Kaum ein Register ist für Immobilieneigentümer so wichtig und zugleich so wenig bekannt wie das Grundbuch. Es entscheidet darüber, wem ein Grundstück gehört, welche Rechte darauf lasten und ob ein Kauf rechtlich überhaupt wirksam wird. Wer eine Immobilie besitzt, kauft, verkauft oder vererbt, bewegt sich immer im Rahmen dieses amtlichen Verzeichnisses. Als Maklerhaus an der Königsallee begleiten wir seit über 60 Jahren Eigentümerfamilien in Düsseldorf und ganz NRW. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen verständlich, was das Grundbuch eigentlich ist, wie es aufgebaut ist, warum man sich auf seine Eintragungen verlassen kann und wie Rechte hineinkommen, geändert oder gelöscht werden.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register, in dem die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken festgehalten werden. Es verzeichnet vor allem, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte Dritter, etwa Wohnrechte oder Grundschulden, darauf lasten. Damit schafft es die Grundlage für sichere Immobiliengeschäfte: Wer ein Haus kauft, finanziert oder vererbt, kann sich an einer verlässlichen, staatlich geführten Quelle orientieren.
Geführt wird das Grundbuch vom Grundbuchamt, das bei den Amtsgerichten angesiedelt ist. Das ergibt sich aus § 1 der Grundbuchordnung (GBO): Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt. Zuständig ist jeweils das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für eine Immobilie in Düsseldorf ist also das Düsseldorfer Grundbuchamt zuständig.
Wichtig ist die Unterscheidung zweier Rechtsbereiche: Die Grundbuchordnung (GBO) regelt das Verfahren, also wie das Grundbuch geführt wird, wer Einsicht erhält und wie Eintragungen ablaufen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die §§ 873 ff., bestimmt dagegen, wie Rechte an Grundstücken überhaupt entstehen und übergehen. Beide Regelwerke greifen ineinander und machen das Grundbuch zu einem der zuverlässigsten Register, das das deutsche Recht kennt.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist
Für jedes Grundstück wird im Grundbuch eine eigene Stelle geführt, das sogenannte Grundbuchblatt. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück eine besondere Stelle im Grundbuch, die als das Grundbuch im Sinne des Gesetzes gilt. Mehrere Grundstücke desselben Eigentümers können dabei auf einem gemeinschaftlichen Blatt zusammengefasst werden.
Jedes Grundbuchblatt ist bundesweit einheitlich gegliedert:
- Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Band- und Blattnummer.
- Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst, also Lage, Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Nutzungsart.
- Abteilung I verzeichnet den oder die Eigentümer und den Grund des Erwerbs, etwa Auflassung beim Kauf oder Erbfolge.
- Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wege- und Wohnrechte, einen Nießbrauch, Reallasten oder Vormerkungen.
- Abteilung III führt die Grundpfandrechte auf, also Hypotheken und Grundschulden.
Diese Struktur sorgt dafür, dass jeder, der ein Grundbuchblatt liest, sofort weiß, wo welche Information steht. Eine ausführliche Erläuterung der einzelnen Abteilungen und wie Sie eine schriftliche Wiedergabe des Blattes erhalten, finden Sie in unserem gesonderten Ratgeber zum Grundbuchauszug.
Der öffentliche Glaube: warum man sich auf das Grundbuch verlassen kann
Das Grundbuch ist nicht nur ein Verzeichnis, es genießt öffentlichen Glauben. Damit ist gemeint, dass der Rechtsverkehr grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die Eintragungen richtig sind. Zwei Vorschriften des BGB tragen dieses Vertrauen.
§ 891 BGB begründet die Vermutung der Richtigkeit: Ist ein Recht für jemanden im Grundbuch eingetragen, wird vermutet, dass ihm dieses Recht auch zusteht. Ist umgekehrt ein Recht gelöscht, wird vermutet, dass es nicht mehr besteht. Diese Vermutung gilt gegenüber jedermann. Sie ist allerdings widerlegbar: Wer behauptet, das Grundbuch sei unrichtig, muss dies beweisen.
§ 892 BGB geht noch einen Schritt weiter und ermöglicht den gutgläubigen Erwerb. Wer ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, darf sich auf den Inhalt des Grundbuchs verlassen. Selbst wenn das Grundbuch im Einzelfall falsch sein sollte, kann der gutgläubige Erwerber wirksam Eigentum oder ein anderes Recht erlangen. Der Schutz entfällt nur, wenn der Erwerber die Unrichtigkeit positiv kennt oder ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen ist. Bloße Unachtsamkeit schadet nicht.
Dieser öffentliche Glaube ist das Herzstück der Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Deutschland. Er ist der Grund, warum eine sorgfältige Prüfung der Grundbucheintragungen so wertvoll ist: Was dort steht, hat Gewicht.
Eintragungsgrundsatz: Wie Rechte ins Grundbuch kommen (§ 873 BGB)
Im deutschen Recht gilt für Grundstücke der Eintragungsgrundsatz. Das bedeutet: Eigentum und andere dingliche Rechte an einem Grundstück entstehen und gehen nicht allein durch einen Vertrag über, sondern erst durch die Eintragung im Grundbuch.
§ 873 BGB nennt dafür zwei Voraussetzungen, die zusammenkommen müssen:
- die Einigung zwischen dem bisherigen Berechtigten und dem Erwerber über die Rechtsänderung. Beim Eigentumsübergang an einem Grundstück heißt diese Einigung Auflassung.
- die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
Erst wenn beides vorliegt, ist der neue Eigentümer auch rechtlich Eigentümer. Das erklärt einen für viele Käufer überraschenden Punkt: Mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag sind Sie noch nicht Eigentümer. Sie werden es erst mit der Eintragung im Grundbuch, die einige Wochen später erfolgt.
Dahinter steht das sogenannte Trennungsprinzip. Der Kaufvertrag ist die schuldrechtliche Verpflichtung, der Eigentumsübergang durch Auflassung und Eintragung das davon getrennte sachenrechtliche Geschäft. Beide werden beim Immobilienkauf notariell begleitet, damit alles korrekt und in der richtigen Reihenfolge abläuft.
Wer Eintragungen veranlasst: Antrag, Bewilligung und der Notar
Das Grundbuchamt wird nicht von sich aus tätig. Eintragungen erfolgen nach § 13 GBO grundsätzlich nur auf Antrag. Antragsberechtigt ist, wessen Recht von der Eintragung betroffen ist oder zu wessen Gunsten sie erfolgen soll.
Hinzu kommt das Bewilligungsprinzip des § 19 GBO: Eine Eintragung erfolgt in der Regel nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Wer also ein Recht verliert oder belastet sieht, muss dem zustimmen. Diese Bewilligung ist eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt.
Eine zentrale Rolle spielt dabei der Notar. Grundstückskaufverträge und die Auflassung müssen notariell beurkundet werden. In der Praxis übernimmt der Notar anschließend die Abwicklung gegenüber dem Grundbuchamt: Er reicht die Anträge ein, übermittelt die erforderlichen Bewilligungen und Nachweise und überwacht die richtige Reihenfolge der Eintragungen. Für Sie als Käufer oder Verkäufer bedeutet das eine erhebliche Sicherheit, denn der gesamte Vorgang läuft über eine neutrale, gesetzlich verpflichtete Instanz.
Zu beachten ist außerdem die Voreintragung nach § 39 GBO: Eine Eintragung für oder gegen einen Beteiligten setzt grundsätzlich voraus, dass dieser zuvor selbst als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Das sichert eine lückenlose Kette der Rechtsnachfolge. Wichtige Ausnahmen bestehen unter anderem für die Erbfolge.
Berichtigung und Löschung: Wenn sich etwas ändert
Das Grundbuch soll die wahre Rechtslage abbilden. Stimmen Eintragung und Wirklichkeit einmal nicht überein, sieht das Gesetz Wege vor, das Grundbuch wieder in Einklang zu bringen.
§ 894 BGB regelt die Grundbuchberichtigung. Ist das Grundbuch unrichtig, kann derjenige, dessen Recht dadurch beeinträchtigt ist, vom eingetragenen Buchberechtigten die Zustimmung zur Berichtigung verlangen. Ein klassischer Fall ist der Erbfall: Nach dem Tod des Eigentümers stimmt Abteilung I nicht mehr, und die Erben lassen das Grundbuch auf ihren Namen berichtigen, etwa durch Vorlage eines Erbscheins.
Die Löschung eines eingetragenen Rechts richtet sich nach § 875 BGB. Erforderlich sind die Erklärung des Berechtigten, dass er sein Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch. So wird etwa eine Grundschuld gelöscht, wenn das zugehörige Darlehen getilgt ist. In der Praxis erteilt die Bank dafür eine Löschungsbewilligung, auf deren Grundlage das Grundbuchamt den Eintrag entfernt.
Gerade beim Verkauf einer Immobilie spielt das eine wichtige Rolle. Häufig stehen in Abteilung III noch Grundschulden, deren Darlehen längst zurückgezahlt ist. Wenn wir Ihre Immobilie betreuen, sehen wir uns die Grundbucheintragungen gemeinsam mit Ihnen frühzeitig an und klären offene Punkte. So lässt sich rechtzeitig vorbereiten, dass ein Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen kann.
Das Grundbuch beim Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie
Ob Sie kaufen oder verkaufen: Das Grundbuch ist in jeder Phase präsent. Vor dem Verkauf gibt es Auskunft über Eigentum und Belastungen. Während der Abwicklung sichert eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II den Käufer ab, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist. Und mit der endgültigen Eintragung in Abteilung I geht das Eigentum wirksam über.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist das Grundbuch deshalb mehr als ein Formalie. Es lohnt sich, frühzeitig zu wissen, was dort eingetragen ist:
- Beim Verkauf: Stimmen die Eigentumsverhältnisse? Sind noch alte Grundschulden, Wohnrechte oder ein Nießbrauch eingetragen, die geklärt werden müssen?
- Beim Kauf: Wer ist eingetragener Eigentümer, welche Rechte Dritter bestehen und mit welchem Rang stehen Belastungen im Grundbuch?
- Bei Erbschaft und Schenkung: Ist eine Berichtigung des Grundbuchs nötig, und welche Nachweise werden dafür gebraucht?
Als Düsseldorfer Maklerhaus mit über 60 Jahren Erfahrung sehen wir uns diese Eintragungen bei jedem Kauf und Verkauf gemeinsam mit Ihnen an und prüfen sie sorgfältig. So stehen Ihr Vorhaben und ein möglicher Vertrag von Anfang an auf einem sauberen rechtlichen Fundament, und Sie wissen jederzeit, woran Sie sind.
