Zakup domu jest dla większości ludzi największą decyzją w życiu, a droga od pierwszego ogłoszenia aż do własnego klucza przebiega według jasnej, uregulowanej prawnie kolejności. Kto zna ten przebieg, przechodzi przez każdy krok spokojniej i pewniej. Z ponad 60-letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości w Düsseldorfie towarzyszymy kupującym przez cały proces. Ten poradnik pokazuje chronologicznie, co i kiedy się dzieje, jak długo trwają poszczególne kroki, jakie koszty dodatkowe powstają w Nadrenii Północnej-Westfalii oraz jakich błędów należy unikać. Dzięki temu w każdej chwili wie Pan lub Pani, na jakim etapie się znajduje.
Krok 1: ustalenie budżetu i finansowania
Zanim obejrzy Pan lub Pani pierwszy dom, powinno być jasne, na ile można sobie pozwolić. Dlatego na początku stoi rzetelna ocena kapitału własnego, miesięcznej zdolności obciążenia i kosztów dodatkowych zakupu. Rzecznicy konsumentów i niezależni doradcy, tacy jak Finanztip, zalecają opłacenie co najmniej kosztów dodatkowych zakupu w całości z kapitału własnego, a ponadto najlepiej wniesienie około 20 procent ceny zakupu. Im wyższy kapitał własny, tym z reguły korzystniejsze są odsetki.
Z tymi liczbami rozmawia Pan lub Pani ze swoim bankiem albo z pośrednikiem finansowym i uzyskuje przyrzeczenie finansowania. Potwierdza ono, do jakiej kwoty można uzyskać finansowanie. Pisemne przyrzeczenie nie tylko daje pewność, ale czyni Pana lub Panią także atrakcyjniejszym kupującym, ponieważ sprzedający przywiązują dużą wagę do zabezpieczonego finansowania.
- Ustalenie kapitału własnego: oszczędności, środki z kasy budowlanej, dostępne fundusze.
- Uwzględnienie kosztów dodatkowych: w NRW z grubsza od 8 do 9 procent ceny zakupu bez prowizji pośrednika.
- Uzyskanie przyrzeczenia finansowania z banku, zanim zacznie się Pan lub Pani poważnie negocjować.
Krok 2: poszukiwanie i oględziny
Dopiero gdy ramy finansowe są ustalone, zaczynają się właściwe poszukiwania. Proszę określić swoje kryteria: lokalizację, wielkość, stan, dojazd oraz realistyczny limit ceny. W poszukiwanych lokalizacjach, takich jak Düsseldorf i okolice, dobrze działająca sieć kontaktów jest na wagę złota. Przez dziesięciolecia wyrosła u nas sieć z ponad 20.000 kontaktów, dzięki której obiekty często stają się widoczne na wczesnym etapie.
Podczas oględzin wyrabia Pan lub Pani sobie pierwsze wrażenie o substancji, lokalizacji i atmosferze. Proszę nie spieszyć się, w miarę możliwości obejrzeć kilkukrotnie i o różnych porach dnia. Proszę zwrócić uwagę na oznaki wilgoci, stan dachu, okien i ogrzewania, a także na otoczenie mieszkalne. Proszę zanotować otwarte pytania, które później wyjaśni Pan lub Pani na podstawie dokumentów.
Krok 3: sprawdzenie obiektu i dokumentów
Gdy obiekt już Pana lub Panią przekonał, następuje dokładne sprawdzenie. Teraz nie chodzi już o pierwsze wrażenie, lecz o fakty. Proszę poprosić o przedłożenie najważniejszych dokumentów i starannie je sprawdzić, najlepiej z fachowym wsparciem.
- Odpis z księgi wieczystej: kto jest właścicielem, jakie obciążenia, prawa drogi lub prawa zamieszkania są wpisane?
- Świadectwo energetyczne i dane dotyczące ogrzewania.
- Rok budowy, obliczenie powierzchni mieszkalnej, rzuty oraz w razie potrzeby informacja o obciążeniach budowlanych.
- W przypadku mieszkań własnościowych: akt podziału, protokoły zebrania właścicieli oraz wysokość rezerw.
Szczegółowa lista kontrolna przekroczyłaby ramy tego poradnika o przebiegu. Ważne w tym miejscu jest: proszę sprawdzić gruntownie, zanim zwiąże się Pan lub Pani prawnie, ponieważ po akcie notarialnym (Beurkundung) korekty są już prawie niemożliwe.
Krok 4: negocjacja ceny i rezerwacja
Gdy jest Pan lub Pani przekonany do obiektu, a dokumenty sprawdzone, następuje rozmowa o cenie zakupu. Rzeczowa argumentacja, oparta na lokalizacji, stanie i porównywalnych obiektach, prowadzi z doświadczenia do lepszych rezultatów niż ogólne żądania. Tutaj opłaca się znajomość rynku.
Gdy obie strony się porozumiały, nieruchomość często zostaje dla Pana lub Pani zarezerwowana, aby nie była równolegle dalej oferowana, podczas gdy przygotowywany jest termin u notariusza. Warto wiedzieć: ustne porozumienie lub rezerwacja to jeszcze nie skuteczna umowa kupna. Prawnie wiążący zakup staje się dopiero z aktem notarialnym (Beurkundung) w następnym kroku. Do tego czasu zasadniczo obie strony mogą jeszcze odstąpić.
Krok 5: projekt umowy kupna i termin u notariusza
Zakup domu lub działki jest w Niemczech skuteczny tylko z notariuszem. Zgodnie z § 311b ust. 1 BGB umowa, w której ktoś zobowiązuje się przenieść lub nabyć własność działki, wymaga aktu notarialnego (Beurkundung). Bez tej formy umowa jest nieważna.
Notariusz sporządza najpierw projekt umowy. W umowach z konsumentami projekt ten powinien z reguły być dostępny dwa tygodnie przed terminem aktu, zgodnie z § 17 ust. 2a ustawy o czynnościach notarialnych (Beurkundungsgesetz), aby miał Pan lub Pani wystarczająco czasu na sprawdzenie. Proszę przeczytać go spokojnie i wcześniej wyjaśnić otwarte kwestie. Podczas terminu u notariusza umowa jest odczytywana obu stronom i podpisywana. Notariusz jest zobowiązany do bezstronności i nie reprezentuje żadnej ze stron. Rola notariusza w szczegółach to odrębny temat; decydujące dla przebiegu jest to, że wraz z aktem zakup staje się prawnie wiążący.
Krok 6: wpis ostrzegawczy, wymagalność i zapłata ceny
Po akcie notarialnym realizacja przebiega przez notariusza. Najpierw zleca on wpis ostrzegawczy o przeniesieniu własności (Auflassungsvormerkung) w księdze wieczystej. Ten wpis ostrzegawczy zgodnie z § 883 BGB zabezpiecza Pana lub Pani roszczenie o przeniesienie własności i zapobiega temu, by dom został w międzyczasie sprzedany komuś innemu lub na nowo obciążony.
Dopiero gdy spełnione są wszystkie warunki wymagalności, notariusz informuje Pana lub Panią, że można zapłacić cenę zakupu. Należą do nich zwykle wpisany wpis ostrzegawczy oraz dokumenty do wykreślenia dawnych hipotek sprzedającego. Cenę zakupu płaci Pan lub Pani wtedy najczęściej bezpośrednio sprzedającemu; rachunek powierniczy notariusza jest dziś wyjątkiem. Proszę nigdy nie płacić, zanim notariusz wyraźnie nie potwierdzi wymagalności. Równolegle otrzymuje Pan lub Pani z urzędu skarbowego decyzję o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) i reguluje podatek.
Krok 7: przekazanie i przepisanie własności w księdze wieczystej
Wraz z pełną zapłatą ceny zakupu następuje przekazanie domu. W protokole przekazania odnotowuje Pan lub Pani stany liczników, przekazane klucze i stan obiektu. Od tej chwili pożytki, ciężary i ryzyko przechodzą na Pana lub Panią.
Właścicielem w sensie prawnym staje się Pan lub Pani jednak dopiero z wpisem do księgi wieczystej. Zgodnie z § 873 BGB własność działki przechodzi wyłącznie przez porozumienie i wpis; przeniesienie własności (Auflassung) zgodnie z § 925 BGB, czyli porozumienie o przejściu własności, jest składane przed notariuszem. Warunkiem przepisania jest zaświadczenie o niezgłoszeniu zastrzeżeń (Unbedenklichkeitsbescheinigung) z urzędu skarbowego, które wydawane jest dopiero po zapłacie podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) (§ 22 GrEStG). Gdy wszystkie dokumenty wpłynęły do sądu wieczystoksięgowego, zostaje Pan lub Pani wpisany jako nowy właściciel. Tym samym zakup domu jest zakończony.
