Stan redakcyjny: · Richter Immobilien-Transaktionen
Wpisane prawo zamieszkania nie wyklucza automatycznie sprzedaży domu. Wpływa jednak na sposób użytkowania przez nabywcę, dostępne finansowanie oraz możliwą cenę. Punktem wyjścia jest dokładny wpis w księdze gruntowej i dokument ustanawiający prawo.
Rozważają Państwo sprzedaż tej nieruchomości? Porozmawiajmy o sprzedaży
Najpierw ustal dokładny zakres prawa
Prawo zgodne z § 1093 BGB pozwala na uzgodnione korzystanie z budynku lub jego części do zamieszkania z wyłączeniem właściciela. Potocznie tą nazwą określa się różne rozwiązania. Nie wystarczy więc rodzinna relacja ani nagłówek starej umowy.
Sprawdź pomieszczenia, współkorzystanie z ogrodu lub parkingu, czas trwania, podział kosztów i warunki. Użytkowanie typu Nießbrauch może być szersze i obejmować pobieranie czynszu. W ofercie i wycenie nie należy utożsamiać tych praw.
Sprzedaż z obciążeniem czy wcześniejsze porozumienie
Jeżeli prawo pozostaje, kupujący musi uwzględnić je w planach. Natychmiastowe zamieszkanie w objętych nim pomieszczeniach może być niemożliwe. Grupa nabywców bywa więc inna niż przy swobodnie dostępnym domu. Sama sprzedaż nie usuwa wpisanego prawa.
Właściciel i osoba uprawniona mogą dobrowolnie uzgodnić zmianę albo zniesienie. Nie istnieje automatyczne roszczenie o takie porozumienie. Przed rozpoczęciem sprzedaży omów z notariuszem rozwiązanie, ewentualną rekompensatę i kwestie podatkowe. Oczekiwane porozumienie nie jest pewnym warunkiem sprzedaży.
Jak obciążenie wpływa na wartość?
Stała obniżka, na przykład 20 lub 30%, nie jest wiarygodną wyceną. Znaczenie mają wartość bez obciążenia, zajęta powierzchnia, ekonomiczna korzyść z użytkowania, uzgodnione koszty i okres trwania. Prawo dożywotnie wymaga innych założeń niż prawo na określony pozostały czas.
§ 47 ImmoWertV opisuje ocenę praw i obciążeń na podstawie odpowiednich danych porównawczych lub skutków ekonomicznych. Wynik obliczenia nie przesądza, co zaakceptują konkretni kupujący i banki. Wycena podatkowa i rynkowa mogą również służyć innym celom.
Dokumenty potrzebne do oceny
- Aktualny odpis księgi gruntowej z pełnym wpisem.
- Dokument ustanawiający prawo i późniejsze zmiany.
- Rzuty z oznaczeniem pomieszczeń objętych prawem i części wspólnych.
- Ustalenia dotyczące opłat, utrzymania i ewentualnych płatności.
- Istniejące porozumienia o zakończeniu, rozwiązaniach zastępczych lub wykreśleniu.
Dla nabywcy istotny jest prawnie udokumentowany zakres, a nie tylko obecny sposób korzystania. Szerszy kontekst przedstawia poradnik o prawach i obciążeniach w księdze gruntowej.
Wyprowadzka nie oznacza automatycznego wykreślenia
Przeniesienie do innego mieszkania lub placówki opiekuńczej samo w sobie nie dowodzi wygaśnięcia prawa. Decydują konkretne postanowienia i ocena prawna. Również ustna obietnica nie pozwala wiarygodnie zagwarantować przekazania domu bez obciążenia.
Przy zniesieniu prawa w drodze czynności prawnej § 875 BGB wymaga co do zasady oświadczenia o zrzeczeniu i wykreślenia z księgi. Notariusz sprawdza oświadczenia, dowody i wykonanie. Nie obiecuj swobodnej dostępności, zanim ta droga zostanie wyjaśniona.
Zaplanuj realistyczną sprzedaż
Najpierw ustal z zainteresowanymi, jakie korzystanie ma być zachowane. Następnie można dopasować wycenę, grupę kupujących i oględziny. Ujawnij obciążenie odpowiednio wcześnie, aby problem z finansowaniem nie pojawił się dopiero przed aktem notarialnym.
Przy nieruchomości przekazanej w rodzinie pomocny może być poradnik o dziedziczeniu domu. Pierwsze zapytanie wymaga rodzaju nieruchomości, kodu pocztowego i terminu. Dokładny stan prawny można później zbadać na podstawie dokumentów z właściwymi specjalistami.
