Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel Sie wirklich brauchen

Warum Eigenkapital beim Hauskauf so wichtig ist

Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen, ohne einen Kredit aufzunehmen. Je mehr Sie selbst einbringen, desto kleiner ist das Darlehen, das Sie über Jahre zurückzahlen. Das senkt die monatliche Belastung, verkürzt die Laufzeit und schützt Sie in schwierigen Phasen.

Aus Sicht der Bank verringert Eigenkapital das Risiko. Wer nur einen Teil des Kaufpreises finanziert, gilt als sicherer Kreditnehmer und bekommt deshalb in der Regel bessere Konditionen. Eigenkapital wirkt damit gleich doppelt: Es reduziert die Schuldenlast und verbessert oft den Zinssatz, zu dem Sie überhaupt finanzieren können.

Genauso wichtig ist der psychologische und praktische Puffer. Eine Immobilie bringt immer wieder unerwartete Ausgaben mit sich, von der neuen Heizung bis zum undichten Dach. Wer sein letztes Geld in den Kaufpreis steckt, steht bei der ersten größeren Reparatur unter Druck. Eigenkapital schafft Ruhe.

Die Kaufnebenkosten: Das absolute Minimum an Eigenkapital

Bevor Sie über den Kaufpreis nachdenken, sollten Sie die Kaufnebenkosten kennen. Sie kommen zum Kaufpreis hinzu und werden von Banken nur in Ausnahmen mitfinanziert. In Nordrhein-Westfalen setzen sie sich typischerweise so zusammen:

• Grunderwerbsteuer: In NRW beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist einer der höchsten Sätze in Deutschland.
• Notar und Grundbuch: Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung ins Grundbuch und die Grundschuld fallen zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent an.
• Maklerprovision: Wird ein Makler eingeschaltet, liegt der Käuferanteil in NRW üblicherweise bei rund 3 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem Gesetz zur Teilung der Maklerkosten vom Dezember 2020 darf der Käufer bei selbst genutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

In der Summe bedeutet das für Käufer in NRW grob 8 bis 9 Prozent des Kaufpreises ohne Makler und etwa 11 bis 13 Prozent mit Makler. Diese Nebenkosten sind das absolute Minimum, das Sie als Eigenkapital bereithalten sollten, denn sie schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen könnte.

Faustregeln: Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Es gibt keine starre Pflichtquote, aber bewährte Orientierungen, die auch Finanztip, die Stiftung Warentest und die Verbraucherzentralen in ähnlicher Form nennen:

• Mindestens die Kaufnebenkosten: Diese sollten Sie immer aus eigener Tasche zahlen. In NRW sind das je nach Maklereinsatz grob 10 Prozent des Kaufpreises.
• Solide aufgestellt mit 20 bis 30 Prozent: Wer zusätzlich zu den Nebenkosten rund 20 Prozent des Kaufpreises einbringt, sodass insgesamt etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital zusammenkommen, finanziert deutlich günstiger und sicherer.

Ein einfaches Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Nebenkosten in NRW grob zwischen 35.000 und 50.000 Euro. Wer zusätzlich rund 80.000 Euro auf den Kaufpreis einbringt, bewegt sich im empfohlenen Bereich von etwa 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten.

Mehr Eigenkapital ist fast immer besser, solange Sie eine ausreichende Reserve behalten. Es ist nicht sinnvoll, das letzte Erspartes vollständig einzusetzen und ohne Rücklage in die eigene Immobilie zu ziehen.

Wie Eigenkapital Zins und Konditionen verbessert

Der entscheidende Hebel heißt Beleihungsauslauf. Damit ist gemeint, welcher Anteil des Immobilienwerts über das Darlehen finanziert wird. Vereinfacht: Darlehenssumme geteilt durch Kaufpreis beziehungsweise Beleihungswert. Die Bank ermittelt den Beleihungswert dabei oft etwas vorsichtiger als den reinen Kaufpreis.

Banken arbeiten in der Praxis mit Stufen. Als grobe Orientierung gilt: Bis etwa 60 Prozent Beleihungsauslauf gibt es häufig die besten Zinsen, bis rund 80 Prozent weiterhin gute Konditionen. Darüber, also ab etwa 90 oder gar 100 Prozent, steigen die Zinsen spürbar an, weil die Bank ein höheres Risiko einpreist. Verbindliche, bundesweit einheitliche Zinssprünge gibt es nicht, die Abstände bewegen sich je nach Bank und Bonität von einigen Zehntel- bis zu mehreren Zehntelprozentpunkten.

Konkret kann das viel ausmachen: Bei einem Darlehen über mehrere Hunderttausend Euro und einer Zinsbindung über viele Jahre summieren sich schon kleine Zinsunterschiede zu fünfstelligen Beträgen. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf, verbessert das Rating und kann zusätzlich Nebenkosten wie Bereitstellungszinsen reduzieren.

Was alles als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Banken erkennen je nach Verfügbarkeit und Nachweis verschiedene Vermögenswerte an:

• Erspartes: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten ist das einfachste und am besten anrechenbare Eigenkapital.
• Bausparguthaben: Der angesparte Teil zählt, je nach Vertrag spielt die Zuteilungsreife eine Rolle, weil nicht jedes Guthaben sofort verfügbar ist.
• Wertpapiere: Aktien, Fonds und ETFs werden meist nur mit dem aktuellen Kurswert und oft mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt, weil Kurse schwanken.
• Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek: Selbst erbrachte Arbeit bei Bau oder Sanierung kann anerkannt werden, allerdings nur realistisch kalkuliert und meist nicht in voller Höhe. Reine Materialkosten zählen nicht als Eigenleistung.
• Geschenktes oder geerbtes Geld: Zuwendungen von Eltern oder Großeltern sind ein verbreiteter Baustein. Bei Kindern gilt ein Schenkungsteuer-Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil innerhalb von zehn Jahren.
• Lebensversicherung: Kapitalbildende Policen zählen mit ihrem aktuellen Rückkaufswert, nicht mit der späteren Zielsumme.

Wichtig ist: Jede Bank bewertet diese Posten mit eigenen Abschlägen. Entscheidend ist, wie sicher und schnell das Geld verfügbar ist.

Vollfinanzierung, 100- und 110-Prozent-Finanzierung und ihre Risiken

Manchmal wird eine Immobilie ganz ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital finanziert. Üblich sind zwei Begriffe: Bei der 100-Prozent-Finanzierung zahlt die Bank den gesamten Kaufpreis, die Nebenkosten bringt der Käufer selbst auf. Bei der 110-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank zusätzlich die Nebenkosten mit, also mehr als der reine Kaufpreis.

Solche Vollfinanzierungen sind möglich, bringen aber klare Risiken mit sich:

• Höhere Zinsen: Ohne Eigenkapital fehlt der Bank der Sicherheitspuffer, das macht den Kredit spürbar teurer.
• Längere Rückzahlung: Die größere Darlehenssumme lässt bei gleichem Budget oft weniger Tilgung zu, die Entschuldung dauert länger.
• Restschuldrisiko: Müsste die Immobilie unerwartet verkauft werden, etwa bei Trennung oder Arbeitslosigkeit, kann der Erlös unter der Restschuld liegen. Dann bleiben Schulden ohne Gegenwert.
• Zinsänderungsrisiko: Wer hoch verschuldet aus der Zinsbindung kommt, trifft bei der Anschlussfinanzierung auf eine größere Restschuld und möglicherweise höhere Zinsen.

Verbraucherschützer raten zur Vollfinanzierung daher nur bei sehr stabilem, ausreichend hohem Einkommen, sicherer Beschäftigung und einem klaren Risikopuffer.

Eigenkapital nachweisen und kluge Tipps

Damit die Bank Ihr Eigenkapital anerkennt, müssen Sie es belegen. Üblich sind je nach Kapitalart:

• Kontoauszüge der letzten Monate für Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten.
• Depotauszüge mit aktuellem Kurswert für Wertpapiere.
• Bausparkontoauszug oder Standmitteilung für Bausparguthaben.
• Versicherungsunterlagen mit dem aktuellen Rückkaufswert bei Lebensversicherungen.
• Schenkungsvertrag oder schriftliche Bestätigung des Schenkers samt Überweisungsnachweis bei geschenktem Geld.
• Eine nachvollziehbare Aufstellung der geplanten Arbeiten und Stunden bei Eigenleistung.

Drei Tipps aus der Praxis: Erstens, behalten Sie eine Liquiditätsreserve. Verbraucherschützer empfehlen, die Rate so zu wählen, dass im Haushalt noch Luft bleibt und nach dem Kauf ein Polster für unvorhergesehene Ausgaben übrig ist. Zweitens, sammeln Sie Nachweise frühzeitig, das beschleunigt die Finanzierung. Drittens, planen Sie die Nebenkosten von Anfang an separat ein und rechnen Sie nicht knapp.