Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit: Wer in Nordrhein-Westfalen ein Haus kauft, muss zusätzlich mit erheblichen Kaufnebenkosten rechnen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision summieren sich in NRW schnell auf rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Genau dieser Betrag wird in der Planung oft unterschätzt, denn Banken finanzieren ihn in der Regel nicht mit. Wir erklären Ihnen klar und ohne Schönfärberei, aus welchen Posten sich die Nebenkosten zusammensetzen, wie hoch sie ausfallen und mit welchem Eigenkapital Sie rechnen sollten.
Was sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Als Kaufnebenkosten bezeichnet man alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie entstehen unabhängig davon, ob Sie ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen. In Nordrhein-Westfalen setzen sie sich im Wesentlichen aus drei Bausteinen zusammen:
- Grunderwerbsteuer: eine Steuer an das Finanzamt, in NRW 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: für die zwingend vorgeschriebene Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch, zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent.
- Maklerprovision: fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist, der Käuferanteil liegt in NRW üblicherweise bei etwa 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
In der Summe sollten Sie in NRW daher mit ungefähr 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen, wenn ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler sinkt der Betrag auf rund 8 bis 8,5 Prozent. Diese Spanne ist kein gesetzlicher Pauschalwert, sondern ein belastbarer Erfahrungswert für den nordrhein-westfälischen Markt.
Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 Prozent
Der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten ist in Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbsteuer. Die Höhe legen die Bundesländer selbst fest, und NRW gehört mit 6,5 Prozent des Kaufpreises zu den Ländern mit dem höchsten Satz. Dieser Prozentsatz gilt laut Finanzverwaltung NRW für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet wurden.
Bemessungsgrundlage ist nach den Paragrafen 8 und 9 des Grunderwerbsteuergesetzes in der Regel der vereinbarte Kaufpreis. Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer zwar gemeinsam Steuerschuldner (Paragraf 13 Grunderwerbsteuergesetz), in der Praxis wird im Kaufvertrag aber fast immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Die Steuer wird nicht am Notartermin fällig, sondern erst nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids vom Finanzamt. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer einträgt.
Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2 Prozent
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne Notar nicht möglich. Nach Paragraf 311b Absatz 1 BGB muss jeder Kaufvertrag über ein Grundstück notariell beurkundet werden, andernfalls ist er nichtig. Der Notar berät beide Seiten neutral, sichert den Kaufpreis ab und sorgt dafür, dass keine Partei ungeschützt in Vorleistung geht.
Für Notar- und Grundbuchkosten zusammen sollten Sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Davon entfällt der größere Teil auf den Notar, der kleinere auf das Grundbuchamt. Die Gebühren sind nicht verhandelbar: Sie richten sich nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) und sind für alle Notarinnen und Notare bei gleichem Geschäftswert identisch. In der Regel trägt nach Paragraf 448 Absatz 2 BGB die Käuferseite diese Kosten. Wird der Kauf finanziert, kommt die Beurkundung der Grundschuld für die Bank hinzu, was den Betrag etwas erhöht.
Maklerprovision: hälftige Teilung seit Ende 2020
Wird beim Kauf ein Makler tätig, kommt die Maklerprovision als dritter großer Posten hinzu. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser eine bundeseinheitliche Regelung: Nach Paragraf 656c BGB kann ein Makler, der für beide Seiten tätig wird, von Käufer und Verkäufer nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Und nach Paragraf 656d BGB darf der Makler, wenn nur eine Partei den Auftrag erteilt hat, von der anderen höchstens die Hälfte der Provision fordern.
In der Praxis führt das beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur hälftigen Teilung. In Nordrhein-Westfalen liegt der Käuferanteil dadurch üblicherweise bei etwa 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, das entspricht 3 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Wichtig zu wissen: Diese Teilungsregel gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei unbebauten Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern greifen die Paragrafen 656c und 656d BGB nicht, dort sind andere Modelle möglich.
Beispielrechnung für 500.000 Euro in Düsseldorf
Eine konkrete Zahl macht die Größenordnung greifbar. Wir gehen von einem Kaufpreis von 500.000 Euro für eine Immobilie in Düsseldorf aus, finanziert und mit eingeschaltetem Makler:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 32.500 Euro
- Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 %): etwa 7.500 bis 10.000 Euro
- Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 17.850 Euro
In der Summe ergeben sich Kaufnebenkosten von rund 57.850 bis 60.350 Euro, also etwa 11,6 bis 12,1 Prozent des Kaufpreises. Diese knapp 60.000 Euro kommen zum Kaufpreis hinzu und müssen in aller Regel aus Eigenmitteln aufgebracht werden. Fällt kein Makler an, reduziert sich der Betrag auf rund 40.000 bis 42.500 Euro, also etwa 8 bis 8,5 Prozent. Die exakten Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und dem konkreten Einzelfall.
Warum Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen sollten
Ein Punkt wird in der Planung besonders häufig übersehen: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Der Grund liegt in der Logik der Immobilienfinanzierung. Eine Bank bemisst ihren Kredit am Wert der Immobilie, der sogenannten Beleihungsgrundlage. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten erhöhen diesen Wert jedoch nicht, denn es handelt sich um reine Transaktionskosten, die im Ernstfall keinen Gegenwert für die Bank darstellen.
Deshalb erwarten die meisten Banken, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital bestreiten. Wer ein Haus für 500.000 Euro in NRW kaufen möchte, sollte also nicht nur den Kaufpreis im Blick haben, sondern zusätzlich rund 50.000 bis 60.000 Euro an Eigenmitteln für die Nebenkosten bereithalten. Eine Finanzierung, die über den Kaufpreis hinaus auch die Nebenkosten abdeckt, ist zwar in Einzelfällen möglich, geht aber meist mit höheren Zinsen und strengerer Prüfung einher. Eine realistische Kostenplanung von Anfang an erspart Ihnen daher böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
So begleiten wir Sie beim Kauf in Düsseldorf und NRW
Die einzelnen Posten der Kaufnebenkosten sind weitgehend gesetzlich oder marktüblich festgelegt, doch der reibungslose Ablauf entscheidet darüber, ob ein Hauskauf gut vorbereitet gelingt. Bei Richter Immobilien-Transaktionen begleiten wir Sie beim Kauf in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen durch den gesamten Ablauf, von der Prüfung der Unterlagen über die realistische Kostenplanung bis zum Notartermin und zur Übergabe. So wissen Sie zu jedem Zeitpunkt, welche Schritte anstehen und welche Kosten auf Sie zukommen.
Seit über 60 Jahren ist die Wolfgang Richter GmbH in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen verwurzelt. Diese Erfahrung und ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten geben Ihnen die Sicherheit, Ihren Immobilienkauf gut vorbereitet und mit einer belastbaren Kostenplanung anzugehen.
