Stan redakcyjny: · Richter Immobilien-Transaktionen
Pozostawienie kuchni, mebli lub sprzętu ogrodowego może ułatwić przeprowadzkę obu stronom. Trzeba jednak precyzyjnie ustalić, co kupujący przejmuje, w jakim stanie i za jaką cenę. Wyjaśniamy przygotowanie takiej sprzedaży według prawa niemieckiego, ze szczególnym uwzględnieniem Nadrenii Północnej-Westfalii.
Planują Państwo sprzedaż w Düsseldorfie lub NRW? Omów sprzedaż
Ustal, które przedmioty rzeczywiście mają zostać
Sprzedaż domu z częścią wyposażenia może przynieść praktyczne korzyści. Sprzedający nie musi demontować sprawnej kuchni ani przewozić ciężkich mebli, a kupujący może korzystać z nich po przeprowadzce. Warunkiem jest jednak wspólne rozumienie zakresu transakcji. Określenie umeblowany dom nie wyjaśnia, czy obejmuje pralkę, lampy, narzędzia oraz zawartość szaf. Sama obecność przedmiotu na zdjęciu oferty również nie stanowi wystarczającego ustalenia.
Przejdź przez wszystkie pomieszczenia i podziel rzeczy na trzy grupy: zabierane przez Ciebie, proponowane kupującemu oraz przeznaczone do usunięcia przed przekazaniem domu. Porozmawiaj o tej liście z pozostałymi właścicielami i bliskimi, którym obiecano konkretne przedmioty. Sprawdź własność rzeczy wypożyczonych, wynajętych albo objętych finansowaniem. Fakt, że urządzenie stoi w Twoim domu, nie przesądza jeszcze o prawie do jego sprzedaży.
Zapytaj zainteresowanego, co zamierza wykorzystać. Droga kuchnia nie musi odpowiadać jego potrzebom. Jeżeli planuje zupełnie inny układ, może traktować dotychczasową zabudowę jako dodatkową pracę przy demontażu. Oszczędność czasu sprzedającego nie jest automatycznie wartością, za którą kupujący zechce zapłacić. Można także uzgodnić pozostawienie określonych rzeczy bez dodatkowej opłaty, pod warunkiem jasnego zapisania takiego ustalenia.
Najpierw uzgodnij zakres, a dopiero potem rozmawiaj o łącznej kwocie. Konkretna lista potrzebnych rzeczy ułatwia porozumienie bardziej niż obowiązkowy zakup całego wyposażenia domu. Szerszy plan przygotujesz z pomocą listy kontrolnej sprzedaży domu. Spis wyposażenia prowadź osobno, aby negocjacje dotyczące mebli nie przesłoniły ceny, terminów i podstawowych warunków sprzedaży nieruchomości.
Odróżnij ruchomości od części budynku
Poradnik dotyczy nieruchomości w Niemczech. Polskie potoczne pojęcia wyposażenia i instalacji nie zastępują niemieckiej kwalifikacji prawnej. Niemiecki kodeks cywilny, BGB, rozróżnia między innymi istotne części składowe oraz inne rzeczy. § 93 BGB dotyczy części, których rozdzielenie powodowałoby zniszczenie lub zasadniczą zmianę. § 94 BGB obejmuje również określone rzeczy wbudowane w celu wykonania budynku.
Wolnostojący stół, szafa i przenośna kosiarka różnią się pod tym względem od okien, stałych przewodów czy typowej instalacji ogrzewania domu. Nie można zamienić tych ostatnich w ruchome wyposażenie przez wpisanie oddzielnej ceny w umowie. Jednocześnie samo przykręcenie przedmiotu do ściany nie rozstrzyga każdego przypadku. Liczą się rzeczywiste wykonanie, funkcja i sposób połączenia z budynkiem.
Kuchnie w zabudowie, meble na wymiar, sauny lub markizy wymagają czasem dokładniejszej analizy. Możliwość osobnego rozliczenia konkretnej kuchni nie oznacza jednak takiej samej kwalifikacji każdej instalacji. Przygotuj zdjęcia oraz opis montażu dla notariusza. Jeżeli pozostają wątpliwości dotyczące podatku, potrzebna jest ocena doradcy podatkowego. Nie obiecuj kupującemu określonego skutku podatkowego, zanim zostanie ustalony charakter danego przedmiotu.
W niemieckim prawie występuje także Zubehör: ruchome rzeczy służące, przy spełnieniu określonych warunków, gospodarczemu przeznaczeniu rzeczy głównej. Definicję zawiera § 97 BGB. Nie oznacza to automatycznie wszystkich rzeczy znajdujących się w piwnicy. W roboczym spisie rozdziel wyraźne ruchomości, oczywiste części budynku i pozycje wymagające sprawdzenia. Taki podział pokazuje, gdzie potrzebne są jeszcze ustalenia przed negocjowaniem ostatecznych kwot.
Sporządź spis z jednoznacznym opisem przedmiotów
Nadaj każdej pozycji numer i wskaż pomieszczenie lub miejsce przechowywania. Wpisz nazwę przedmiotu, liczbę sztuk i cechy pozwalające rozpoznać konkretną rzecz. Przy urządzeniach pomagają producent, model, a w razie potrzeby numer seryjny. Dla mebla przydatne są wymiary, materiał, kolor i wyraźne zdjęcie. Dokument powinien pozwalać osobie nieobecnej na oględzinach zrozumieć, co strony rzeczywiście uzgodniły.
Szczególnej dokładności wymaga kuchnia. Wymień szafki, blat i urządzenia objęte ceną, zaznaczając elementy zabierane przez sprzedającego. Kuchnia kompletna może dla jednej osoby oznaczać same szafki, a dla drugiej także lodówkę i zmywarkę. Przy sprzęcie ogrodowym opisz akumulatory, ładowarki, końcówki oraz klucze. Bez nich urządzenie może być znacznie mniej przydatne, nawet jeśli sam sprzęt pozostanie na miejscu.
Do każdej pozycji dodaj znany stan, uzgodnioną cenę i dostępne dowody zakupu. Powiąż zdjęcia z numerami oraz oznacz datę lub wersję spisu. Po zmianach musi być jasne, który dokument jest aktualny. Zachowaj istniejące faktury, ale przy przekazywaniu kopii usuń zbędne informacje osobiste niezwiązane z przedmiotem. Jeżeli faktury nie ma, zaznacz jej brak zamiast wpisywać wymyśloną datę zakupu.
Sprawdź również wyłączenia. Czy zostaje stół warsztatowy, ale bez narzędzi? Czy regał jest objęty sprzedażą, lecz jego zawartość nie? Kupujący powinien poznać te różnice przed zawarciem porozumienia. Przekaż ostateczną listę do kancelarii notarialnej odpowiednio wcześnie. Notariusz ustali sposób włączenia jej do dokumentacji umowy. Nowa lista przyniesiona dopiero na podpisanie aktu utrudnia sprawdzenie zgodności z wcześniejszymi ustaleniami.
Opisz stan i rzeczywiście wykonane sprawdzenia
Stan rzeczy wpływa na cenę i na oczekiwania kupującego. Sam zapis używane jest mało pomocny, jeśli wiadomo o konkretnych uszkodzeniach. Opisz istotne ślady zużycia, brakujące części oraz znane usterki. Zacinająca się prowadnica szuflady albo uszkodzona uszczelka lodówki wymagają odrębnej informacji. Zdjęcia pokazują widoczne uszkodzenia, ale nie wyjaśnią awarii występującej tylko od czasu do czasu.
Odróżniaj obserwację od zapewnienia. Informacja, że podczas oględzin zmywarka wykonała krótki program, opisuje ograniczoną próbę. Stwierdzenie, że wszystkie urządzenia będą działały bez zarzutu, jest znacznie szersze. Zapisz datę, zakres i wynik sprawdzenia. Jeżeli sprzęt od dawna nie był używany, poinformuj o tym kupującego. Nie zakładaj, że dawniej znany stan jest nadal aktualny, i nie uruchamiaj niebezpiecznego urządzenia tylko dla prezentacji.
Przy kuchni można wspólnie obejrzeć drzwiczki, szuflady, blat i widoczne miejsca podłączeń. Oddziel usterkę mebla od możliwego problemu budynku. Wilgoć za szafką nie staje się wyjaśniona przez opisanie szafki jako zużytej. W razie wątpliwości potrzebne może być sprawdzenie przez odpowiedniego fachowca. Nie rozbieraj urządzeń elektrycznych ani nie wykonuj prowizorycznych napraw podczas oględzin.
Zapisy o odpowiedzialności powinny pasować do konkretnej transakcji. § 444 BGB ogranicza możliwość powołania się na wyłączenie odpowiedzialności między innymi w razie podstępnego zatajenia wady lub udzielenia gwarancji dotyczącej właściwości rzeczy. Omów z notariuszem zarówno opis faktów, jak i zamierzone zapewnienia. Dokładna dokumentacja pomaga bardziej niż automatycznie dopisane zastrzeżenie, którego znaczenia strony nie przeanalizowały.
Uzasadnij ceny aktualnym stanem i przydatnością
Cena zapłacona wiele lat temu jest punktem odniesienia, a nie gotową wyceną na dzień sprzedaży. Znaczenie mają wiek, konserwacja, sprawność, kompletność i możliwość dalszego użytkowania. Droga niegdyś kuchnia może dziś przedstawiać znacznie niższą wartość. Z kolei starsza rzecz nie jest automatycznie bezwartościowa tylko dlatego, że upłynął okres jej amortyzacji podatkowej albo księgowej. Przedmiotem ustaleń jest rzeczywista wartość obecnego wyposażenia.
Zbierz dostępne rachunki, zdjęcia i odpowiednie porównania. W ogłoszeniach internetowych odróżniaj cenę oczekiwaną od kwoty faktycznie uzyskanej w sprzedaży. Porównuj również podobne warunki. Sprawna kuchnia pozostająca na miejscu daje inną korzyść niż zdemontowana zabudowa wymagająca transportu i dopasowania. Ten praktyczny aspekt może mieć znaczenie, lecz nie uzasadnia dowolnego podwyższania wartości.
Przyjmijmy niemiecki przykład z łączną ceną 480 000 euro. Po sprawdzeniu kwalifikacji rzeczy strony przypisują 8 000 euro kuchni, 2 500 euro meblom wolnostojącym i 1 500 euro sprzętowi ogrodowemu. Wyposażenie kosztuje łącznie 12 000 euro, a część dotycząca nieruchomości wynosi 468 000 euro. To założone liczby ilustrujące działanie podziału, a nie wycena konkretnej kuchni ani zalecany udział wyposażenia w każdej sprzedaży.
Sprawdzaj kwoty osobno. Jeśli po oględzinach narzędzia okazują się mniej warte, nie przenoś różnicy do pozycji kuchnia tylko po to, aby zachować planowaną sumę. Przy wyjątkowo cennych przedmiotach pomocna może być specjalistyczna wycena. Wycena nieruchomości powinna być skoordynowana z wyceną ruchomości, aby ta sama wartość nie została policzona dwukrotnie. Zachowaj krótkie uzasadnienie przyjętych cen.
Oblicz skutek dla niemieckiego podatku od nabycia
Grunderwerbsteuer to niemiecki podatek od nabycia nieruchomości. Zasadniczo jego podstawą jest świadczenie otrzymywane w zamian za nieruchomość. Wynika to z § 8 GrEStG, a pojęcie świadczenia rozwija § 9. Faktycznie sprzedawane rzeczy ruchome, które nie należą do nieruchomości w rozumieniu tych przepisów, mogą pozostać poza podstawą opodatkowania. Decyduje rzeczywista treść transakcji, a nie sama nazwa pozycji w zestawieniu.
W Nadrenii Północnej-Westfalii ustawowa stawka wynosi 6,5 procent. W uproszczonym przykładzie uznana podstawa 468 000 euro daje 30 420 euro podatku. Przy podstawie 480 000 euro byłoby to 31 200 euro. Różnica wynosi 780 euro i dotyczy tego podatku. Łączna cena płacona sprzedającemu nadal wynosi 480 000 euro. Przykład nie obejmuje dodatkowych świadczeń ani szczególnych okoliczności transakcji.
Nie oznacza to prawa do odliczenia dowolnego procentu ceny domu bez analizy. W wyroku z 8 listopada 2017 r., 5 K 2938/16, Sąd Finansowy w Kolonii zaakceptował podział dotyczący konkretnych używanych ruchomości, omawiając jednocześnie ograniczenia przy podziałach pozornych lub gospodarczo nieuzasadnionych. Z tego rozstrzygnięcia nie wynika powszechny limit automatycznie akceptowanego wyposażenia.
Brak starych faktur nie przekreśla sam w sobie możliwości wykazania wartości. Znaczenie mogą mieć zdjęcia, stan i inne dostępne informacje. Nie twórz fikcyjnych dokumentów ani dat. Podatek dochodowy sprzedającego, wyposażenie firmowe i specyfika nieruchomości wynajmowanej wymagają osobnej oceny. Wyłączenie ruchomości z podstawy Grunderwerbsteuer nie oznacza, że cała transakcja pozostaje wolna od wszelkich podatków.
Uzgodnij umowę, płatność i finansowanie
Umowa sprzedaży niemieckiej nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie § 311b BGB. Przekaż notariuszowi wszystkie uzgodnienia dotyczące przedmiotów i cen. Prywatny dokument obok aktu nie jest bezpiecznym obejściem, jeśli sprzedaż wyposażenia i nieruchomości mają być wzajemnie zależne. To kancelaria notarialna powinna ocenić powiązanie i właściwą formę. Nie zakładaj, że osobna kartka automatycznie rozwiązuje formalności.
W projekcie sprawdź zgodność sumy całkowitej z ceną nieruchomości i wyposażenia. Ustal też termin płatności, moment przeniesienia własności ruchomości oraz ich faktycznego przekazania. Potrzebne jest rozstrzygnięcie, co nastąpi przy opóźnieniu przekazania, uszkodzeniu sprzętu przed uzgodnionym terminem lub niedojściu sprzedaży domu do skutku. Lista z cenami sama nie reguluje takich sytuacji i nie zastępuje odpowiednio przygotowanej umowy.
Kupujący powinien przedstawić podział swojemu bankowi odpowiednio wcześnie. To, czy ruchomości będą finansowane i jak zostaną uwzględnione przy zabezpieczeniu, zależy od konkretnego kredytu. Sprzedający nie powinien obiecywać zachowania tej samej kwoty finansowania ani niezmienionych warunków. Korzyść podatkowa nie rozwiązuje problemu brakujących środków, jeżeli sposób zapłaty za wyposażenie pozostał nieuzgodniony.
Szerszy kontekst znajdziesz w poradniku o notarialnej umowie sprzedaży domu. Zmiany spisu uzgadniaj przed podpisaniem ze wszystkimi zainteresowanymi. Późniejsze propozycje zmiany ceny lub przedmiotów ponownie przedstaw notariuszowi, aby sprawdził formę i możliwe skutki podatkowe. Dopilnuj zgodności dokumentów przekazywanych kupującemu, bankowi i kancelarii. Różne wersje nie powinny funkcjonować jako równorzędne ustalenia tej samej sprzedaży.
Przy przekazaniu porównaj dokument z rzeczywistością
Podczas przekazania domu korzystaj z tych samych numerów pozycji, które zastosowano w umowie. Sprawdźcie wspólnie obecność przedmiotów, kompletność akcesoriów i ewentualne zmiany stanu od ostatnich udokumentowanych oględzin. Zapisuj różnice przy odpowiednich pozycjach oraz wykonaj zdjęcia istotnych uszkodzeń. Ogólne zdanie o odebraniu wszystkiego nie wyjaśni, dlaczego brakuje konkretnego urządzenia albo dlaczego znalazł się tam inny model.
Przekaż dostępne instrukcje, klucze i dokumentację urządzeń. Przy sprzęcie połączonym z internetem uwzględnij prywatne konta i zapisane dane. Ustal sposób odłączenia konta lub przygotowania urządzenia dla nowego użytkownika bez przekazywania osobistych haseł. Sprawdź, czy reset nie usuwa przypadkiem ustawień niezbędnych do dalszego działania. Warto również pokazać, które akcesoria i sterowniki są potrzebne do zwykłej obsługi.
Jeżeli zmywarka zepsuje się krótko przed przekazaniem, poinformuj kupującego i opisz problem. Naprawa, wymiana lub korekta ceny zależą od treści uzgodnień. Nie zastępuj samodzielnie wymienionego w spisie urządzenia innym. Zmiany istotne prawnie omów z notariuszem, a w razie sporu z prawnikiem. Nieuzgodnione potrącenie z ceny domu może spowodować dodatkowe problemy przy wykonaniu całej umowy.
Przed rozmową o sprzedaży przygotuj lokalizację, rodzaj nieruchomości, planowany termin oraz wstępny spis rzeczy do pozostawienia. Za pomocą formularza dotyczącego sprzedaży domu możesz opisać swoją sytuację RICHTER Immobilien-Transaktionen. Pozwoli to omówić dopasowanie wyposażenia do oferty nieruchomości. Konstrukcję umowy przygotowuje notariusz, a indywidualne podatki ocenia doradca podatkowy. Wspólna, precyzyjna dokumentacja ułatwia każdej z tych osób pracę nad właściwą częścią transakcji.
