Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Ein eingetragenes Wohnrecht verhindert einen Hausverkauf nicht grundsätzlich. Es beeinflusst aber, wie ein Käufer das Haus nutzen kann, welche Finanzierung infrage kommt und welcher Preis erreichbar ist. Ausgangspunkt sind deshalb der genaue Grundbucheintrag und die Urkunde, mit der das Recht bestellt wurde.
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Zuerst klären: Welches Recht besteht genau?
Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt die vereinbarte Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils zum Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers. Umgangssprachlich werden unterschiedliche Regelungen als „Wohnrecht“ bezeichnet. Verlassen Sie sich daher nicht allein auf familiäre Absprachen oder die Überschrift eines alten Vertrags.
Prüfen Sie betroffene Räume, Mitbenutzung von Garten oder Stellplatz, Dauer, Kostenverteilung und mögliche Bedingungen. Ein Nießbrauch kann weiter reichen und insbesondere die Erzielung von Mieteinnahmen umfassen. Diese Rechte dürfen in Exposé und Bewertung nicht gleichgesetzt werden.
Verkauf mit bestehendem Recht oder vorherige Einigung
Bleibt das Recht bestehen, muss der Käufer es in seiner Planung berücksichtigen. Eine sofortige Selbstnutzung der betroffenen Räume kann dann ausscheiden. Der Käuferkreis ist deshalb oft anders als bei einem frei verfügbaren Haus. Ein Verkauf allein beseitigt das eingetragene Recht nicht.
Alternativ können Eigentümer und berechtigte Person über eine einvernehmliche Änderung oder Aufhebung sprechen. Dazu besteht nicht automatisch ein Anspruch. Klären Sie eine solche Lösung vor der Vermarktung mit dem Notariat, einschließlich einer möglichen Gegenleistung und steuerlicher Fragen. Eine nur erhoffte Einigung ist keine gesicherte Verkaufsbedingung.
Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Wert aus?
Ein pauschaler Abschlag von beispielsweise 20 oder 30 Prozent ist keine belastbare Bewertung. Relevant sind unter anderem der Wert ohne Belastung, die betroffene Fläche, der wirtschaftliche Nutzungsvorteil, die vereinbarte Kostentragung und die Laufzeit. Bei einem lebenslangen Recht sind andere Bewertungsannahmen erforderlich als bei einer festen Restdauer.
§ 47 ImmoWertV beschreibt die Bewertung von Rechten und Belastungen anhand geeigneter Vergleichsdaten oder der wirtschaftlichen Auswirkungen. Ein rechnerischer Wert ersetzt nicht die Prüfung, welchen Preis konkrete Käufer und deren Banken akzeptieren. Steuerliche und marktbezogene Bewertungen können zudem unterschiedliche Zwecke verfolgen.
Unterlagen für eine nachvollziehbare Prüfung
- Aktueller Grundbuchauszug mit dem vollständigen Eintrag.
- Bestellungsurkunde und spätere Änderungsvereinbarungen.
- Grundrisse mit eindeutig markierten betroffenen Räumen und Mitbenutzungsflächen.
- Regelungen zu Betriebskosten, Instandhaltung und gegebenenfalls Zahlungen.
- Vorhandene Vereinbarungen über Beendigung, Ersatzlösungen oder eine mögliche Löschung.
Für die Käuferprüfung zählt der rechtlich dokumentierte Umfang, nicht nur die aktuell ausgeübte Nutzung. Den Aufbau der Einträge erläutert unser Ratgeber zu Rechten und Belastungen im Grundbuch.
Auszug bedeutet nicht automatisch Löschung
Wenn die berechtigte Person auszieht oder in eine Pflegeeinrichtung wechselt, lässt sich daraus nicht pauschal das Ende des Rechts ableiten. Entscheidend sind die konkrete Vereinbarung und die rechtliche Prüfung. Auch eine mündliche Zusage schafft noch keine verlässlich lastenfreie Übergabe.
Für die rechtsgeschäftliche Aufhebung eines Grundstücksrechts verlangt § 875 BGB grundsätzlich die Aufgabeerklärung und die Löschung im Grundbuch. Das Notariat prüft Erklärungen, Nachweise und Vollzug. Geben Sie keine Zusage zur freien Verfügbarkeit ab, bevor dieser Weg geklärt ist.
Den Verkaufsprozess realistisch aufsetzen
Stimmen Sie zunächst mit den Beteiligten ab, welche Nutzung tatsächlich erhalten bleiben soll. Danach können Bewertung, Käuferansprache und Besichtigungen passend geplant werden. Legen Sie Interessenten die Belastung früh offen, damit deren Finanzierung nicht erst kurz vor dem Notartermin daran scheitert.
Bei einer Immobilie aus einem Familienübergang kann auch unser Ratgeber zum Vererben eines Hauses helfen, die Ausgangslage zu ordnen. Für eine erste Verkaufsanfrage reichen Immobilienart, Postleitzahl und Zeitplan. Die genaue Prüfung des Wohnrechts erfolgt anschließend anhand der Unterlagen mit den zuständigen Fachleuten.
