İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Tapuya kayıtlı oturma hakkı ev satışını otomatik olarak engellemez. Ancak alıcının evi nasıl kullanabileceğini, finansmanı ve ulaşılabilecek fiyatı etkiler. Başlangıç noktası tapu sicilindeki tam kayıt ve hakkı kuran belgedir.
Bu taşınmazı satmayı mı düşünüyorsunuz? Satışınızı birlikte görüşelim
Önce hangi hakkın bulunduğunu belirleyin
BGB’nin 1093. maddesindeki hak, binanın veya bir bölümünün kararlaştırılan kapsamda malik dışlanarak konut olarak kullanılmasına imkân verir. Günlük dilde farklı düzenlemeler oturma hakkı olarak adlandırılır. Bu nedenle aile içi anlatımlar veya eski sözleşmenin başlığı yeterli değildir.
İlgili odaları, bahçe veya otoparkın ortak kullanımını, süreyi, gider paylaşımını ve koşulları inceleyin. İntifa hakkı daha geniş olabilir ve kira geliri elde etmeyi kapsayabilir. Tanıtımda ve değerlemede bu haklar birbirine eşit sayılmamalıdır.
Hak devam ederken satış veya önceden anlaşma
Hak devam ederse alıcı bunu planına katmalıdır. İlgili odalarda hemen kendisinin oturması mümkün olmayabilir. Dolayısıyla alıcı kitlesi serbestçe kullanılabilen bir evinkinden farklı olabilir. Satış tek başına kayıtlı hakkı ortadan kaldırmaz.
Alternatif olarak malik ve hak sahibi, gönüllü değişiklik veya kaldırmayı görüşebilir. Malikin böyle bir anlaşmayı otomatik olarak talep hakkı yoktur. Pazarlamadan önce olası bedel ve vergi konuları dahil çözümü noterle ele alın. Umulan bir anlaşma kesinleşmiş satış koşulu değildir.
Hakkın değere etkisi nasıl belirlenir?
Örneğin yüzde 20 veya 30 sabit indirim uygulamak güvenilir değerleme değildir. Yüksüz değer, etkilenen alan, kullanımın ekonomik yararı, giderlerin kararlaştırılan paylaşımı ve süre önemlidir. Ömür boyu hak, sabit kalan süreli haktan farklı varsayımlar gerektirir.
ImmoWertV’nin 47. maddesi, hak ve yüklerin uygun emsal veriler veya ekonomik etkiler üzerinden değerlendirilmesini düzenler. Hesaplanan rakam, gerçek alıcıların ve bankaların neyi kabul edeceğini tek başına belirlemez. Vergi değeri ile piyasa değeri farklı amaçlara da hizmet edebilir.
İnceleme için gerekli belgeler
- Tam kaydı içeren güncel tapu sicili örneği.
- Hakkı kuran belge ve sonraki değişiklikler.
- İlgili odaları ve ortak alanları açıkça gösteren planlar.
- İşletme giderleri, bakım ve varsa ödemeler hakkındaki anlaşmalar.
- Sona erme, alternatif çözümler veya terkin konusunda mevcut düzenlemeler.
Alıcı açısından yalnızca fiilen kullanılan alan değil, hukuken belgelenmiş kapsam önemlidir. Tapu sicilindeki hak ve yükler rehberimiz kayıtların bağlamını açıklar.
Taşınmak otomatik terkin anlamına gelmez
Hak sahibinin başka eve veya bakım kuruluşuna taşınması, hakkın sona erdiğini tek başına göstermez. Somut belge ve hukuki koşullar belirleyicidir. Sözlü bir vaat de yükten arındırılmış teslim için güvenilir dayanak oluşturmaz.
Hukuki işlemle kaldırmada BGB’nin 875. maddesi kural olarak haktan vazgeçme beyanı ve tapudan terkin gerektirir. Noter beyanları, kanıtları ve işlemin tamamlanmasını inceler. Bu yol netleşmeden serbest kullanım sözü vermeyin.
Gerçekçi satış süreci kurun
Önce ilgililerle hangi kullanımın sürmesinin istendiğini kararlaştırın. Değerleme, alıcı seçimi ve ziyaretler buna göre planlanabilir. Finansman sorununun noter randevusundan hemen önce ortaya çıkmaması için yükü ilgilenen alıcılara erken açıklayın.
Taşınmaz aile içi devirden geldiyse evin mirasla devri rehberi geçmiş durumu düzenlemeye yardımcı olabilir. İlk satış başvurusunda taşınmaz türü, posta kodu ve zaman planı yeterlidir. Hakkın ayrıntıları daha sonra belgeler üzerinden ilgili uzmanlarla incelenebilir.
