. Los aranceles no son negociables: se rigen por la Ley de costes de la jurisdicción voluntaria para tribunales y notarios (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, GNotKG) y están fijados por ley, siendo idénticos para todos los notarios ante un mismo valor del negocio. Por regla general, conforme al artículo 448, apartado 2, del BGB, la parte compradora soporta estos costes. Si la compra se financia, se añade la elevación a escritura pública de la carga registral (Grundschuld) a favor del banco, lo que incrementa algo el importe.
Comisión de la agencia inmobiliaria: reparto por mitades desde finales de 2020
Si en la compra interviene una agencia, la comisión de esta se añade como tercera gran partida. Desde el 23 de diciembre de 2020 rige para viviendas y casas unifamiliares una regulación uniforme a escala federal: conforme al artículo 656c del BGB, una agencia que actúa para ambas partes solo puede exigir al comprador y al vendedor una comisión por el mismo importe. Y conforme al artículo 656d del BGB, cuando solo una parte ha otorgado el encargo, la agencia puede exigir a la otra como máximo la mitad de la comisión.
En la práctica, esto conduce, al comprar una casa o un piso, a un reparto por mitades. En Renania del Norte-Westfalia, la parte que corresponde al comprador se sitúa por ello habitualmente en torno al 3,57 por ciento, IVA incluido, lo que equivale al 3 por ciento neto más el 19 por ciento de IVA. Conviene saber: esta regla de reparto solo se aplica a viviendas y casas unifamiliares. En terrenos sin edificar o en edificios plurifamiliares, los artículos 656c y 656d del BGB no se aplican; allí son posibles otros modelos.
Ejemplo de cálculo para 500.000 euros en Düsseldorf
Una cifra concreta hace tangible el orden de magnitud. Partimos de un precio de compra de 500.000 euros para un inmueble en Düsseldorf, financiado y con intervención de una agencia:
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (6,5 %): 32.500 euros
- Gastos de notario y de registro de la propiedad (en torno al 1,5 al 2 %): alrededor de 7.500 a 10.000 euros
- Comisión de la agencia, parte del comprador (3,57 %): 17.850 euros
En total resultan unos gastos accesorios de compra de alrededor de 57.850 a 60.350 euros, es decir, en torno al 11,6 al 12,1 por ciento del precio de compra. Estos casi 60.000 euros se suman al precio de compra y, por regla general, deben aportarse con fondos propios. Si no interviene una agencia, el importe se reduce a alrededor de 40.000 a 42.500 euros, es decir, en torno al 8 al 8,5 por ciento. Los gastos exactos de notario y de registro de la propiedad se rigen por el GNotKG y por el caso concreto.
Por qué debería aportar los gastos accesorios con fondos propios
Un aspecto se pasa por alto con especial frecuencia en la planificación: los bancos, por regla general, no financian los gastos accesorios de compra. La razón reside en la lógica de la financiación inmobiliaria. Un banco mide su préstamo en función del valor del inmueble, la denominada base de garantía hipotecaria (Beleihungsgrundlage). Sin embargo, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y los gastos de notario y de agencia no incrementan ese valor, pues se trata de meros costes de transacción que, en el peor de los casos, no representan ninguna contraprestación para el banco.
Por ello, la mayoría de los bancos espera que los compradores cubran los gastos accesorios con fondos propios. Quien desee comprar una casa por 500.000 euros en NRW no solo debería tener presente el precio de compra, sino mantener disponibles, además, alrededor de 50.000 a 60.000 euros de fondos propios para los gastos accesorios. Una financiación que, más allá del precio de compra, cubra también los gastos accesorios es posible en casos puntuales, pero suele ir acompañada de tipos de interés más altos y de un examen más estricto. Por tanto, una planificación realista de los costes desde el principio le ahorra desagradables sorpresas poco antes de la cita ante notario.
Así le acompañamos en la compra en Düsseldorf y NRW
Las distintas partidas de los gastos accesorios de compra están en gran medida fijadas por ley o son habituales en el mercado, pero es el desarrollo fluido del proceso lo que determina si una compra de vivienda se logra bien preparada. En Richter Immobilien-Transaktionen le acompañamos en la compra en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia a lo largo de todo el proceso, desde la revisión de la documentación, pasando por una planificación realista de los costes, hasta la cita ante notario y la entrega. Así sabrá en todo momento qué pasos van a darse y qué costes le esperan.
Desde hace más de 60 años, Wolfgang Richter GmbH está arraigada en Düsseldorf y en Renania del Norte-Westfalia. Esta experiencia y una red de contactos forjada a lo largo de los años, con más de 20.000 contactos, le brindan la seguridad de abordar la compra de su inmueble bien preparado y con una planificación de costes sólida.
