Comprar una casa es para la mayoría de las personas la mayor decisión de su vida, y el camino desde el primer anuncio hasta la propia llave sigue un orden claro y regulado por la ley. Quien conoce el proceso avanza con más calma y seguridad en cada paso. Con más de 60 años de experiencia en el mercado inmobiliario de Düsseldorf, acompañamos a los compradores durante todo el proceso. Esta guía le muestra cronológicamente qué ocurre y cuándo, cuánto duran los distintos pasos, qué gastos adicionales surgen en Renania del Norte-Westfalia y qué errores debe evitar. Así sabe en todo momento en qué punto se encuentra.
Paso 1: aclarar presupuesto y financiación
Antes de visitar la primera casa, debe saber cuánto puede permitirse. Por eso, todo comienza con una evaluación honesta de su capital propio, su capacidad de pago mensual y los gastos adicionales de compra. Defensores del consumidor y asesores independientes como Finanztip recomiendan pagar al menos los gastos adicionales de compra íntegramente con capital propio y, además, aportar idealmente alrededor del 20 por ciento del precio de compra. Cuanto mayor sea el capital propio, más bajos suelen ser los intereses.
Con estas cifras habla con su banco o con un intermediario de financiación y obtiene un compromiso de financiación. Este confirma hasta qué suma puede financiar. Un compromiso por escrito no solo le da seguridad, sino que también le hace más atractivo como comprador, porque los vendedores dan gran valor a una financiación asegurada.
- Determinar el capital propio: ahorros, saldo de plan de ahorro vivienda, medios disponibles.
- Prever los gastos adicionales: en NRW, a grandes rasgos del 8 al 9 por ciento del precio de compra sin la comisión del agente.
- Obtener el compromiso de financiación del banco antes de negociar en serio.
Paso 2: búsqueda y visita
Solo cuando el marco financiero está definido comienza la búsqueda propiamente dicha. Establezca sus criterios: ubicación, tamaño, estado, conexiones y un límite de precio realista. En ubicaciones demandadas como Düsseldorf y sus alrededores, una red que funcione bien vale oro. A lo largo de décadas ha crecido en nuestra casa una red con más de 20.000 contactos, a través de la cual los inmuebles a menudo se hacen visibles de forma temprana.
En la visita se hace una primera impresión de la sustancia, la ubicación y el ambiente. Tómese su tiempo, visite si es posible varias veces y a distintas horas del día. Preste atención a indicios de humedad, al estado del tejado, las ventanas y la calefacción, así como al entorno de la vivienda. Anote las preguntas abiertas que pueda aclarar más tarde con la documentación.
Paso 3: revisión del inmueble y de la documentación
Cuando un inmueble le ha convencido, sigue la revisión detallada. Ahora ya no se trata de la primera impresión, sino de hechos. Haga que le presenten los documentos más importantes y revíselos con cuidado, lo mejor con apoyo experto.
- Extracto del registro de la propiedad: ¿quién es el propietario, qué cargas, derechos de paso o de habitación están inscritos?
- Certificado energético y datos sobre la calefacción.
- Año de construcción, cálculo de la superficie habitable, planos y, en su caso, información sobre cargas urbanísticas.
- En el caso de pisos en propiedad horizontal: declaración de división, actas de la junta de propietarios y el importe de las reservas.
Una lista de verificación detallada excedería el marco de esta guía del proceso. Lo importante en este punto es: revise a fondo antes de comprometerse jurídicamente, porque tras la escritura notarial (Beurkundung) las correcciones apenas son ya posibles.
Paso 4: negociación del precio y reserva
Una vez convencido del inmueble y revisada la documentación, sigue la conversación sobre el precio de compra. Una argumentación objetiva, orientada a la ubicación, el estado y los inmuebles comparables, conduce por experiencia a mejores resultados que las exigencias genéricas. Aquí se rentabiliza el conocimiento del mercado.
Cuando ambas partes se han puesto de acuerdo, el inmueble suele reservarse para usted, de modo que no se siga ofreciendo en paralelo mientras se prepara la cita con el notario. Importante saber: un acuerdo verbal o una reserva todavía no es un contrato de compra válido. La compra solo se vuelve jurídicamente vinculante con la escritura notarial (Beurkundung) en el siguiente paso. Hasta entonces, en principio ambas partes pueden aún retirarse.
Paso 5: borrador del contrato de compra y cita con el notario
La compra de una casa o de un terreno solo es válida en Alemania con notario. Según el § 311b apdo. 1 BGB, un contrato por el que alguien se compromete a transmitir o adquirir la propiedad de un terreno requiere la escritura notarial (Beurkundung). Sin esta forma, el contrato es nulo.
El notario elabora primero un borrador de contrato. En los contratos con consumidores, este borrador debe estar disponible por regla general dos semanas antes de la cita de otorgamiento, según el § 17 apdo. 2a de la Ley de Otorgamiento (Beurkundungsgesetz), para que tenga tiempo suficiente de revisarlo. Léalo con calma y aclare de antemano los puntos abiertos. En la cita con el notario el contrato se lee en voz alta a ambas partes y se firma. El notario está obligado a la neutralidad y no representa a ninguna de las partes. El papel del notario en detalle es un tema aparte; lo decisivo para el proceso es que, con la escritura, la compra se vuelve jurídicamente vinculante.
Paso 6: anotación preventiva, exigibilidad y pago del precio
Tras la escritura notarial, la tramitación se realiza a través del notario. En primer lugar, este gestiona la anotación preventiva de transmisión (Auflassungsvormerkung) en el registro de la propiedad. Esta anotación preventiva, conforme al § 883 BGB, asegura su derecho a la transmisión de la propiedad e impide que la casa se venda entretanto a otra persona o se grave de nuevo.
Solo cuando se cumplen todos los requisitos de exigibilidad le comunica el notario que puede pagar el precio de compra. Entre ellos suelen estar la anotación preventiva inscrita y los documentos para cancelar las antiguas cargas hipotecarias del vendedor. Entonces, normalmente paga el precio de compra directamente al vendedor; una cuenta fiduciaria del notario es hoy la excepción. No pague nunca antes de que el notario haya confirmado expresamente la exigibilidad. En paralelo recibe de la oficina tributaria la liquidación del impuesto sobre transmisiones de bienes inmuebles (Grunderwerbsteuer) y abona el impuesto.
Paso 7: entrega e inscripción de la propiedad en el registro
Con el pago completo del precio de compra se produce la entrega de la casa. En un acta de entrega anota las lecturas de los contadores, las llaves entregadas y el estado. A partir de ese momento, los beneficios, las cargas y el riesgo pasan a usted.
Sin embargo, propietario en sentido jurídico solo lo es con la inscripción en el registro de la propiedad. Según el § 873 BGB, la propiedad de un terreno pasa únicamente por acuerdo e inscripción; la transmisión (Auflassung) según el § 925 BGB, es decir, el acuerdo sobre el traspaso de la propiedad, se declara ante el notario. Requisito para la inscripción es el certificado de no objeción fiscal (Unbedenklichkeitsbescheinigung) de la oficina tributaria, que solo se expide tras el pago del impuesto sobre transmisiones (Grunderwerbsteuer) (§ 22 GrEStG). Cuando todos los documentos han llegado al registro, queda inscrito como nuevo propietario. Con ello, la compra de la casa está concluida.
