Eine begehrte Immobilie soll für eine begrenzte Zeit zurückgehalten werden, bis Finanzierung und Kaufentscheidung stehen – dafür verlangen manche Anbieter eine sogenannte Reservierungsgebühr. Doch was eine Reservierungsvereinbarung rechtlich wirklich bewirkt, wird häufig überschätzt: Ohne notariellen Kaufvertrag entsteht keine bindende Kaufverpflichtung, und der Bundesgerichtshof hat formularmäßige Reservierungsgebühren von Maklern im Jahr 2023 für unwirksam erklärt. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage neutral und nennt sinnvolle Alternativen.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine Abrede zwischen einem Kaufinteressenten und dem Verkäufer oder dem vermittelnden Makler, mit der eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum exklusiv zurückgehalten wird. In dieser Zeit soll das Objekt nicht weiter angeboten oder an Dritte verkauft werden, damit der Interessent in Ruhe seine Finanzierung klären und die Kaufentscheidung treffen kann.
Für dieses Zurückhalten wird oft eine Reservierungsgebühr verlangt. Sie wird häufig so ausgestaltet, dass sie bei einem späteren Kauf mit der Maklerprovision oder dem Kaufpreis verrechnet wird, bei einem Rücktritt aber ganz oder teilweise einbehalten werden soll.
Wichtig ist die Abgrenzung: Eine Reservierungsvereinbarung ist kein Kaufvertrag. Sie regelt nur das vorübergehende Vorhalten des Objekts, nicht den Eigentumsübergang. Ob und unter welchen Bedingungen sie überhaupt wirksam ist, hängt entscheidend von der konkreten Ausgestaltung und davon ab, wer sie mit wem schließt.
Ohne Notar keine bindende Kaufverpflichtung (§ 311b BGB)
Beim Immobilienkauf gilt eine strenge Formvorschrift. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Eine verbindliche Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf entsteht also erst mit der Unterschrift beim Notar.
Daraus folgt für die Reservierung: Eine privatschriftliche Reservierungsvereinbarung kann keine durchsetzbare Kaufverpflichtung begründen. Weder muss der Interessent die Immobilie kaufen, noch ist der Verkäufer rechtlich gezwungen, an ihn zu verkaufen. Auch eine gezahlte Reservierungsgebühr ändert daran nichts.
Eine Reservierung schafft daher vor allem ein gegenseitiges Signal von Ernsthaftigkeit und eine zeitliche Zusage – aber keine echte rechtliche Sicherheit, dass der Kauf am Ende zustande kommt. Wer wirkliche Bindung möchte, muss den notariellen Weg gehen.
BGH 2023: Reservierungsgebühren in Makler-AGB sind unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist. Am selben Tag erging ein gleichlautendes Parallelurteil (Az. I ZR 152/22).
Im entschiedenen Fall hatten Käufer einen Maklervertrag und im Nachgang einen Reservierungsvertrag geschlossen, mit dem das Grundstück gegen Gebühr bis zu einem Stichtag exklusiv vorgehalten wurde. Als die Käufer vom Kauf Abstand nahmen, verlangten sie die Gebühr zurück – mit Erfolg.
Der BGH wertete die Reservierungsabrede als ergänzende Regelung zum Maklervertrag, die der AGB-Kontrolle unterliegt. Sie benachteiligt die Kunden nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen, weil die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war, sich für die Kunden keine nennenswerten Vorteile ergaben und der Makler keine geldwerte Gegenleistung erbrachte.
Entscheidend war zudem: Eine solche Gebühr kommt einer erfolgsunabhängigen Provision gleich. Das widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Vermittlung zum Erfolg führt.
Was das Urteil für Käufer konkret bedeutet
Für Kaufinteressenten ist die Rechtslage damit klar geworden: Eine formularmäßige, nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr, die ein Makler über vorgefertigte Verträge oder seine AGB erhebt, ist regelmäßig unwirksam. Eine bereits gezahlte Gebühr kann grundsätzlich zurückgefordert werden.
Auf die Höhe oder den Prozentsatz kommt es dabei nicht an. Auch dass die Reservierung in einem separaten Dokument und zeitlich nach dem Maklervertrag geschlossen wird, ändert nichts an der Unwirksamkeit, solange ein innerer Zusammenhang mit dem Maklervertrag besteht.
Wer eine solche Gebühr gezahlt hat, kann sie schriftlich zurückverlangen. Die Verbraucherzentrale stellt hierfür einen Musterbrief bereit. Kommt der Makler der berechtigten Forderung nicht nach, gerät er in Verzug. In Zweifelsfällen lohnt sich rechtliche Beratung, etwa durch die Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt.
Wann eine Reservierung sinnvoll oder zulässig sein kann
Das BGH-Urteil betrifft ausdrücklich formularmäßige Reservierungsgebühren von Maklern. Es bedeutet nicht, dass jede Form der Reservierung unzulässig wäre. In bestimmten Konstellationen kann eine Reservierung weiterhin sinnvoll und rechtlich tragfähig sein.
- Echte Individualvereinbarung: Wurde die Abrede tatsächlich zwischen den Parteien ausgehandelt und nicht über vorgefertigte Klauseln vorgegeben, unterliegt sie nicht der AGB-Inhaltskontrolle. In der Praxis ist das jedoch die Ausnahme und im Streitfall schwer nachzuweisen.
- Notarielle Beurkundung: Soll eine Reservierung verbindliche Pflichten zwischen Käufer und Verkäufer absichern, kann eine notariell beurkundete Vereinbarung der richtige Weg sein. Wegen der Bindungswirkung und der Kosten sollte sie aber sorgfältig geprüft werden.
- Reservierung ohne Gebühr: Eine seriöse Reservierung kann auch ohne Geldzahlung erfolgen – als zeitlich begrenzte, vertrauensbasierte Zusage, das Objekt vorrangig anzubieten.
Eine zahlungspflichtige Reservierung verschafft dem Käufer rechtlich nur begrenzten Nutzen. Sie sollte nie als Ersatz für den notariellen Kaufvertrag missverstanden werden.
Höhe und Risiken für Käufer
In der Praxis wurden Reservierungsgebühren häufig in einer Größenordnung von etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises oder als Anteil der zu erwartenden Maklercourtage verlangt. Bei einem Kaufpreis von 420.000 Euro etwa kann das schnell mehrere tausend Euro ausmachen.
Für Käufer bestehen vor allem folgende Risiken:
- Verlust der Gebühr: Soll die Zahlung bei einem Rücktritt einbehalten werden, droht ein finanzieller Verlust – obwohl die Klausel nach der BGH-Rechtsprechung oft unwirksam ist und das Geld zurückgefordert werden kann.
- Falsche Sicherheit: Die Reservierung bindet den Verkäufer rechtlich nicht. Er kann das Objekt trotz Reservierung anderweitig verkaufen, solange kein notarieller Vertrag vorliegt.
- Entscheidungsdruck: Eine gezahlte Gebühr kann dazu verleiten, eine Kaufentscheidung zu überstürzen, um das Geld nicht zu verlieren.
- Doppelte Belastung: Ist die Gebühr nicht klar mit dem Kaufpreis oder der Provision verrechnet, kann sie zu einer zusätzlichen Belastung werden.
Käufer sollten jede Reservierungsabrede vor der Unterschrift genau prüfen, insbesondere die Regelungen zu Rückzahlung, Frist und Verrechnung.
Alternativen zur kostenpflichtigen Reservierung
Statt einer zahlungspflichtigen Reservierung gibt es Wege, die Ernsthaftigkeit zu untermauern und den Kaufprozess zu beschleunigen, ohne Geld für eine bloße Zusage zu hinterlegen.
- Frühzeitige Finanzierungsbestätigung: Eine Finanzierungszusage oder Bonitätsbestätigung der Bank zeigt Verkäufer und Makler, dass der Kauf realistisch und zeitnah möglich ist.
- Verbindliches Kaufangebot: Ein klar formuliertes, ernst gemeintes Angebot signalisiert echtes Interesse und schafft Vertrauen.
- Zügige Notartermin-Vorbereitung: Wer den Kaufvertragsentwurf rasch prüft und einen Notartermin ansetzt, verkürzt die Schwebezeit und reduziert das Risiko, dass das Objekt anderweitig verkauft wird.
- Schriftliche, kostenfreie Reservierung: Eine zeitlich befristete, gebührenfreie Zusage kann Sicherheit auf Vertrauensbasis schaffen, ohne finanzielle Bindung.
Wir von Richter Immobilien-Transaktionen begleiten den Kaufprozess so, dass beide Seiten zügig und sachlich zu einer fundierten Entscheidung kommen – ganz ohne Druck durch eine Reservierungsgebühr.
