Niewiele rejestrów jest dla właścicieli nieruchomości tak ważnych, a zarazem tak mało znanych, jak księga wieczysta (Grundbuch). Rozstrzyga ona o tym, do kogo należy nieruchomość gruntowa, jakie prawa ją obciążają oraz czy zakup w ogóle staje się prawnie skuteczny. Każdy, kto posiada, kupuje, sprzedaje lub dziedziczy nieruchomość, porusza się zawsze w ramach tego urzędowego rejestru. Jako dom maklerski przy Königsallee od ponad 60 lat towarzyszymy rodzinom właścicieli w Düsseldorfie i w całej Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW). W niniejszym poradniku wyjaśniamy Państwu w przystępny sposób, czym właściwie jest księga wieczysta, jak jest zbudowana, dlaczego można polegać na jej wpisach oraz w jaki sposób prawa są do niej wpisywane, zmieniane lub wykreślane.
Czym jest księga wieczysta (Grundbuch)?
Księga wieczysta to urzędowy, publiczny rejestr, w którym utrwala się stosunki prawne dotyczące nieruchomości gruntowych. Odnotowuje się w niej przede wszystkim, do kogo należy nieruchomość gruntowa oraz jakie prawa osób trzecich, na przykład prawa zamieszkiwania lub długi gruntowe (Grundschulden), ją obciążają. Tym samym tworzy ona podstawę bezpiecznego obrotu nieruchomościami: kto kupuje, finansuje lub dziedziczy dom, może opierać się na wiarygodnym, prowadzonym przez państwo źródle.
Księgę wieczystą prowadzi wydział ksiąg wieczystych (Grundbuchamt), usytuowany przy sądach rejonowych (Amtsgerichte). Wynika to z § 1 ustawy o księgach wieczystych (Grundbuchordnung, GBO): księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe jako wydziały ksiąg wieczystych. Właściwy jest każdorazowo sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Dla nieruchomości w Düsseldorfie właściwy jest zatem wydział ksiąg wieczystych w Düsseldorfie.
Istotne jest rozróżnienie dwóch dziedzin prawa: ustawa o księgach wieczystych (GBO) reguluje postępowanie, to znaczy sposób prowadzenia księgi wieczystej, kto uzyskuje wgląd oraz jak dokonuje się wpisów. Niemiecki kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), w szczególności §§ 873 i nast., określa natomiast, w jaki sposób prawa do nieruchomości w ogóle powstają i przechodzą. Oba zbiory przepisów zazębiają się wzajemnie i czynią księgę wieczystą jednym z najbardziej wiarygodnych rejestrów, jakie zna prawo niemieckie.
Jak zbudowana jest księga wieczysta
Dla każdej nieruchomości gruntowej prowadzi się w księdze wieczystej odrębną pozycję, tak zwaną kartę księgi wieczystej (Grundbuchblatt). Zgodnie z § 3 GBO każda nieruchomość gruntowa otrzymuje szczególne miejsce w księdze wieczystej, które uważa się za księgę wieczystą w rozumieniu ustawy. Kilka nieruchomości tego samego właściciela można przy tym ująć na jednej wspólnej karcie.
Każda karta księgi wieczystej jest w całym kraju ujednolicona pod względem podziału:
- Nagłówek (Aufschrift) wskazuje właściwy sąd rejonowy, okręg księgi wieczystej oraz numer tomu i karty.
- Wykaz stanu (Bestandsverzeichnis) opisuje samą nieruchomość, to znaczy jej położenie, obręb (Gemarkung), arkusz mapy (Flur), działkę (Flurstück), powierzchnię i sposób korzystania.
- Dział I (Abteilung I) odnotowuje właściciela lub właścicieli oraz podstawę nabycia, na przykład przeniesienie własności (Auflassung) przy zakupie lub dziedziczenie.
- Dział II (Abteilung II) zawiera ciężary i ograniczenia, takie jak służebności drogi i prawa zamieszkiwania, użytkowanie (Nießbrauch), ciężary realne (Reallasten) lub wzmianki (Vormerkungen).
- Dział III (Abteilung III) wymienia prawa zastawnicze na nieruchomości, to znaczy hipoteki (Hypotheken) i długi gruntowe (Grundschulden).
Taka budowa sprawia, że każdy, kto czyta kartę księgi wieczystej, od razu wie, gdzie znajduje się dana informacja. Szczegółowe omówienie poszczególnych działów oraz tego, jak uzyskać pisemne odzwierciedlenie karty, znajdą Państwo w naszym odrębnym poradniku dotyczącym odpisu z księgi wieczystej (Grundbuchauszug).
Rękojmia wiary publicznej: dlaczego można polegać na księdze wieczystej
Księga wieczysta to nie tylko spis; korzysta ona z rękojmi wiary publicznej (öffentlicher Glaube). Oznacza to, że obrót prawny może co do zasady zaufać, iż wpisy są prawidłowe. Dwa przepisy BGB stanowią podstawę tego zaufania.
§ 891 BGB ustanawia domniemanie prawidłowości: jeżeli prawo jest wpisane w księdze wieczystej na rzecz danej osoby, domniemywa się, że prawo to jej przysługuje. Odwrotnie, jeżeli prawo zostało wykreślone, domniemywa się, że już nie istnieje. Domniemanie to działa wobec każdego. Jest ono jednak wzruszalne: kto twierdzi, że księga wieczysta jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, musi to udowodnić.
§ 892 BGB idzie o krok dalej i umożliwia nabycie w dobrej wierze. Kto nabywa prawo do nieruchomości na podstawie czynności prawnej, może polegać na treści księgi wieczystej. Nawet jeżeli księga wieczysta byłaby w danym przypadku niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, nabywca działający w dobrej wierze może skutecznie nabyć własność lub inne prawo. Ochrona odpada jedynie wówczas, gdy nabywca pozytywnie wie o niezgodności albo gdy wpisany jest sprzeciw (Widerspruch) co do prawidłowości. Sama niedbałość nie szkodzi.
Ta rękojmia wiary publicznej stanowi sedno bezpieczeństwa prawnego przy zakupie nieruchomości w Niemczech. Jest to powód, dla którego staranne badanie wpisów w księdze wieczystej jest tak cenne: to, co tam figuruje, ma znaczenie.
Zasada wpisu: jak prawa trafiają do księgi wieczystej (§ 873 BGB)
W prawie niemieckim w odniesieniu do nieruchomości obowiązuje zasada wpisu (Eintragungsgrundsatz). Oznacza to, że własność i inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie powstają ani nie przechodzą wyłącznie na podstawie umowy, lecz dopiero wskutek wpisu w księdze wieczystej.
§ 873 BGB wymienia w tym celu dwie przesłanki, które muszą wystąpić łącznie:
- porozumienie (Einigung) między dotychczasowym uprawnionym a nabywcą co do zmiany prawa. Przy przeniesieniu własności nieruchomości porozumienie to nazywa się przeniesieniem własności (Auflassung).
- wpis (Eintragung) zmiany prawa do księgi wieczystej.
Dopiero gdy występują obie te przesłanki, nowy właściciel jest również właścicielem w rozumieniu prawa. Wyjaśnia to punkt zaskakujący dla wielu kupujących: z chwilą podpisania notarialnej umowy sprzedaży nie są Państwo jeszcze właścicielem. Stają się Państwo nim dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej, który następuje kilka tygodni później.
U podstaw tego leży tak zwana zasada rozdzielności (Trennungsprinzip). Umowa sprzedaży to zobowiązanie o charakterze obligacyjnym, a przeniesienie własności w drodze przeniesienia własności (Auflassung) i wpisu to oddzielna od niej czynność z zakresu prawa rzeczowego. Przy zakupie nieruchomości obie czynności są dokonywane z udziałem notariusza, aby wszystko przebiegło prawidłowo i we właściwej kolejności.
Kto inicjuje wpisy: wniosek, zezwolenie i notariusz
Wydział ksiąg wieczystych nie działa z urzędu. Wpisy następują zgodnie z § 13 GBO co do zasady jedynie na wniosek (Antrag). Uprawniony do złożenia wniosku jest ten, czyjego prawa wpis dotyczy lub na czyją rzecz ma nastąpić.
Dochodzi do tego zasada zezwolenia (Bewilligungsprinzip) z § 19 GBO: wpis następuje z reguły tylko wówczas, gdy zezwoli (bewilligt) na niego ten, czyjego prawa on dotyczy. Kto zatem traci prawo lub widzi je obciążonym, musi wyrazić na to zgodę. Owo zezwolenie jest oświadczeniem wobec wydziału ksiąg wieczystych.
Centralną rolę odgrywa przy tym notariusz. Umowy sprzedaży nieruchomości oraz przeniesienie własności (Auflassung) muszą zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. W praktyce notariusz przejmuje następnie obsługę wobec wydziału ksiąg wieczystych: składa wnioski, przekazuje wymagane zezwolenia i dowody oraz czuwa nad właściwą kolejnością wpisów. Dla Państwa jako kupującego lub sprzedającego oznacza to znaczne bezpieczeństwo, ponieważ cała procedura przebiega przez neutralną, prawnie zobowiązaną instancję.
Należy ponadto zwrócić uwagę na uprzedni wpis (Voreintragung) zgodnie z § 39 GBO: wpis na rzecz lub przeciwko uczestnikowi zakłada co do zasady, że jest on uprzednio sam wpisany jako uprawniony w księdze wieczystej. Zapewnia to nieprzerwany łańcuch następstwa prawnego. Istotne wyjątki istnieją między innymi w przypadku dziedziczenia.
Sprostowanie i wykreślenie: gdy coś się zmienia
Księga wieczysta powinna odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny. Jeżeli wpis i rzeczywistość kiedyś nie są ze sobą zgodne, ustawa przewiduje sposoby ponownego doprowadzenia księgi wieczystej do zgodności.
§ 894 BGB reguluje sprostowanie księgi wieczystej (Grundbuchberichtigung). Jeżeli księga wieczysta jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, ten, czyje prawo jest tym naruszone, może żądać od wpisanego uprawnionego z księgi zgody na sprostowanie. Klasycznym przypadkiem jest dziedziczenie: po śmierci właściciela dział I jest już nieprawidłowy, a spadkobiercy doprowadzają do sprostowania księgi wieczystej na swoje nazwisko, na przykład przez przedłożenie poświadczenia dziedziczenia (Erbschein).
Wykreślenie (Löschung) wpisanego prawa podlega § 875 BGB. Wymagane są oświadczenie uprawnionego, że zrzeka się on swojego prawa, oraz wykreślenie w księdze wieczystej. W ten sposób wykreśla się na przykład dług gruntowy, gdy związany z nim kredyt jest spłacony. W praktyce bank wystawia w tym celu zezwolenie na wykreślenie (Löschungsbewilligung), na którego podstawie wydział ksiąg wieczystych usuwa wpis.
Właśnie przy sprzedaży nieruchomości odgrywa to ważną rolę. Często w dziale III figurują jeszcze długi gruntowe, których kredyt został dawno spłacony. Gdy zajmujemy się Państwa nieruchomością, przyglądamy się wpisom w księdze wieczystej wspólnie z Państwem odpowiednio wcześnie i wyjaśniamy otwarte kwestie. Dzięki temu można w odpowiednim czasie przygotować, aby kupujący mógł przejąć nieruchomość wolną od obciążeń.
Księga wieczysta przy zakupie i sprzedaży Państwa nieruchomości
Czy Państwo kupują, czy sprzedają: księga wieczysta jest obecna na każdym etapie. Przed sprzedażą daje informacje o własności i obciążeniach. W toku obsługi wzmianka o przeniesieniu własności (Auflassungsvormerkung) w dziale II zabezpiecza kupującego do czasu, aż on sam zostanie wpisany jako właściciel. A wraz z ostatecznym wpisem w dziale I własność przechodzi skutecznie.
Dla właścicielek i właścicieli księga wieczysta jest zatem czymś więcej niż formalnością. Warto z wyprzedzeniem wiedzieć, co jest tam wpisane:
- Przy sprzedaży: czy stosunki własnościowe są prawidłowe? Czy figurują jeszcze stare długi gruntowe, prawa zamieszkiwania lub użytkowanie, które trzeba wyjaśnić?
- Przy zakupie: kto jest wpisanym właścicielem, jakie prawa osób trzecich istnieją i z jakim pierwszeństwem widnieją obciążenia w księdze wieczystej?
- Przy dziedziczeniu i darowiźnie: czy konieczne jest sprostowanie księgi wieczystej i jakie dowody są do tego potrzebne?
Jako düsseldorfski dom maklerski z ponad 60-letnim doświadczeniem przyglądamy się tym wpisom wspólnie z Państwem przy każdym zakupie i sprzedaży oraz starannie je sprawdzamy. Dzięki temu Państwa zamierzenie i ewentualna umowa od samego początku spoczywają na czystym fundamencie prawnym, a Państwo w każdej chwili wiedzą, na czym stoją.
