Acuerdo de reserva al comprar inmuebles: lo que el comprador debe saber

¿Qué es un acuerdo de reserva?

Un acuerdo de reserva (Reservierungsvereinbarung) es un pacto entre un interesado en comprar y el vendedor o el agente intermediario, mediante el cual un inmueble se retiene de forma exclusiva durante un periodo determinado. Durante ese tiempo, el objeto no debe seguir ofreciéndose ni venderse a terceros, para que el interesado pueda aclarar con calma su financiación y tomar la decisión de compra.

Por esta retención se exige a menudo una tasa de reserva (Reservierungsgebühr). Suele configurarse de modo que, en caso de una compra posterior, se compense con la comisión del agente o con el precio de compra, pero que, en caso de desistimiento, se retenga total o parcialmente.

Es importante la distinción: un acuerdo de reserva no es un contrato de compraventa. Solo regula la retención temporal del objeto, no la transmisión de la propiedad. Si es válido, y bajo qué condiciones, depende de forma decisiva de su configuración concreta y de quién lo celebra con quién.

Sin notario no hay obligación vinculante de comprar (§ 311b BGB)

Al comprar inmuebles rige un requisito de forma estricto. Según el § 311b apdo. 1 BGB, un contrato por el que alguien se obliga a transmitir o adquirir la propiedad de un terreno requiere escritura notarial. Una obligación vinculante de comprar o vender solo surge, por tanto, con la firma ante el notario.

De ahí se deduce para la reserva: un acuerdo de reserva en documento privado no puede fundamentar ninguna obligación exigible de comprar. Ni el interesado tiene que comprar el inmueble, ni el vendedor está jurídicamente obligado a venderle. Una tasa de reserva pagada tampoco cambia nada al respecto.

Por ello, una reserva crea sobre todo una señal mutua de seriedad y un compromiso temporal, pero ninguna seguridad jurídica real de que la compra se materialice al final. Quien desee una vinculación real debe seguir la vía notarial.

BGH 2023: las tasas de reserva en las condiciones del agente son nulas

El Tribunal Supremo Federal (Bundesgerichtshof) decidió, mediante sentencia de 20.04.2023 (núm. I ZR 113/22), que es nula la obligación de un cliente del agente, pactada en condiciones generales de la contratación, de pagar una tasa de reserva. El mismo día se dictó una sentencia paralela de idéntico tenor (núm. I ZR 152/22).

En el caso resuelto, los compradores habían celebrado un contrato de mediación y, posteriormente, un contrato de reserva con el que el terreno se mantenía en exclusiva a cambio de una tasa hasta una fecha límite. Cuando los compradores desistieron de la compra, reclamaron la tasa de vuelta, con éxito.

El BGH valoró el pacto de reserva como una regulación complementaria del contrato de mediación, sujeta al control de las condiciones generales. Perjudica a los clientes de forma inadecuada según el § 307 apdo. 1 frase 1, apdo. 2 núm. 1 BGB, porque la devolución estaba excluida sin excepción, los clientes no obtenían ventajas apreciables y el agente no prestaba contraprestación con valor económico.

Además fue decisivo: tal tasa equivale a una comisión independiente del éxito. Eso contradice el modelo legal del contrato de mediación, según el cual una comisión solo se debe si la mediación conduce al éxito.

Lo que la sentencia significa en concreto para el comprador

Para los interesados en comprar, la situación legal ha quedado así clara: una tasa de reserva estandarizada y no reembolsable que un agente cobra mediante contratos predefinidos o sus condiciones generales es, por regla general, nula. Una tasa ya pagada puede, en principio, reclamarse de vuelta.

El importe o el porcentaje no son relevantes aquí. El hecho de que la reserva se celebre en un documento separado y con posterioridad temporal al contrato de mediación tampoco cambia nada respecto a la nulidad, siempre que exista una conexión interna con el contrato de mediación.

Quien haya pagado tal tasa puede reclamarla por escrito. La oficina de consumidores (Verbraucherzentrale) facilita para ello una carta modelo. Si el agente no atiende la reclamación justificada, incurre en mora. En casos de duda, vale la pena el asesoramiento jurídico, por ejemplo de la oficina de consumidores o de un abogado.

Cuándo una reserva puede ser sensata o admisible

La sentencia del BGH se refiere expresamente a las tasas de reserva estandarizadas de los agentes. No significa que toda forma de reserva sea inadmisible. En determinadas constelaciones, una reserva puede seguir siendo sensata y jurídicamente sostenible.

• Acuerdo individual genuino: si el pacto se negoció realmente entre las partes y no se impuso mediante cláusulas predefinidas, no está sujeto al control de contenido de las condiciones generales. En la práctica, sin embargo, esto es la excepción y difícil de demostrar en caso de litigio.
• Escritura notarial: si una reserva debe asegurar obligaciones vinculantes entre comprador y vendedor, un acuerdo con escritura notarial puede ser la vía correcta. Por su efecto vinculante y los costes, sin embargo, debe examinarse con cuidado.
• Reserva sin tasa: una reserva seria también puede producirse sin pago de dinero, como un compromiso de duración limitada y basado en la confianza de ofrecer el objeto de forma preferente.

Una reserva sujeta a pago aporta al comprador solo un beneficio jurídico limitado. Nunca debe malinterpretarse como sustituto del contrato de compraventa notarial.

Importe y riesgos para el comprador

En la práctica, las tasas de reserva se exigían a menudo en un orden de magnitud de en torno al 0,5 a 1 por ciento del precio de compra o como parte de la comisión del agente prevista. Con un precio de compra de 420.000 euros, por ejemplo, eso puede ascender rápidamente a varios miles de euros.

Para el comprador existen sobre todo los siguientes riesgos:

• Pérdida de la tasa: si el pago debe retenerse en caso de desistimiento, amenaza una pérdida económica, aunque la cláusula sea a menudo nula según la jurisprudencia del BGH y el dinero pueda reclamarse de vuelta.
• Falsa seguridad: la reserva no vincula jurídicamente al vendedor. Este puede vender el objeto a otra parte pese a la reserva, mientras no exista un contrato notarial.
• Presión para decidir: una tasa pagada puede inducir a precipitar una decisión de compra para no perder el dinero.
• Doble carga: si la tasa no se compensa claramente con el precio de compra o la comisión, puede convertirse en una carga adicional.

El comprador debe examinar con detalle todo pacto de reserva antes de firmar, en particular las disposiciones sobre devolución, plazo y compensación.

Alternativas a la reserva de pago

En lugar de una reserva sujeta a pago, existen vías para respaldar la seriedad y acelerar el proceso de compra sin depositar dinero por una mera promesa.

• Confirmación temprana de financiación: un compromiso de financiación o un certificado de solvencia del banco muestra al vendedor y al agente que la compra es realista y posible a corto plazo.
• Oferta de compra vinculante: una oferta claramente formulada y seria señala un interés genuino y genera confianza.
• Preparación rápida de la cita notarial: quien revisa con prontitud el borrador del contrato de compraventa y fija una cita notarial acorta el periodo de incertidumbre y reduce el riesgo de que el objeto se venda a otra parte.
• Reserva escrita y gratuita: un compromiso de duración limitada y sin tasa puede crear seguridad sobre una base de confianza, sin vinculación económica.

En Richter Immobilien-Transaktionen acompañamos el proceso de compra de modo que ambas partes lleguen con rapidez y objetividad a una decisión fundada, sin presión alguna por una tasa de reserva.