Oferta sprzedaży (Exposé) jest wizytówką Państwa mieszkania. Decyduje o tym, czy zainteresowani w ogóle zechcą obejrzeć lokal i z jakimi oczekiwaniami przyjdą. Dobra oferta sprzedaży łączy wymowne zdjęcia oraz uczciwą, przejrzystą prezentację ze wszystkimi obowiązkowymi danymi, których prawo wymaga w ogłoszeniach o nieruchomościach. Ten poradnik pokazuje, jakie treści powinny się w niej znaleźć, jak sensownie zbudować ofertę mieszkania i jakie błędy utrudniają sprzedaż lub mogą mieć skutki prawne.
Czemu służy oferta i dlaczego decyduje o sprzedaży
Oferta sprzedaży to uporządkowany dokument sprzedażowy Państwa mieszkania. Zbiera wszystkie istotne informacje w taki sposób, aby zainteresowany mógł w ciągu kilku minut ocenić, czy mieszkanie wchodzi dla niego w grę. Większość potencjalnych nabywców najpierw widzi ogłoszenie internetowe i na podstawie kilku zdjęć oraz kluczowych danych decyduje, czy czytać dalej i nawiązać kontakt.
Profesjonalna oferta spełnia więc jednocześnie kilka zadań: budzi zainteresowanie u właściwej grupy docelowej, informuje w pełni i zgodnie z prawdą oraz wstępnie selekcjonuje, tak aby na oglądanie przychodzili przede wszystkim poważni i pasujący do mieszkania zainteresowani. Jednocześnie oferta jest częścią komunikacji przedumownej. Zawarte w niej dane nabywca rozumie jako opis mieszkania, dlatego staranność i prawdziwość służą nie tylko zaufaniu, lecz także Państwa własnemu zabezpieczeniu prawnemu.
Uboga lub błędna oferta prowadzi natomiast do zbędnych zapytań, do oglądania z niewłaściwymi zainteresowanymi, a w najgorszym razie do zawiedzionych oczekiwań na miejscu. Pierwsze wrażenie można wywrzeć tylko raz.
Zdjęcia i rzut: wizualny rdzeń
Zdjęcia są pierwszą rzeczą, którą dostrzegają zainteresowani, i najczęstszym powodem, dla którego ogłoszenie zostaje otwarte lub pominięte. Dla mieszkania zaleca się:
- Uporządkowane, jasne pomieszczenia, fotografowane przy świetle dziennym i bez prywatnego bałaganu, z prostym kadrem zamiast zbiegających się linii.
- Wszystkie istotne pomieszczenia: pokój dzienny i sypialnie, kuchnię, łazienkę, przedpokój oraz balkon, taras, piwnicę lub miejsce postojowe, jeśli istnieją.
- Zdjęcie budynku i strefy wejściowej, które pokazuje położenie i stan domu.
Zdjęcia muszą pokazywać rzeczywisty stan. Przesadna obróbka obrazu, ujęcia szerokokątne sprawiające, że pomieszczenia wydają się większe, niż są, lub retuszowanie wad prowadzą do rozczarowania podczas oglądania i mogą wzbudzać oczekiwania, które stają się prawnie istotne.
Równie ważny jest rzut (Grundriss). Daje zainteresowanym realistyczne wyobrażenie o układzie, rozkładzie pomieszczeń i wielkości oraz z góry odpowiada na wiele pytań. Czytelnie opisany rzut z podaniem metrażu należy do każdej dobrej oferty mieszkania. W Richter Immobilien-Transaktionen wysokiej jakości zdjęcia oraz atrakcyjna wizualizacja stanowią część profesjonalnego przygotowania dokumentacji w ramach zlecenia sprzedaży.
Dane obiektu i opis lokalizacji: rzeczowo i kompletnie
Rdzeń oferty tworzą obiektywne, sprawdzalne dane obiektu. Należą do nich między innymi:
- powierzchnia mieszkalna w metrach kwadratowych i liczba pokoi,
- rok budowy budynku oraz, w stosownych przypadkach, rok istotnych modernizacji,
- kondygnacja, winda, ekspozycja oraz balkon, taras lub ogród,
- stan i wyposażenie łazienki, kuchni, podłóg, okien i ogrzewania,
- piwnica, miejsce postojowe lub garaż oraz najwcześniejszy możliwy termin przekazania.
Stan opisujcie Państwo rzeczowo i uczciwie. Sformułowania reklamowe są dopuszczalne, ale nie mogą podawać fałszywych faktów. Przy powierzchni mieszkalnej dokładność jest szczególnie ważna, ponieważ odchylenia mogą wywołać spory i odpowiedzialność; należy podać, na jakiej podstawie ustalono powierzchnię.
Opis lokalizacji uzupełnia dane obiektu o otoczenie: dzielnicę, infrastrukturę, możliwości zakupów, szkoły, przedszkola, lekarzy oraz połączenia z komunikacją publiczną i drogami. Uczciwy, konkretny opis lokalizacji pomaga zainteresowanym wpasować mieszkanie w ich codzienność i celnie trafia do właściwej grupy docelowej.
Obowiązkowe dane ze świadectwa energetycznego wg § 87 GEG
Kto sprzedaje mieszkanie i zamieszcza ogłoszenie o nieruchomości w mediach komercyjnych, musi podać określone wskaźniki energetyczne, o ile w chwili ogłoszenia istnieje już świadectwo energetyczne (Energieausweis). Obowiązek ten reguluje § 87 niemieckiej ustawy o energii budynków (GEG). W przypadku budynku mieszkalnego ogłoszenie musi zawierać następujące pięć danych:
- rodzaj świadectwa energetycznego, czyli świadectwo zapotrzebowania energetycznego lub świadectwo zużycia energii,
- końcowe zapotrzebowanie na energię lub końcowe zużycie energii ze świadectwa,
- wskazane w świadectwie główne źródło energii ogrzewania, na przykład gaz, olej lub ciepło sieciowe,
- wskazany w świadectwie rok budowy budynku oraz
- wskazaną w świadectwie klasę efektywności energetycznej (od A+ do H).
Niezależnie od ogłoszenia § 80 GEG zobowiązuje sprzedawcę do przedłożenia zainteresowanemu nabywcy świadectwa energetycznego lub jego kopii najpóźniej podczas oglądania. Niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży należy przekazać nabywcy świadectwo energetyczne lub jego kopię. Jeżeli nie istnieje jeszcze ważne świadectwo, należy je wystawić przed sprzedażą.
Brakujące lub nieprawidłowe dane obowiązkowe mogą zostać ukarane jako wykroczenie grzywną. Wartości energetyczne w ogłoszeniu należy zatem przejmować dokładnie ze świadectwa.
Odniesienie do wspólnoty: opłaty, fundusz i akt podziału
Inaczej niż przy sprzedaży domu, mieszkanie należy do wspólnoty właścicieli lokali (WEG). Dla nabywców decydujące jest zatem, jakie bieżące koszty i jaką wspólnotę nabywają wraz z lokalem. Dobra oferta mieszkania zawiera w tej sprawie przejrzyste dane:
- miesięczną opłatę na rzecz wspólnoty (Hausgeld) oraz to, z czego z grubsza się składa, na przykład koszty eksploatacji i zarządu oraz udział na fundusz,
- stan funduszu remontowego (Erhaltungsrücklage) (dawniej funduszu na utrzymanie), ponieważ dobrze zasilony fundusz daje bezpieczeństwo wobec nieoczekiwanych dopłat specjalnych,
- wskazówki dotyczące znanych lub uchwalonych większych prac oraz ewentualnych dopłat specjalnych.
Kluczowy jest akt podziału (Teilungserklärung) wraz z regulaminem wspólnoty. Określa on, co jest własnością odrębną, a co własnością wspólną, oraz prawa i obowiązki w ramach wspólnoty. Nabywcy badają go dokładnie, podobnie jak ostatnie protokoły zebrań właścicieli i najnowsze rozliczenia opłat. Dokumenty te nie muszą znaleźć się w całości w ofercie, ale powinny być przygotowane i ujawnione w procesie sprzedaży. Kto przedstawia te punkty wcześnie i prawidłowo, unika późniejszych niespodzianek i wzmacnia zaufanie poważnych zainteresowanych.
Staranność prawna: bez fałszywych danych, bez podstępu
Oferta może reklamować, ale nie może wprowadzać w błąd. Wszystkie dane co do faktów powinny być zgodne z prawdą, a znanych wad nie wolno przemilczać, jeśli są wyraźnie istotne dla decyzji o zakupie. W notarialnej umowie sprzedaży zwyczajowo stosuje się wyłączenie odpowiedzialności za wady fizyczne. Wyłączenie to nie obowiązuje jednak, jeśli sprzedawca podstępnie zataił wadę albo wyraźnie zapewnił o określonej właściwości.
Jeśli sprzedawca świadomie podaje fałszywe dane lub zataja istotną, nierozpoznawalną dla nabywcy wadę, w grę wchodzi uchylenie się od skutków umowy z powodu podstępnego wprowadzenia w błąd wg § 123 BGB; obok tego możliwe są roszczenia odszkodowawcze. Również upiększone wartości energetyczne lub błędnie podana powierzchnia mieszkalna mogą mieć takie skutki.
W praktyce oznacza to: przejmujcie Państwo dane z wiarygodnych źródeł, oznaczajcie szacunki jako takie i przedstawiajcie stan realistycznie. Starannie sporządzona, bezpieczna prawnie dokumentacja chroni nie tylko nabywcę, lecz przede wszystkim także Państwa jako sprzedawcę. Niniejszy artykuł zawiera informacje ogólne i nie zastępuje porady prawnej w konkretnym przypadku.
Struktura, kolejność i częste błędy
Przejrzysta struktura prowadzi czytelnika od pierwszego wrażenia do szczegółów. Sprawdzona kolejność dla oferty mieszkania to:
- Strona tytułowa ze zdjęciem głównym, krótkim nagłówkiem i najważniejszymi danymi kluczowymi,
- Krótki opis z najważniejszymi atutami mieszkania,
- Opis lokalizacji i otoczenia,
- Opis obiektu ze stanem i wyposażeniem,
- Dane obiektu i dane wspólnoty, takie jak powierzchnia mieszkalna, rok budowy, opłata na rzecz wspólnoty i fundusz,
- Rzut i seria zdjęć,
- Obowiązkowe dane ze świadectwa energetycznego oraz dane kontaktowe.
Do najczęstszych błędów należą: złe lub zbyt nieliczne zdjęcia, brak rzutu, niejasne lub reklamowo przesadzone opisy, niepełne dane obiektu, pomijanie ustawowych obowiązkowych danych energetycznych oraz nierealistyczne oczekiwania, których mieszkanie na miejscu nie spełnia. Dla profesjonalnego rezultatu warto napisać ofertę odpowiednio do grupy docelowej, sprawdzić wszystkie dane obowiązkowe i przed publikacją przeczytać dokumentację. Richter Immobilien-Transaktionen z siedzibą przy Königsallee 61 w Düsseldorfie sporządza w ramach zlecenia sprzedaży profesjonalne, bezpieczne prawnie oferty i korzysta przy tym z budowanej przez dziesięciolecia sieci ponad 20 000 kontaktów w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii.
