Ömrünüz boyunca taşınmazınıza yatırım yaptınız ve evinizin üzerindeki denetimi ve güvenceyi kaybetmeden mülkü daha hayattayken çocuklarınıza devretmek mi istiyorsunuz? İntifa hakkı (Nießbrauch), tam da bunu gerçekleştirmenin en etkili araçlarından biridir. Mülkiyeti devredersiniz ve buna rağmen evinizde oturma ya da kira geliri elde etme hakkını elinizde tutarsınız. Königsallee üzerindeki bir emlak danışmanlık kuruluşu olarak, 60 yılı aşkın süredir Düsseldorf'ta ve Kuzey Ren-Vestfalya genelinde mülk sahibi ailelere eşlik ediyoruz. Bu rehber, intifa hakkının arkasında neyin yattığını, hangi vergi avantajlarını sunduğunu ve ileride yapılacak bir satışta nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlaşılır biçimde açıklıyor.
İntifa hakkı nedir? Hukuki dayanak
İntifa hakkı (Nießbrauch), Alman hukukunda §§ 1030 vd. BGB (Alman Medeni Kanunu) ile düzenlenmiştir. Basitçe söylemek gerekirse: bir şey, örneğin taşınmazınız, belirli bir kişinin ondan tüm yararlanmaları elde etmeye yetkili olacağı şekilde sınırlandırılır. Buradaki yararlanmalar yalnızca oturma değil, açıkça gelirler, yani kira gelirleridir.
İntifa hakkını bu kadar güçlü kılan da budur: intifa hakkı sahibi taşınmazda kendisi oturabilir, ancak aynı şekilde onu kiraya verip kirayı kendisine alıkoyabilir. Bilinmesi gereken hususlar:
- İntifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Kural olarak devredilemez (§ 1059 BGB) ve hak sahibinin ölümüyle sona erer (§ 1061 BGB).
- Ayni bir hak olarak tapu siciline kaydedildiğinden, sonraki her malike karşı hüküm doğurur.
- Ömür boyu ya da belirli bir süre için tanınabilir.
Böylece intifa hakkı, aile içindeki yalnızca sözlü bir mutabakattan temelden ayrılır. Hukuken güvence altındadır ve malik değişikliğinden de sonra varlığını sürdürür.
İntifa hakkı mı, oturma hakkı mı? Belirleyici fark
Birçok mülk sahibi intifa hakkını oturma hakkıyla karıştırır. Her ikisi de evinizde kalabilmenizi güvence altına alır, ancak kapsamları çok farklıdır. § 1093 BGB uyarınca oturma hakkı (Wohnrecht), sınırlı bir kişisel irtifaktır ve yalnızca konutta kişinin kendisinin oturmasına izin verir.
İntifa hakkı belirgin biçimde daha ileri gider:
- Oturma hakkı (§ 1093 BGB): Mekânları konut amacıyla kendiniz kullanabilirsiniz. Üçüncü kişilere kiralama kural olarak öngörülmemiştir.
- İntifa hakkı (§§ 1030 vd. BGB): Kendiniz oturabilir ya da taşınmazı kiraya verip kira gelirlerini alıkoyabilirsiniz. Ekonomik açıdan neredeyse bir malik konumundasınız.
Özellikle yaşam durumunuz değiştiğinde, örneğin bakımlı bir konuta taşındığınızda, intifa hakkının gücü kendini gösterir: o zaman taşınmazı kiraya verip kira gelirleriyle yeni konut masraflarınızın bir kısmını karşılayabilirsiniz; hukuken ev artık çocuklarınıza ait olsa bile. İntifa hakkının mı yoksa oturma hakkının mı size uygun olduğu, kişisel hedeflerinize bağlıdır. İlk bir değerlendirmeyi memnuniyetle sunarız; resmi senet düzenlemesini ise sonrasında noteriniz üstlenir.
Saklı intifa hakkı: Sağlığınızda devredin, güvenceyi koruyun
Uygulamada en sık karşılaşılan düzenleme saklı intifa hakkıdır (Vorbehaltsnießbrauch). Bu durumda taşınmazınızın mülkiyetini çocuklarınıza veya size yakın diğer kişilere bedelsiz devredersiniz, ancak aynı zamanda kendiniz için ömür boyu bir intifa hakkı saklı tutarsınız.
Sonuç:
- Mülkiyet daha hayattayken bir sonraki kuşağa geçer. Bu, klasik bir önceleyici intikaldir.
- Siz kendiniz tam yararlanma hakkını elinizde tutarsınız: oturmaya devam etmek, kiraya vermeye devam etmek, kira almaya devam etmek.
- Çocuklar malik olur, ancak intifa hakkı süresince taşınmazı sizin iradenize aykırı olarak kendileri kullanamaz veya serbestçe elden çıkaramaz.
Birçok aile için bu, özen ile öz belirlemenin ideal birleşimidir. Mirasınızı erkenden ve düzenli biçimde düzenler, aile servetini devreder ve aynı zamanda evinizi ve mali bağımsızlığınızı güvence altına alırsınız. Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar böylece çoğu kez baştan önlenebilir.
Vergi tasarrufu: İntifa hakkı bağış vergisini nasıl düşürür
Saklı intifa hakkı yalnızca duygusal değil, mali açıdan da caziptir. Bir taşınmazı bağışlayan kişi kural olarak bağış vergisi doğurur. İşte çifte avantaj burada devreye girer.
Birincisi, istisna tutarları: § 16 ErbStG (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) uyarınca her çocuk, bir ebeveyninden on yılda bir 400.000 Euro vergisiz alabilir; eşler ise 500.000 Euro dahi alabilir. Erken devreden kişi, bu istisna tutarlarından yıllar içinde birden çok kez yararlanabilir.
İkincisi, değer indirimi: Kendinize bir intifa hakkı saklı tutarsanız, bunun kapitalize değeri bağışın değerinden düşülür. Çünkü çocuklar başlangıçta sınırlandırılmış bir taşınmaz alır. Kapitalize değer, Değerleme Kanunu'na göre hesaplanır: yararlanmanın yıllık değeri (genellikle yıllık net kira), yaşa bağlı bir çarpan ile çarpılır (§ 14 BewG, Ek 9). İntifa hakkı sahibi ne kadar gençse, indirim o kadar yüksek olur.
- Önemli bir üst sınır: § 16 BewG uyarınca yıllık değer, en fazla taşınmaz değerinin 18,6'ya bölümü kadar olabilir.
- § 25 ErbStG'deki eski indirim yasağı, 2009 veraset vergisi reformuyla kaldırılmıştır. Dolayısıyla intifa hakkının kapitalize değeri bugün tam olarak indirilebilir.
Toplamda, bağışın vergiye tabi değeri öyle düşebilir ki istisna tutarının altına iner ve hiç bağış vergisi doğmaz. Somut olaya ilişkin güvenilir bir hesaplamayı mali müşaviriniz yapar. Bunun temeli ise taşınmazınızın gerçekçi bir değerlemesidir ve tam da bu konuda size destek oluyoruz.
Tapu sicilinde intifa hakkı ve günlük yaşamdaki yükümlülükler
İntifa hakkının hukuken bağlayıcı şekilde doğması için tapu siciline kaydedilmesi gerekir; bu da yüklerin ve kısıtlamaların kaydedildiği II. Bölüm'de olur. Anlaşma noterce düzenlenir; hakkı üçüncü kişilere karşı etkili kılan ise yalnızca tescildir (§ 873 BGB).
İntifa hakkı beraberinde yükümlülükler de getirir. Alman hukuku bunları açıkça paylaştırır:
- İntifa hakkı sahibi cari yükleri ve olağan bakımı üstlenir; örneğin emlak vergisi, sigortalar, küçük onarımlar ve alışılmış bakım (§§ 1041, 1047 BGB).
- Malik, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kural olarak olağanüstü giderleri, yani taşınmazın aslına yönelik daha büyük işlemleri üstlenir.
Bu paylaşım, devir sözleşmesinde bireysel olarak uyarlanabilir. Özellikle burada, ileride kuşaklar arasında masraflar konusunda anlaşmazlık çıkmaması için baştan açıklık sağlamakta yarar vardır.
İntifa hakkıyla sınırlandırılmış bir taşınmazın satışı: Bilmeniz gerekenler
Yaşam koşulları değişir. Bazen intifa hakkıyla sınırlandırılmış bir taşınmazın yine de satılması istenir; ister bakımı finanse etmek için, ister aile kendini yeniden düzenlediği için. Bu mümkündür, ancak iyi hazırlanmak gerekir.
Üç husus önemlidir:
- Malik taşınmazı satabilir; intifa hakkı yalnızca kullanımı ilgilendirir, devri değil. Ancak alıcı taşınmazı bu durumda intifa hakkıyla sınırlandırılmış olarak devralır, çünkü bu hak ayni etkilidir.
- Taşınmaz yüksüz satılacaksa, intifa hakkı sahibinin katılımı gereklidir. Tapu sicilinden silinebilmesi için hakkından feragat etmelidir (§§ 875, 1061 BGB). Uygulamada bu, çoğu kez intifa hakkının kapitalize değerine göre belirlenen bir bedel karşılığında gerçekleşir.
- Kayıtlı bir intifa hakkı değer düşürücü etki yapar. Kendisi taşınmak veya kiraya vermek isteyen alıcılar, yararlanma kaybını hesaba katar.
Deneyimli bir refakatin değeri tam da buradadır. Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya'da 20.000'den fazla bağlantıdan oluşan, onlarca yılda büyümüş ağımız aracılığıyla, talep üzerine, intifa hakkıyla sınırlandırılmış ya da kiraya verilmiş bir taşınmazın ilgisini çekebileceği belirli isteklilere, örneğin sermaye yatırımcılarına, gizlilik içinde ve kamuya açık portalların dışında özel olarak ulaşırız. Taşınmazınızı piyasaya uygun biçimde değerleriz, ifayı noterinizle birlikte yapılandırırız ve satıcıları, malikleri ve intifa hakkı sahiplerini aynı masada bir araya getiririz. Bu süreçte diğer emlak danışmanlarıyla işbirliğine de her zaman açığız.
