Pocas preguntas determinan tanto el camino hacia las cuatro paredes propias como esta: ¿cuánto capital propio (Eigenkapital) debería aportar al comprar una casa? Quien está sólidamente posicionado aquí suele pagar tipos de interés más bajos, financia con más tranquilidad y conserva más margen de maniobra. Como casa de corretaje de Düsseldorf, acompañamos desde hace más de sesenta años a personas en la compra y venta de inmuebles en Renania del Norte-Westfalia. Vendemos inmuebles y no financiamos nosotros mismos, pero vemos a diario el papel que desempeña el capital propio en una decisión de compra sana. Esta guía explica con calma y de forma comprensible cuánto capital propio es razonable, qué se cuenta dentro de él y qué riesgos conlleva una financiación sin capital propio. Se trata de información general, no de asesoramiento financiero.
Por qué el capital propio es tan importante al comprar casa
El capital propio es la parte del precio de compra y de los gastos accesorios que usted aporta con medios propios sin contratar un crédito. Cuanto más aporte usted mismo, menor será el préstamo que devuelve a lo largo de los años. Eso reduce la carga mensual, acorta el plazo y le protege en fases difíciles.
Desde el punto de vista del banco, el capital propio reduce el riesgo. Quien solo financia una parte del precio de compra se considera un prestatario más seguro y por ello suele obtener mejores condiciones. El capital propio actúa así por partida doble: reduce la carga de deuda y a menudo mejora el tipo de interés con el que puede financiar en absoluto.
Igual de importante es el colchón psicológico y práctico. Un inmueble trae una y otra vez gastos inesperados, desde una nueva calefacción hasta un tejado con goteras. Quien mete su último dinero en el precio de compra queda bajo presión ante la primera reparación grande. El capital propio crea tranquilidad.
Los gastos accesorios de compra: el mínimo absoluto de capital propio
Antes de pensar en el precio de compra, debería conocer los gastos accesorios de compra (Kaufnebenkosten). Se suman al precio de compra y los bancos solo los cofinancian en casos excepcionales. En Renania del Norte-Westfalia se componen típicamente así:
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: En NRW asciende al 6,5 por ciento del precio de compra. Es uno de los tipos más altos de Alemania.
- Notario y registro de la propiedad: Por la formalización del contrato de compra, la inscripción en el registro y la carga hipotecaria se generan en conjunto alrededor del 1,5 al 2 por ciento.
- Comisión del agente: Si interviene un agente, la parte del comprador en NRW suele situarse en torno al 3 al 3,57 por ciento incluido el impuesto sobre el valor añadido. Desde la ley sobre el reparto de los costes del agente de diciembre de 2020, en viviendas y casas unifamiliares de uso propio el comprador puede asumir como máximo la mitad de la comisión total si el vendedor encargó al agente.
En total, esto significa para los compradores en NRW aproximadamente el 8 al 9 por ciento del precio de compra sin agente y alrededor del 11 al 13 por ciento con agente. Estos gastos accesorios son el mínimo absoluto que debería tener disponible como capital propio, pues no crean un valor que un banco pudiera pignorar.
Reglas prácticas: ¿cuánto capital propio es razonable?
No existe una cuota obligatoria rígida, pero sí orientaciones acreditadas que también mencionan de forma similar Finanztip, la Stiftung Warentest y las oficinas de consumo:
- Al menos los gastos accesorios de compra: Estos siempre debería pagarlos de su propio bolsillo. En NRW eso supone, según la intervención del agente, aproximadamente el 10 por ciento del precio de compra.
- Sólidamente posicionado con el 20 al 30 por ciento: Quien, además de los gastos accesorios, aporta alrededor del 20 por ciento del precio de compra, de modo que en total se reúne en torno al 20 al 30 por ciento de capital propio, financia de forma claramente más barata y más segura.
Un ejemplo sencillo: con un precio de compra de 400.000 euros, los gastos accesorios en NRW se sitúan a grandes rasgos entre 35.000 y 50.000 euros. Quien aporta además unos 80.000 euros al precio de compra se mueve en el rango recomendado de en torno al 20 por ciento de capital propio más los gastos accesorios.
Más capital propio es casi siempre mejor, siempre que conserve una reserva suficiente. No es razonable emplear por completo los últimos ahorros y mudarse al inmueble propio sin reserva.
Cómo el capital propio mejora el tipo y las condiciones
La palanca decisiva se llama relación préstamo-valor (Beleihungsauslauf). Con ella se designa qué proporción del valor del inmueble se financia mediante el préstamo. De forma simplificada: importe del préstamo dividido entre el precio de compra o el valor de tasación hipotecaria. El banco determina a menudo el valor de tasación hipotecaria de forma algo más prudente que el mero precio de compra.
En la práctica, los bancos trabajan con tramos. Como orientación aproximada rige: hasta cerca del 60 por ciento de relación préstamo-valor suele haber los mejores tipos, hasta alrededor del 80 por ciento todavía buenas condiciones. Por encima, es decir, a partir de cerca del 90 o incluso del 100 por ciento, los tipos suben de forma perceptible, porque el banco incorpora un mayor riesgo. No existen saltos de tipos vinculantes y uniformes en todo el país; las diferencias se mueven, según el banco y la solvencia, desde algunas décimas hasta varias décimas de punto porcentual.
En concreto, eso puede suponer mucho: con un préstamo de varios cientos de miles de euros y un período de tipo fijo de muchos años, ya pequeñas diferencias de interés suman cantidades de cinco cifras. Más capital propio reduce la relación préstamo-valor, mejora la calificación y puede reducir además gastos accesorios como los intereses de disponibilidad.
Qué cuenta como capital propio
El capital propio es más que el saldo en la cuenta corriente. Según la disponibilidad y la prueba, los bancos reconocen distintos activos:
- Ahorros: Los saldos en cuentas corrientes, de ahorro a la vista y a plazo fijo son el capital propio más sencillo y mejor computable.
- Ahorro en plan de construcción: La parte ahorrada cuenta; según el contrato, la madurez de adjudicación tiene un papel, porque no todo saldo está disponible de inmediato.
- Valores: Acciones, fondos y ETF se computan en su mayoría solo por su valor de mercado actual y a menudo con un descuento de seguridad, porque las cotizaciones fluctúan.
- Trabajo propio, la llamada hipoteca de músculo (Muskelhypothek): El trabajo realizado por uno mismo en la construcción o reforma puede reconocerse, pero solo calculado de forma realista y por lo general no en su totalidad. Los meros costes de material no cuentan como trabajo propio.
- Dinero donado o heredado: Las aportaciones de padres o abuelos son un componente extendido. Para los hijos rige un mínimo exento del impuesto de donaciones de 400.000 euros por progenitor dentro de diez años.
- Seguro de vida: Las pólizas de capitalización cuentan con su valor de rescate actual, no con la suma objetivo posterior.
Importante: cada banco valora estas partidas con sus propios descuentos. Lo decisivo es con qué seguridad y rapidez está disponible el dinero.
Financiación total, financiación al 100 y al 110 por ciento y sus riesgos
A veces un inmueble se financia totalmente sin o con muy poco capital propio. Son habituales dos términos: en la financiación al 100 por ciento el banco paga todo el precio de compra y los gastos accesorios los aporta el comprador. En la financiación al 110 por ciento el banco cofinancia además los gastos accesorios, es decir, más que el mero precio de compra.
Tales financiaciones totales son posibles, pero conllevan riesgos claros:
- Tipos más altos: Sin capital propio le falta al banco el colchón de seguridad, lo que encarece el crédito de forma perceptible.
- Devolución más larga: El mayor importe del préstamo permite a menudo menos amortización con el mismo presupuesto, por lo que el desendeudamiento dura más.
- Riesgo de deuda residual: Si el inmueble tuviera que venderse de forma inesperada, por ejemplo por separación o desempleo, el producto puede quedar por debajo de la deuda residual. Entonces quedan deudas sin contrapartida.
- Riesgo de variación de tipos: Quien sale del período de tipo fijo muy endeudado se encuentra en la financiación de continuación con una mayor deuda residual y posiblemente tipos más altos.
Por ello, los defensores del consumidor aconsejan la financiación total solo con ingresos muy estables y suficientemente altos, empleo seguro y un colchón de riesgo claro.
Acreditar el capital propio y consejos inteligentes
Para que el banco reconozca su capital propio, debe acreditarlo. Según el tipo de capital son habituales:
- Extractos de cuenta de los últimos meses para los saldos en cuentas corrientes, de ahorro a la vista y a plazo fijo.
- Extractos del depósito de valores con el valor de mercado actual para los valores.
- Extracto de la cuenta de ahorro de construcción o comunicación de estado para el ahorro en plan de construcción.
- Documentos del seguro con el valor de rescate actual en los seguros de vida.
- Contrato de donación o confirmación escrita del donante junto con el justificante de transferencia en el dinero donado.
- Un desglose comprensible de los trabajos y las horas previstas en el trabajo propio.
Tres consejos de la práctica: primero, conserve una reserva de liquidez. Los defensores del consumidor recomiendan elegir la cuota de modo que en el presupuesto doméstico quede aún aire y, tras la compra, sobre un colchón para gastos imprevistos. Segundo, reúna los justificantes con tiempo, eso acelera la financiación. Tercero, planifique los gastos accesorios por separado desde el principio y no calcule de forma ajustada.
