Actualización editorial: · Richter Immobilien-Transaktionen
Dejar una cocina, muebles o herramientas de jardín puede facilitar la mudanza de ambas partes. Para que la operación funcione, deben quedar claros los objetos incluidos, su estado y el precio atribuido a cada uno. Esta guía se refiere a inmuebles situados en Alemania, especialmente en Renania del Norte-Westfalia.
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Decida qué objetos interesa dejar realmente
Vender una casa con parte de su contenido puede ahorrar trabajo. El propietario evita desmontar una cocina aprovechable o trasladar muebles voluminosos; el comprador dispone de algunos elementos desde el primer día. Sin embargo, anunciar una vivienda amueblada no aclara si también se incluyen la lavadora, las herramientas, las lámparas o el contenido de los armarios. Las fotografías del anuncio tampoco sustituyen un acuerdo concreto.
Recorra la vivienda y separe los objetos en tres grupos: los que se llevará, los que podría ofrecer y los que deberán retirarse antes de entregar la casa. Consulte esta selección con los demás propietarios y con familiares a quienes haya prometido algún mueble. Compruebe además quién es su dueño. Los bienes prestados, alquilados o sujetos a financiación necesitan una revisión antes de ofrecerlos como propios.
Pregunte al comprador qué quiere aprovechar. Una cocina de buena calidad puede no encajar con su proyecto. Si piensa sustituirla, quizá la perciba como un gasto de retirada. El ahorro de transporte para el vendedor y el precio que alguien está dispuesto a pagar son cuestiones diferentes. También cabe dejar ciertos objetos sin precio adicional, siempre que se indique claramente cuáles son.
Acordar primero una selección concreta facilita después la negociación económica. Evite convertir la venta de la casa en una discusión sobre todo el contenido del hogar. La lista de preparación para vender una casa ayuda a organizar el proceso general; el mobiliario merece una relación propia que pueda mantenerse actualizada durante las conversaciones.
Distinga los bienes muebles de los componentes del edificio
En esta operación se aplica el derecho alemán. Las palabras mobiliario, equipamiento o instalaciones no determinan por sí solas la clasificación jurídica. El Código Civil alemán, BGB, distingue los componentes esenciales de otros bienes. El artículo 93 BGB contempla elementos cuya separación destruiría o alteraría esencialmente alguna de las partes; el artículo 94 BGB incluye determinados elementos incorporados a la construcción.
Una mesa suelta, un armario independiente o un cortacésped móvil son distintos de las ventanas, las tuberías instaladas o la calefacción ordinaria del edificio. No es correcto convertir estos últimos en mobiliario mediante una línea separada en el contrato. A la vez, que un objeto esté atornillado tampoco resuelve siempre su clasificación. Hay que atender a su función y a la instalación concreta.
Las cocinas instaladas, los muebles hechos a medida, las saunas o los toldos pueden exigir una revisión más detallada. Que una cocina admita un tratamiento separado no significa que todas las cocinas o instalaciones lo admitan. Entregue a la notaría fotografías y una descripción de cómo están incorporadas. Las dudas tributarias deben analizarse con la asesoría fiscal.
El derecho alemán también utiliza Zubehör para ciertos bienes muebles que sirven al destino económico de una cosa principal, según el artículo 97 BGB. No equivale simplemente a todo lo que haya dentro de la vivienda. Prepare tres categorías: bienes claramente muebles, componentes claros del edificio y elementos pendientes de clasificación. Los casos dudosos no deben presentarse de antemano como importes excluidos del impuesto.
Prepare un inventario que pueda entender otra persona
Numere las entradas e indique dónde se encuentra cada objeto. Añada denominación, cantidad y características que permitan reconocerlo. En electrodomésticos resultan útiles fabricante y modelo, además del número de serie cuando proceda. Para los muebles pueden bastar medidas, material, color y una fotografía identificable. La finalidad es evitar confusiones, no elaborar un catálogo innecesario de cada utensilio doméstico.
En una cocina describa expresamente los muebles, la encimera y los electrodomésticos incluidos. Si se queda el frigorífico pero se retira la cafetera, déjelo escrito. Una cocina completa puede significar cosas distintas para cada parte. En los equipos de jardín, indique baterías, cargadores, accesorios y llaves que se entregarán. Un aparato sin su cargador puede tener una utilidad muy diferente de la esperada.
Incorpore el estado conocido, el precio acordado y los justificantes disponibles. Relacione las fotografías con los números de inventario y feche la lista. Cuando cambie una posición, identifique la nueva versión para que no circulen documentos contradictorios. Conserve las facturas que tenga y comparta únicamente los datos necesarios para identificar el bien y su adquisición, sin información personal ajena a la operación.
Revise también las exclusiones: puede quedarse el banco de trabajo, pero no las herramientas; el armario, pero no su contenido. Estas diferencias deben conocerse antes del acuerdo. Envíe la lista definitiva a la notaría con tiempo suficiente. La notaría decidirá cómo incorporarla a la escritura. Llevar una relación nueva el día de la firma dificulta comprobar si coincide con lo negociado.
Documente el estado sin prometer más de lo comprobado
El estado influye tanto en el valor como en la decisión de compra. En lugar de escribir únicamente usado, describa desgaste relevante, averías conocidas y piezas ausentes. Un cajón que no cierra o una junta del frigorífico deteriorada requieren una observación concreta. Las fotos muestran daños visibles, pero no explican un fallo intermitente que el propietario ya conoce.
Diferencie una comprobación de una garantía. Anotar que el lavavajillas terminó un programa corto durante la visita describe una prueba limitada. Afirmar que todos los aparatos funcionarán perfectamente contiene una promesa mucho más amplia. Registre fecha, alcance y resultado observado. Si un equipo lleva mucho tiempo sin usarse, indíquelo y valore una comprobación razonable, sin dar por actual su antiguo estado.
En la cocina pueden revisarse conjuntamente puertas, cajones, encimera y zonas visibles de conexión. Separe los daños del mueble de posibles problemas del edificio. La humedad detrás de un armario no se resuelve describiendo el armario como desgastado. Cuando existan dudas técnicas, recurra al profesional adecuado. No abra equipos eléctricos ni improvise reparaciones para demostrar que funcionan durante una visita.
Las cláusulas de responsabilidad deben encajar con la venta. El artículo 444 BGB impide invocar una exclusión de responsabilidad en los supuestos que contempla de ocultación dolosa o garantía asumida sobre las características del bien. Explique a la notaría qué conoce y qué compromisos pretende asumir. Una descripción precisa aporta más que añadir una fórmula general a cada objeto sin revisar su significado.
Fije precios a partir del valor actual
La factura original informa de lo pagado entonces, pero no acredita automáticamente el precio de reventa actual. Influyen antigüedad, conservación, funcionamiento, integridad y posibilidades de seguir utilizando el objeto. Una cocina cara puede haber perdido mucho valor. Al contrario, un bien antiguo no vale necesariamente cero porque haya terminado un periodo de amortización contable o fiscal.
Reúna fotografías, facturas disponibles y comparaciones útiles. Distinga los precios solicitados en anuncios de los importes de ventas realmente realizadas. Compare también situaciones equivalentes. Una cocina que sigue funcionando en su ubicación evita trabajos distintos de los que exige una cocina desmontada, pendiente de transporte y adaptación. Esa utilidad puede ser relevante, pero no permite añadir un sobreprecio arbitrario.
Pensemos en una venta alemana con precio total de 480.000 euros. Tras revisar la clasificación de los bienes, las partes atribuyen 8.000 euros a la cocina, 2.500 euros a muebles independientes y 1.500 euros a herramientas de jardín. El inventario suma 12.000 euros y el inmueble representa 468.000 euros. Son cifras hipotéticas para explicar el reparto, no una tasación ni un porcentaje recomendado para cualquier vivienda.
Revise cada partida por separado. Si las herramientas valen menos después de comprobar su estado, no traslade la diferencia a la cocina solo para mantener el total previsto. Para objetos de valor inusual puede resultar útil una valoración especializada. La valoración del inmueble debe coordinarse con la del contenido para evitar contar dos veces el mismo valor. Guarde una explicación breve y comprensible de los precios finalmente pactados.
Comprenda el efecto sobre el impuesto de adquisición
El impuesto alemán de adquisición inmobiliaria, Grunderwerbsteuer, toma como referencia general la contraprestación por el inmueble. El artículo 8 GrEStG establece esta base y el artículo 9 desarrolla la contraprestación. Los bienes muebles realmente adquiridos que no forman parte del inmueble a estos efectos pueden quedar fuera de la base. La denominación inventario no sustituye la comprobación del objeto y del reparto.
En Renania del Norte-Westfalia, el tipo legal es del 6,5 por ciento. En el ejemplo simplificado, una contraprestación inmobiliaria aceptada de 468.000 euros daría una cuota de 30.420 euros. Sobre 480.000 euros serían 31.200 euros. La diferencia de 780 euros afecta al impuesto; el precio total que recibe el vendedor sigue siendo 480.000 euros. No se contemplan otras contraprestaciones ni circunstancias especiales.
No existe por ello un derecho general a descontar un porcentaje elegido del precio. La sentencia del Tribunal Fiscal de Colonia de 8 de noviembre de 2017, 5 K 2938/16, examinó bienes muebles usados concretos y admitió su reparto, pero también explicó los límites de las asignaciones artificiales o económicamente inadecuadas. No debe interpretarse como una franquicia universal.
La falta de facturas antiguas tampoco excluye automáticamente toda justificación del valor: pueden importar fotografías, conservación y otros datos disponibles. No invente fechas ni documentos. La tributación del vendedor sobre la renta, los bienes empresariales o las particularidades de una vivienda arrendada requieren un análisis separado. Una exclusión de la base de Grunderwerbsteuer no significa que toda la venta quede libre de impuestos.
Coordine escritura, pago y financiación
La compraventa de un inmueble alemán requiere escritura notarial conforme al artículo 311b BGB. Comunique a la notaría todos los objetos y precios acordados. Un documento privado paralelo no es una solución segura cuando la compra del contenido y la del inmueble dependen mutuamente. Corresponde a la notaría examinar esa vinculación y determinar la forma adecuada.
Compruebe que el precio del inmueble y el del inventario suman exactamente el total. Además, deben coordinarse el vencimiento del pago, la transmisión de la propiedad de los bienes muebles y su entrega efectiva. Conviene tratar qué ocurre si la entrega se retrasa, si un aparato se daña antes o si la compra de la casa no llega a realizarse. Una lista de precios no resuelve esas situaciones.
El comprador debería presentar pronto el reparto a su entidad financiera. La financiación de objetos muebles y su consideración como garantía dependen de la operación concreta. Como vendedor, no prometa que el banco mantendrá el importe del préstamo o sus condiciones. Una posible diferencia fiscal sirve de poco si aparece una carencia de fondos al organizar el pago.
Nuestra guía del contrato notarial de compraventa de una casa sitúa estas cuestiones dentro de la preparación general. Coordine los cambios antes de firmar. Si después se propone modificar objetos o precios, vuelva a consultar a la notaría sobre forma y consecuencias fiscales. Mantenga coherentes las versiones que reciben comprador, entidad financiera y notaría; los importes contradictorios generan dudas evitables.
Compare el inventario con lo entregado
Durante la entrega utilice la misma numeración que figura en el contrato. Comprueben juntos que están los bienes y accesorios acordados y si han aparecido daños desde la revisión documentada. Identifique las diferencias por posición y fotografíe lo relevante. Una declaración genérica de recepción no aclara por sí sola qué ocurrió con un aparato ausente o sustituido.
Entregue manuales disponibles, llaves y documentación específica de los equipos. En dispositivos conectados, revise las cuentas personales y los datos guardados. Organice su desvinculación sin facilitar contraseñas privadas. Compruebe que un reinicio no borre inadvertidamente una configuración necesaria para el comprador. La utilidad práctica de lo entregado también depende de estos pequeños preparativos, especialmente cuando requiere aplicaciones o mandos concretos.
Si el lavavajillas falla poco antes de la entrega, informe al comprador y documente la incidencia. Reparación, sustitución o ajuste del precio deben valorarse según lo pactado. No cambie unilateralmente un aparato de la lista por otro. Consulte las modificaciones jurídicamente relevantes con la notaría y, si surge un conflicto, con asistencia letrada. Una deducción improvisada del precio de la casa puede complicar la operación.
Para preparar la venta, reúna ubicación, tipo de inmueble, calendario previsto y una primera relación de los objetos que desea dejar. Mediante la solicitud sobre la venta de su casa puede explicar su situación a RICHTER Immobilien-Transaktionen. Esa información permite tratar cómo encaja el mobiliario en la oferta. La notaría concreta el contrato y la asesoría fiscal estudia la tributación individual, partiendo de una misma relación clara y verificable.
