Niewiele pytań porusza właścicieli tak bardzo jak to: ile naprawdę warta jest dziś moja nieruchomość? Odpowiedź nie kieruje się przeczuciem, lecz stałymi regułami. W Niemczech ustalanie wartości jest uregulowane ustawowo, z trzema uznanymi metodami, jasnymi czynnikami wpływającymi na wartość oraz urzędowymi źródłami danych, do których każdy może zajrzeć. W tym poradniku wyjaśniamy Państwu przystępnie, jak działa wycena nieruchomości, które czynniki decydują o wartości oraz czym różnią się szybkie szacowanie online, wycena osobista i formalny operat szacunkowy wartości rynkowej (Verkehrswertgutachten). Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielkom i właścicielom w Düsseldorfie oraz w Nadrenii Północnej-Westfalii ze spokojem, fachowością i jasnym spojrzeniem na to, co się liczy.
Co właściwie oznacza wycena nieruchomości?
Celem wyceny nieruchomości jest ustalenie wartości rynkowej (Verkehrswert) nieruchomości, zwanej także wartością obiegową. Co należy przez to rozumieć, precyzyjnie reguluje ustawa. Zgodnie z §194 niemieckiego Kodeksu budowlanego (Baugesetzbuch, BauGB) wartość rynkowa jest określana przez cenę, którą w dniu wyceny można by osiągnąć w zwykłym obrocie gospodarczym według uwarunkowań prawnych i rzeczywistych właściwości, ogólnego stanu oraz położenia działki, i to bez względu na nadzwyczajne lub osobiste okoliczności.
Wartość rynkowa to zatem trzeźwa cena możliwa do osiągnięcia na rynku w normalnych warunkach, a nie cena życzeniowa ani cena z upodobania. Zasady, według których ustala się tę wartość, zawarte są w rozporządzeniu o wycenie nieruchomości (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV), które obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. w brzmieniu z 2021 r. Stanowi ono jednolitą w skali federalnej podstawę rzetelnego ustalania wartości oraz fundament każdej dobrze uzasadnionej wyceny.
Trzy metody według ImmoWertV: porównawcza, dochodowa, odtworzeniowa
ImmoWertV zna trzy znormalizowane metody wyceny. To, która zostanie zastosowana, zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości oraz od dostępnych danych. Często łączy się także kilka metod, aby zabezpieczyć wynik.
- Metoda porównawcza (Vergleichswertverfahren, §§24 do 26 ImmoWertV): wartość wyprowadza się z cen kupna dostatecznie wielu porównywalnych obiektów. Jest to metoda najbliższa rynkowi i stosuje się ją typowo w przypadku lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność, domów jednorodzinnych oraz działek niezabudowanych, czyli tam, gdzie istnieje wystarczająco wiele podobnych transakcji sprzedaży.
- Metoda dochodowa (Ertragswertverfahren, §§27 do 34 ImmoWertV): tutaj liczy się trwale osiągalny dochód. Wartość wyprowadza się z rynkowo przyjętych wpływów z najmu, pomniejszonych o koszty eksploatacji. Jest to miernik dla nieruchomości wynajmowanych i inwestycji kapitałowych, na przykład domów wielorodzinnych, nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym lub komercyjnych.
- Metoda odtworzeniowa (Sachwertverfahren, §§35 do 39 ImmoWertV): wartość składa się z wartości gruntu oraz wartości obiektów budowlanych, następnie dostosowanej do poziomu rynkowego. Stosuje się ją przede wszystkim w przypadku domów zajmowanych przez samych właścicieli, gdy istnieje zbyt mało przypadków porównawczych lub dochód nie znajduje się na pierwszym planie.
To, która metoda pasuje, nie jest kwestią gustu, lecz wynika z obiektu i z rynku. Właśnie ta klasyfikacja jest pierwszym krokiem każdej rzetelnej wyceny.
Które czynniki naprawdę decydują o wartości
Niezależnie od metody na wartość wpływają zawsze te same właściwości, które ustawa ujmuje jako uwarunkowania prawne i rzeczywiste właściwości. W istocie są to następujące czynniki:
- Położenie: zdecydowanie najważniejsza dźwignia. Makropołożenie opisuje miasto i region, z siłą gospodarczą, rynkiem pracy i popytem. Mikropołożenie oznacza ulicę, dzielnicę i otoczenie, czyli ciszę, zieleń, skomunikowanie i wizerunek. W Düsseldorfie dwie nieruchomości tej samej wielkości mogą zostać wycenione odczuwalnie różnie wyłącznie ze względu na mikropołożenie.
- Stan i rok budowy: substancja budowlana, stopień modernizacji oraz potrzeba remontu oddziałują, poprzez pozostały okres użytkowania, bezpośrednio na wartość. Zadbana, zmodernizowana nieruchomość osiąga inną cenę niż porównywalna z zaległościami remontowymi.
- Powierzchnia mieszkalna i wielkość działki: stanowią podstawę kształtowania ceny. Powierzchnia działki wchodzi poprzez wartość gruntu, natomiast powierzchnia mieszkalna kształtuje ujęcie porównawcze i dochodowe.
- Standard energetyczny: izolacja, ogrzewanie, okna oraz świadectwo charakterystyki energetycznej stały się prawdziwym motorem wartości, ponieważ kupujący wkalkulowują koszty energii i nakłady na remont.
- Wyposażenie: jakość łazienek, podłóg, okien i instalacji technicznych wpływa zarówno na koszty wytworzenia w metodzie odtworzeniowej, jak i na osiągalne ceny oraz czynsze.
W sumie z tych czynników wynika wartość rynkowa. Żaden nie stoi sam dla siebie, działają wspólnie.
Dane urzędowe jako fundament: orientacyjna wartość gruntu, BORIS NRW i komisje rzeczoznawców
Wiarygodna wycena opiera się nie na szacunku, lecz na realnych danych. W Nadrenii Północnej-Westfalii dostarczają ich komisje rzeczoznawców ds. wartości nieruchomości gruntowych (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte). Zgodnie z §193 BauGB prowadzą one zbiór cen kupna, w którym ujmuje się wszystkie sporządzone notarialnie umowy kupna, i z niego wyprowadzają dane rynkowe. Z tej bazy danych pochodzą ceny porównawcze, bez których metoda porównawcza nie byłaby możliwa.
Z tego samego źródła powstaje orientacyjna wartość gruntu (Bodenrichtwert) zgodnie z §196 BauGB, czyli przeciętna wartość położenia gruntu na metr kwadratowy dla określonej strefy. W NRW można ją bezpłatnie sprawdzić za pośrednictwem urzędowego portalu BORIS NRW. Orientacyjna wartość gruntu jest cennym punktem wyjścia, przede wszystkim dla wartości gruntu w metodzie odtworzeniowej i dochodowej. Ważne pozostaje: odwzorowuje ona jedynie grunt, a nie budynek na nim stojący. Do sprawdzenia wiarygodności znakomicie się nadaje, lecz nie zastępuje pełnej wyceny.
Wycena online, wycena osobista, operat szacunkowy wartości rynkowej
Pojęcie wyceny nieruchomości obejmuje trzy bardzo różne rzeczy. Warto utrzymać je czysto rozdzielone.
Wycena online dostarcza, na podstawie kilku danych podstawowych i modeli statystycznych, wartość szacunkową w ciągu sekund. Jest to zgrubna orientacja, nic więcej. Rzeczywistego stanu, dokładnego mikropołożenia, wyposażenia czy ukrytych wad algorytm nie jest w stanie uchwycić. Jako pierwszy punkt odniesienia jest to w porządku, jako podstawa dla wyobrażenia o cenie jest zbyt nieostre.
Wycena osobista opiera się na oględzinach na miejscu oraz na znajomości lokalnego rynku. Uwzględnia stan, wyposażenie, mikropołożenie i bieżący popyt oraz opiera się na realnych danych porównawczych. Dla większości właścicieli, którzy chcą realistycznie umiejscowić swoją wartość lub przygotować sprzedaż, jest to odpowiednia, dobrze uzasadniona podstawa.
Operat szacunkowy wartości rynkowej (Verkehrswertgutachten) to najbardziej formalny szczebel. Sporządzają go wykwalifikowani rzeczoznawcy ściśle według §194 BauGB i ImmoWertV, dokumentuje on metodę, źródła danych i wyprowadzenie oraz zawiera załączniki takie jak plan sytuacyjny, rzuty i fotografie. Jest bardziej pracochłonny i odpłatny, lecz w zamian wiarygodny wobec sądów i organów.
Kiedy operat szacunkowy wartości rynkowej jest wskazany lub konieczny
Do zwykłego przygotowania sprzedaży nie potrzeba formalnego operatu. Istnieją jednak sytuacje, w których wiarygodny operat szacunkowy wartości rynkowej jest wskazany lub wręcz wymagany, ponieważ organy i sądy akceptują wyłącznie kwalifikowany dokument:
- Spadek i darowizna: urząd skarbowy przyjmuje początkowo zryczałtowaną wartość nieruchomości. Jeżeli rzeczywista wartość rynkowa jest niższa, można zgodnie z §198 ustawy o wycenie (Bewertungsgesetz, BewG) wykazać niższą wartość powszechną za pomocą operatu szacunkowego wartości rynkowej, co może odczuwalnie obniżyć obciążenie podatkowe.
- Rozwód i wyrównanie dorobku (Zugewinnausgleich): do podziału majątku potrzebna jest zrozumiała, neutralna wartość. Szybki szacunek z reguły tutaj nie wystarcza.
- Postępowania sądowe: w przypadku licytacji działowej lub sporu między współspadkobiercami sąd powołuje zazwyczaj rzeczoznawcę, który sporządza operat zgodnie z §194 BauGB.
- Urząd skarbowy ogólnie: zawsze wtedy, gdy wartość trzeba wykazać wobec organu, formalny operat zapewnia niezbędną pewność.
We wszystkich tych przypadkach chodzi o moc dowodową. Natomiast w odpowiedzi na pytanie, ile Państwa nieruchomość może osiągnąć na rynku, zazwyczaj dobrze uzasadniona wycena osobista jest właściwą i szybszą drogą.
Jak najlepiej postępować jako właściciel
Pierwszą własną orientację można uzyskać w kilku krokach: sprawdźcie Państwo orientacyjną wartość gruntu dla swojego położenia za pośrednictwem BORIS NRW, sięgnijcie po raport o rynku nieruchomości gruntowych swojej komisji rzeczoznawców i przy porównaniach zwracajcie zawsze uwagę na rzeczywiście osiągnięte ceny kupna, a nie na ceny ofertowe z ogłoszeń. Szacowanie online może to zgrubnie uzupełnić, lecz należy je rozumieć jako to, czym jest, a mianowicie jako przybliżony rząd wielkości.
Ile Państwa nieruchomość warta jest dziś konkretnie, najpewniej można odpowiedzieć poprzez dobrze uzasadnioną, opartą na danych wstępną wycenę. Tę otrzymują Państwo u nas bezpłatnie i bez zobowiązań. Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad jesteśmy zadomowieni na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii i znamy lokalne osobliwości z codziennej praktyki. Przez lata powstała rozbudowana sieć z ponad 20 000 kontaktów, która pomaga nam wcześnie i realistycznie umiejscawiać ruchy rynkowe. Na życzenie nieruchomość można także zaoferować poufnie, z dala od dużych portali, dyskretnie i celowo. Każdy krok objaśniamy Państwu ze spokojem i pozostajemy niezawodnie u Państwa boku.
