Wkład własny przy kupnie domu: ile naprawdę potrzebujesz

Dlaczego wkład własny przy kupnie domu jest tak ważny

Wkład własny to część ceny zakupu i kosztów dodatkowych, którą wnosisz z własnych środków, bez zaciągania kredytu. Im więcej wniesiesz sam, tym mniejszy jest kredyt, który spłacasz przez lata. To obniża miesięczne obciążenie, skraca okres i chroni cię w trudnych fazach.

Z perspektywy banku wkład własny zmniejsza ryzyko. Kto finansuje tylko część ceny zakupu, uchodzi za bezpieczniejszego kredytobiorcę i dlatego z reguły otrzymuje lepsze warunki. Wkład własny działa więc podwójnie: zmniejsza ciężar zadłużenia i często poprawia stopę procentową, na jakiej w ogóle możesz finansować.

Równie ważny jest bufor psychologiczny i praktyczny. Nieruchomość raz po raz niesie nieoczekiwane wydatki, od nowego ogrzewania po nieszczelny dach. Kto wkłada w cenę zakupu swoje ostatnie pieniądze, ten przy pierwszej większej naprawie znajduje się pod presją. Wkład własny daje spokój.

Koszty dodatkowe zakupu: absolutne minimum wkładu własnego

Zanim pomyślisz o cenie zakupu, powinieneś znać koszty dodatkowe zakupu (Kaufnebenkosten). Dochodzą one do ceny zakupu i banki współfinansują je tylko w wyjątkach. W Nadrenii Północnej-Westfalii składają się zazwyczaj tak:

• Podatek od nabycia nieruchomości: W NRW wynosi 6,5 procent ceny zakupu. To jedna z najwyższych stawek w Niemczech.
• Notariusz i księga wieczysta: Za sporządzenie aktu umowy kupna, wpis do księgi wieczystej i hipotekę razem dochodzi około 1,5 do 2 procent.
• Prowizja pośrednika: Jeśli zaangażowany jest pośrednik, udział kupującego w NRW wynosi zwykle około 3 do 3,57 procent łącznie z podatkiem VAT. Od ustawy o podziale kosztów pośrednika z grudnia 2020 roku przy mieszkaniach i domach jednorodzinnych wykorzystywanych na własne potrzeby kupujący może ponieść najwyżej połowę całej prowizji, jeśli sprzedający zlecił pośrednika.

W sumie oznacza to dla kupujących w NRW z grubsza 8 do 9 procent ceny zakupu bez pośrednika i około 11 do 13 procent z pośrednikiem. Te koszty dodatkowe są absolutnym minimum, które powinieneś mieć w gotowości jako wkład własny, ponieważ nie tworzą wartości, którą bank mógłby obciążyć.

Zasady praktyczne: ile wkładu własnego ma sens?

Nie ma sztywnej obowiązkowej kwoty, ale są sprawdzone wskazówki, które w podobnej formie podają także Finanztip, Stiftung Warentest i federacje konsumenckie:

• Co najmniej koszty dodatkowe zakupu: Te powinieneś zawsze pokryć z własnej kieszeni. W NRW jest to, w zależności od udziału pośrednika, z grubsza 10 procent ceny zakupu.
• Solidnie ustawiony z 20 do 30 procent: Kto oprócz kosztów dodatkowych wnosi około 20 procent ceny zakupu, tak że łącznie zbiera się około 20 do 30 procent wkładu własnego, finansuje wyraźnie taniej i bezpieczniej.

Prosty przykład: przy cenie zakupu 400.000 euro koszty dodatkowe w NRW leżą z grubsza między 35.000 a 50.000 euro. Kto dodatkowo wnosi około 80.000 euro na cenę zakupu, porusza się w zalecanym zakresie około 20 procent wkładu własnego plus koszty dodatkowe.

Więcej wkładu własnego jest prawie zawsze lepsze, dopóki zachowujesz wystarczającą rezerwę. Nie ma sensu wykorzystywać w całości ostatnich oszczędności i wprowadzać się do własnej nieruchomości bez rezerwy.

Jak wkład własny poprawia stopę i warunki

Decydująca dźwignia nazywa się wskaźnik wartości kredytu do zabezpieczenia (Beleihungsauslauf). Chodzi o to, jaka część wartości nieruchomości jest finansowana kredytem. W uproszczeniu: kwota kredytu podzielona przez cenę zakupu względnie wartość zabezpieczenia. Bank ustala przy tym wartość zabezpieczenia często nieco ostrożniej niż samą cenę zakupu.

W praktyce banki pracują na progach. Jako z grubsza wskazówka obowiązuje: do około 60 procent wskaźnika wartości kredytu do zabezpieczenia są często najlepsze stopy, do około 80 procent nadal dobre warunki. Powyżej tego, czyli od około 90 czy wręcz 100 procent, stopy rosną odczuwalnie, ponieważ bank wlicza wyższe ryzyko. Wiążących, jednolitych w całym kraju skoków stóp nie ma; odstępy poruszają się, w zależności od banku i zdolności kredytowej, od kilku dziesiątych do kilku dziesiątych punktu procentowego.

Konkretnie może to wiele znaczyć: przy kredycie na kilkaset tysięcy euro i okresie stałej stopy na wiele lat już małe różnice odsetek sumują się do kwot pięciocyfrowych. Więcej wkładu własnego obniża wskaźnik wartości kredytu do zabezpieczenia, poprawia rating i może dodatkowo zmniejszyć koszty dodatkowe, takie jak odsetki za gotowość.

Co wszystko liczy się jako wkład własny

Wkład własny to więcej niż saldo na rachunku bieżącym. W zależności od dostępności i dowodu banki uznają różne aktywa:

• Oszczędności: Salda na rachunkach bieżących, oszczędnościowych i terminowych to najprostszy i najlepiej zaliczalny wkład własny.
• Oszczędności w kasie budowlanej: Część zaoszczędzona się liczy; w zależności od umowy rolę odgrywa gotowość do przydziału, ponieważ nie każde saldo jest od razu dostępne.
• Papiery wartościowe: Akcje, fundusze i ETF-y są w większości zaliczane tylko po aktualnym kursie i często z dyskontem bezpieczeństwa, ponieważ kursy się wahają.
• Praca własna, tak zwana hipoteka mięśniowa (Muskelhypothek): Praca wykonana samodzielnie przy budowie lub remoncie może zostać uznana, ale tylko realistycznie skalkulowana i zwykle nie w pełnej wysokości. Same koszty materiału nie liczą się jako praca własna.
• Pieniądze darowane lub odziedziczone: Świadczenia od rodziców lub dziadków to rozpowszechniony element. Dla dzieci obowiązuje kwota wolna od podatku od darowizn w wysokości 400.000 euro na rodzica w ciągu dziesięciu lat.
• Ubezpieczenie na życie: Polisy kapitałowe liczą się według aktualnej wartości wykupu, a nie według późniejszej sumy docelowej.

Ważne: każdy bank wycenia te pozycje z własnymi dyskontami. Decydujące jest, jak bezpiecznie i szybko pieniądze są dostępne.

Pełne finansowanie, finansowanie na 100 i 110 procent oraz ich ryzyko

Czasem nieruchomość finansowana jest całkiem bez albo z bardzo małym wkładem własnym. W użyciu są dwa pojęcia: przy finansowaniu na 100 procent bank płaci całą cenę zakupu, koszty dodatkowe wnosi sam kupujący. Przy finansowaniu na 110 procent bank współfinansuje dodatkowo koszty dodatkowe, czyli więcej niż samą cenę zakupu.

Takie pełne finansowania są możliwe, ale niosą wyraźne ryzyko:

• Wyższe stopy: Bez wkładu własnego bankowi brakuje bufora bezpieczeństwa, co czyni kredyt odczuwalnie droższym.
• Dłuższa spłata: Większa kwota kredytu pozwala przy tym samym budżecie często na mniejszą ratę kapitałową, oddłużanie trwa dłużej.
• Ryzyko zadłużenia rezydualnego: Gdyby nieruchomość trzeba było nieoczekiwanie sprzedać, na przykład przy rozstaniu lub bezrobociu, przychód może być niższy niż zadłużenie rezydualne. Wtedy pozostają długi bez wartości.
• Ryzyko zmiany stóp: Kto wychodzi z okresu stałej stopy wysoko zadłużony, trafia przy finansowaniu kolejnym na większe zadłużenie rezydualne i możliwie wyższe stopy.

Rzecznicy konsumentów radzą dlatego pełne finansowanie tylko przy bardzo stabilnym, wystarczająco wysokim dochodzie, pewnym zatrudnieniu i wyraźnym buforze ryzyka.

Udokumentowanie wkładu własnego i mądre wskazówki

Aby bank uznał twój wkład własny, musisz go udokumentować. W zależności od rodzaju kapitału w użyciu są:

• Wyciągi z konta z ostatnich miesięcy dla sald na rachunkach bieżących, oszczędnościowych i terminowych.
• Wyciągi z rachunku papierów wartościowych z aktualnym kursem dla papierów wartościowych.
• Wyciąg z konta kasy budowlanej lub zawiadomienie o stanie dla oszczędności w kasie budowlanej.
• Dokumenty ubezpieczeniowe z aktualną wartością wykupu przy ubezpieczeniach na życie.
• Umowa darowizny lub pisemne potwierdzenie darczyńcy wraz z dowodem przelewu przy pieniądzach darowanych.
• Zrozumiałe zestawienie planowanych prac i godzin przy pracy własnej.

Trzy wskazówki z praktyki: po pierwsze, zachowaj rezerwę płynności. Rzecznicy konsumentów zalecają tak dobrać ratę, by w budżecie domowym pozostało jeszcze powietrze i po zakupie został zapas na nieprzewidziane wydatki. Po drugie, zbieraj dowody wcześnie, to przyspiesza finansowanie. Po trzecie, planuj koszty dodatkowe od początku oddzielnie i nie kalkuluj zbyt ciasno.