Atraso de reformas (Sanierungsstau) en inmuebles: cómo detectarlo, valorarlo y gestionarlo bien al vender

¿Qué significa atraso de reformas?

Se habla de un atraso de reformas (Sanierungsstau) –a menudo también llamado atraso de mantenimiento o de modernización– cuando en un inmueble se han dejado sin hacer durante un periodo prolongado reparaciones, rehabilitaciones y modernizaciones necesarias y la necesidad resultante se acumula. No se trata de reparaciones estéticas aisladas, sino sobre todo de defectos sustanciales y funcionales en componentes constructivos e instalaciones técnicas que conllevan una necesidad de inversión apreciable.

El término tiene un carácter económico y técnico-constructivo; no es un concepto jurídico propio. En la tasación, sin embargo, los costes de subsanar un atraso de reformas se tienen en cuenta de forma habitual como factor que reduce el valor. Es típico que coincidan deficiencias técnicas y debilidades energéticas: una calefacción antigua, componentes sin aislar y ventanas envejecidas no solo generan necesidad de reparación, sino también altos costes energéticos. Quien evalúa el estado de su inmueble pronto y con honestidad puede planificar de forma más precisa la venta.

Zonas problemáticas típicas: cómo reconocer un atraso de reformas

Un atraso de reformas rara vez se muestra en un solo punto. La experiencia indica que estas áreas son los indicadores más importantes:

• Tejado: manchas de agua en techos o en el desván, tejas dañadas o desplazadas, una lámina bajo teja inexistente o porosa, canalones y bajantes corroídos, así como un aislamiento insuficiente, indican necesidad de actuar.
• Calefacción e instalaciones: un generador de calor muy antiguo, consumos elevados, distribución desigual del calor, averías frecuentes y una técnica de regulación obsoleta son señales de alarma claras. La edad de la caldera es aquí especialmente reveladora.
• Electricidad: fusibles de rosca antiguos, la ausencia de un interruptor diferencial, pocos enchufes, soluciones improvisadas visibles y fallos recurrentes apuntan a una instalación que necesita renovación.
• Ventanas: corrientes de aire, condensación, cristales empañados entre las capas de vidrio, juntas quebradizas y herrajes duros indican pérdidas de calor elevadas.
• Fachada y aislamiento: revoco desconchado, grietas, paredes interiores frías, puentes térmicos y altos costes de calefacción son señales típicas de un aislamiento inexistente o insuficiente.
• Humedad y sótano: olor a humedad, moho, eflorescencias salinas, zócalos húmedos y paredes de sótano mojadas apuntan a problemas de humedad que deben tomarse en serio.
• Tuberías y conducciones: corrosión, caída de presión, decoloraciones del agua, depósitos de cal, fugas y conducciones sin aislar en estancias no calefactadas son otros indicios.

Si varios de estos puntos aparecen juntos, la experiencia indica que existe un atraso de reformas relevante.

Consecuencias para el valor y el precio de venta

Un atraso de reformas repercute en dos niveles: en el precio alcanzable y en la duración de la comercialización. Los compradores calculan los costes de reforma previsibles, el riesgo de defectos ocultos y el tiempo que requieren los trabajos, y restan estos puntos del precio. En la determinación del valor de mercado, los costes de subsanar los defectos suelen tenerse en cuenta directamente como factor que reduce el valor.

No existen porcentajes globales a propósito. La magnitud del descuento depende del alcance y la urgencia de las medidas, de la ubicación y del entorno de mercado local. Cuanto mayores sean las intervenciones en tejado, calefacción, electricidad o en caso de daños por humedad, más influye también en la financiabilidad para los compradores, y más puede durar la comercialización. Al mismo tiempo, en Düsseldorf y en muchas ubicaciones de Renania del Norte-Westfalia existe una demanda apreciable de inmuebles con potencial de desarrollo. Lo decisivo es una valoración realista y comprensible: quien presenta el estado de forma transparente logra, según la experiencia, resultados más estables que con un precio de salida inflado que luego hay que corregir.

Atraso de reformas en la compra: negociación, perito y reserva

Desde la perspectiva del comprador, un atraso de reformas es ante todo un tema de negociación. Una negociación es sólida cuando se basa en cifras fiables, por ejemplo presupuestos concretos o un dictamen. Las estimaciones globales, en cambio, son fáciles de rebatir.

• Peritos y expertos: un dictamen constructivo independiente ayuda a detectar defectos ocultos y costes derivados, en especial en tejado, sótano, humedad, electricidad y calefacción. Así se puede cuantificar con seriedad la necesidad de reforma.
• Reserva de mantenimiento en pisos en propiedad: al comprar un piso dentro de una comunidad de propietarios, conviene mirar la reserva de mantenimiento (Erhaltungsrücklage). Según el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (§ 19 WEG), la conservación adecuada de la propiedad común y la acumulación de una reserva de mantenimiento apropiada forman parte de la administración adecuada. Si la reserva es demasiado baja, amenazan derramas extraordinarias cuando hay que acometer medidas mayores.
• Revisar la documentación: las actas de las juntas de propietarios, el plan económico, las liquidaciones de gastos comunitarios y posibles atrasos dan indicios de un atraso de reformas en la propiedad común y de la situación financiera de la comunidad.

Para los vendedores rige a la inversa: quien comunica los defectos abiertamente y los acredita con documentos genera confianza y a menudo acorta la negociación.

Deberes GEG al cambiar de dueño: calefacción y reequipamiento

Al cambiar de dueño cobran relevancia ciertos deberes de la Ley de Energía de Edificios (GEG). Conviene que conozca estas reglas, porque hacen calculable la necesidad de reforma para los compradores:

• Prohibición de funcionamiento para calderas antiguas (§ 72 GEG): las calderas alimentadas con gasóleo o gas instaladas antes del 1 de enero de 1991 ya no pueden funcionar. Las calderas más recientes ya no pueden funcionar tras transcurrir 30 años. Quedan exentas, entre otras, las calderas de baja temperatura y de condensación. Además, las calderas de combustibles fósiles solo pueden funcionar con combustibles fósiles, como máximo, hasta el final del 31 de diciembre de 2044.
• Aislamiento del forjado del último piso (§ 47 GEG): los forjados del último piso sin aislar deben aislarse de modo que el coeficiente de transmisión térmica (valor U) no supere los 0,24 vatios por metro cuadrado y kelvin; como alternativa, puede aislarse el tejado situado encima. En un edificio residencial habitado por el propio dueño con no más de dos viviendas, este deber solo debe cumplirlo el nuevo propietario, y dentro de un plazo de dos años desde la transmisión de la propiedad.
• Aislamiento de conducciones (§ 69 GEG): las conducciones de distribución de calor y de agua caliente accesibles y hasta ahora sin aislar que no se encuentren en estancias calefactadas deben aislarse.

A ello se añade un deber condicionado según el § 48 GEG: quien de todos modos renueve partes mayores de un componente exterior –por ejemplo de la fachada o del tejado– debe cumplir al hacerlo los requisitos energéticos mínimos. La GEG se está revisando actualmente en el plano político; siempre es determinante la versión de la ley vigente en cada momento.

Deber del 65 por ciento para calefacciones nuevas y certificado energético

Si se instala una calefacción nueva, se aplica el requisito central del § 71 GEG: una instalación de calefacción de nueva instalación debe generar, en principio, al menos el 65 por ciento del calor suministrado a partir de energías renovables o de calor residual inevitable. Se considera cumplido, entre otros casos, con la conexión a una red de calor, con una bomba de calor, una calefacción eléctrica directa, una instalación solar térmica o determinadas soluciones híbridas y de biomasa.

Para edificios existentes, este deber está vinculado a la planificación municipal del calor. En municipios con más de 100.000 habitantes (fecha de referencia 1 de enero de 2024) el requisito rige a más tardar a partir del 1 de julio de 2026; en municipios más pequeños, a más tardar a partir del 1 de julio de 2028, salvo que antes se tome una decisión municipal correspondiente. Para los propietarios en Düsseldorf es, por tanto, determinante el plazo más temprano. Antes de instalar una calefacción de combustibles fósiles se exige además un asesoramiento.

Con independencia del atraso de reformas, en la venta rige el deber del certificado energético según el § 80 GEG: el vendedor o el agente encargado deben presentar a los interesados el certificado energético a más tardar en la visita y entregarlo tras la firma del contrato. El certificado energético hace visibles las debilidades energéticas y es, por ello, una pieza de una comercialización honesta.

Reformar o vender en el estado actual, y cómo le acompañamos

Si merece la pena reformar antes de vender no puede responderse de forma global. A favor de reformar habla que medidas selectivas mejoren claramente el precio alcanzable y el círculo de compradores y que la inversión guarde proporción. A favor de una venta en el estado actual habla que el esfuerzo sea alto, el resultado incierto o el tiempo escaso, pues muchos compradores quieren reformar de todos modos según sus propias ideas y lo tienen en cuenta. A menudo, la venta en el estado actual es el camino más claro y con menor riesgo, porque usted no adelanta gastos ni tiene que asumir garantía alguna por el éxito de medidas concretas.

Valoramos su inmueble de forma realista, también cuando existe un atraso de reformas. No embellecemos ni menospreciamos el estado, sino que lo clasificamos de forma comprensible y le mostramos las opciones. Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a propietarios en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia. A lo largo de los años ha surgido una red consolidada con más de 20.000 contactos que nos ayuda a reunir de forma discreta inmuebles e interesados adecuados, si se desea también en una comercialización confidencial al margen de los grandes portales. Tanto si es una venta en el estado actual como un camino acompañado: damos cada paso junto a usted.