Kto sprzedaje nieruchomość w ciągu dziesięcioletniego okresu i w tym celu przedterminowo spłaca bieżący kredyt, zwykle płaci bankowi rekompensatę za przedterminową spłatę (Vorfälligkeitsentschädigung). Pojawia się wtedy uzasadnione pytanie: czy kwota ta obniża podlegający opodatkowaniu zysk z prywatnej transakcji zbycia – potocznie podatek spekulacyjny (Spekulationssteuer)? Federalny Trybunał Finansowy (Bundesfinanzhof) wytyczył w tej sprawie jasną linię. Od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii i spokojnie oraz zrozumiale wyjaśniamy, co jest istotne. To jest informacja ogólna i nie zastępuje doradztwa podatkowego w konkretnym przypadku.
O co chodzi: sprzedaż w okresie i przedterminowa spłata kredytu
Gdy sprzedaje Pan/Pani nieruchomość, kupujący zwykle żąda przeniesienia gruntu wolnego od obciążeń. Jeśli wciąż trwa kredyt z okresem stałego oprocentowania, musi on zostać w tym celu spłacony przedterminowo. Bank wyrównuje sobie utracony zysk z odsetek poprzez rekompensatę za przedterminową spłatę – wynagrodzenie za korzystanie z kapitału obcego w skróconym okresie.
Jeśli sprzedaż następuje w ciągu dziesięcioletniego okresu i podlega opodatkowaniu, pojawia się pytanie, jak zakwalifikować podatkowo tę płatność. Wchodzą w grę dwie drogi: odliczenie jako koszty uzyskania przychodu przy dochodach z najmu i dzierżawy – albo odliczenie jako koszty zbycia (Veräußerungskosten) przy prywatnej transakcji zbycia według § 23 EStG, które obniża zysk. Różnica decyduje o tym, czy i gdzie płatność w ogóle wywiera skutek podatkowy.
Centralna odpowiedź BFH: koszty zbycia zamiast kosztów uzyskania przychodu
Federalny Trybunał Finansowy rozstrzygnął to pytanie wyrokiem z dnia 11 lutego 2014 r. (sygnatura akt IX R 42/13) – instancją poprzedzającą był Sąd Finansowy w Düsseldorfie. Kluczowe stwierdzenia można podsumować następująco:
- Jeśli podatnik spłaca przedterminowo swój kredyt, aby móc przenieść wcześniej wynajmowany obiekt wolny od obciążeń, nie może odliczyć rekompensaty za przedterminową spłatę jako kosztów uzyskania przychodu przy dochodach z najmu i dzierżawy.
- Pierwotny związek gospodarczy z najmem zostaje przesłonięty względnie zastąpiony przez nowy związek wywołany przez zbycie.
- Jeśli transakcja zbycia podlega opodatkowaniu – na przykład według § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 EStG, czyli przy sprzedaży w ciągu dziesięciu lat –, rekompensatę za przedterminową spłatę należy ująć jako koszty zbycia przy ustalaniu zysku lub straty ze zbycia. Obniża ona wtedy podlegający opodatkowaniu zysk.
W przypadku podlegającej opodatkowaniu sprzedaży w obrębie okresu odpowiedź brzmi zatem: tak, rekompensata za przedterminową spłatę obniża zysk spekulacyjny – nie jako koszty uzyskania przychodu z najmu, lecz jako koszty zbycia w ramach § 23 EStG.
Dlaczego kwalifikacja jako koszty zbycia – związek przyczynowy
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem decydujące jest zdarzenie wywołujące płatność. Rekompensata za przedterminową spłatę powstaje dopiero dlatego, że kredyt zostaje zmieniony i spłacony przedterminowo. Ta zmiana staje się konieczna, ponieważ bank zgadza się na przedterminową spłatę i na zwolnienie obciążenia hipotecznego tylko za rekompensatą – a to zwolnienie jest z kolei potrzebne właśnie z powodu zamierzonego zbycia.
Tym samym związek gospodarczy nie leży już przy wcześniejszym najmie, lecz przy zbyciu. Właśnie dlatego płatność należy przypisać transakcji zbycia. Jeśli podlega ona opodatkowaniu, wywiera tam skutek obniżający zysk – porównywalnie do kosztów notarialnych lub pośrednika, spowodowanych przez sprzedaż.
Gdy sprzedaż nie podlega opodatkowaniu: brak odliczenia zastępczego
Istotna jest druga strona tej logiki. Jeśli sprzedaż wykracza poza dziesięcioletni okres lub stosuje się wyjątek dotyczący użytku własnego, transakcja zbycia nie podlega opodatkowaniu. Wywołany związek przyczynowy odsyła wtedy rekompensatę za przedterminową spłatę do podatkowo nieistotnego przesunięcia majątku.
W tym przypadku płatności nie można uwzględnić ani jako kosztów zbycia – ponieważ nie istnieje już podlegający opodatkowaniu zysk – ani zastępczo jako kosztów uzyskania przychodu z wcześniejszego najmu. Pozostaje ona bez znaczenia podatkowego. Dokładnie tak było w sporze rozstrzygniętym przez BFH, w którym dziesięć lat już upłynęło. To, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu, jest zatem pierwszą i najważniejszą zwrotnicą.
Okres 10 lat i wyjątek dla zajmowanej własności mieszkaniowej
Prywatna transakcja zbycia zachodzi przy gruntach, gdy między nabyciem a zbyciem mija nie więcej niż dziesięć lat (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 EStG). Decydujące są zasadniczo daty notarialnie poświadczonych umów kupna, a nie wpis do księgi wieczystej. Jeśli sprzedaż wykracza poza ten okres, zysk jest wolny od podatku – a kwestia rekompensaty za przedterminową spłatę przestaje mieć znaczenie podatkowe.
Również w ciągu dziesięciu lat sprzedaż pozostaje wolna od podatku, jeśli nieruchomość była używana wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych – albo nieprzerwanie między nabyciem względnie ukończeniem a sprzedażą, albo w roku zbycia i w dwóch poprzedzających latach. Wystarczy tu ujęcie według lat kalendarzowych; wystarczający jest okres ciągły, tak że użytek własny nie musi obejmować pełnych trzech lat. Jeśli stosuje się ten wyjątek, odpada możliwość opodatkowania – a wraz z nią również odliczenie rekompensaty za przedterminową spłatę.
Tak oblicza się zysk podlegający opodatkowaniu
Jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu, zysk wynika według § 23 ust. 3 EStG jako różnica między ceną zbycia z jednej strony a kosztami nabycia lub wytworzenia oraz kosztami uzyskania przychodu z drugiej strony. W uproszczeniu:
- cena zbycia (uzyskana cena kupna)
- pomniejszona o koszty nabycia lub wytworzenia (cena kupna plus dodatkowe koszty kupna, jak notariusz, podatek od nabycia nieruchomości, pośrednik przy nabyciu)
- pomniejszona o koszty zbycia – do których według BFH zalicza się rekompensata za przedterminową spłatę, jak również na przykład koszty pośrednika sprzedaży i notariusza
Należy zwrócić uwagę: przy wcześniej wynajmowanych obiektach koszty nabycia lub wytworzenia pomniejszają się o wykorzystane odpisy z tytułu zużycia (AfA), o ile zostały odliczone podatkowo – co zwiększa zysk. Tak ustalony zysk jest opodatkowany według osobistej stawki podatku dochodowego. Istnieje granica zwolnienia, gdy łączny zysk z prywatnych transakcji zbycia w roku kalendarzowym wynosi poniżej 1.000 euro; w razie jej przekroczenia opodatkowaniu podlega cały zysk.
Moment sprzedaży i wycena – z doświadczeniem u Pańskiego boku
To, czy sprzedaż podlega opodatkowaniu i czy rekompensata za przedterminową spłatę w ogóle wywiera skutek, rozstrzyga się często w szczegółach: w dacie umów notarialnych, w kwestii użytku własnego, w pierwotnej dacie nabycia. Właśnie dlatego, że wiele się tu zbiega, jasne spojrzenie na właściwy moment jest tak cenne.
Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii. Przez lata powstała rozbudowana sieć z ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć właścicieli z odpowiednimi kupującymi. W realistycznej wycenie Pańskiej nieruchomości i w czasowym planowaniu sprzedaży wspieramy Pana/Panią osobiście i niezawodnie – wiążąca kwalifikacja podatkowa Pańskiego konkretnego przypadku należy do rąk Pańskiego własnego doradcy podatkowego.
Tak łączy się jedno z drugim: przemyślany moment sprzedaży i czyste wyjaśnienie podatkowe. Kto planuje finansowanie następcze lub myśli o kredycie forward, powinien ponadto sprawdzić, jak późniejsza sprzedaż i możliwe koszty spłaty mają się do siebie.
