İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Mutfak, mobilya veya bahçe ekipmanını evde bırakmak her iki tarafın taşınmasını kolaylaştırabilir. Bunun için hangi eşyaların devredileceği, durumları ve bedelleri açıkça belirlenmelidir. Bu rehber Almanya'daki satışları ve özellikle Kuzey Ren-Vestfalya'daki uygulamayı ele alır.
Düsseldorf veya NRW’de satış mı planlıyorsunuz? Satışı görüşün
Önce hangi eşyaların gerçekten kalacağını belirleyin
Evi içindeki bazı eşyalarla satmak iki tarafa da kolaylık sağlayabilir. Satıcı kullanılabilir mutfağı söktürmek veya ağır mobilyaları taşımak zorunda kalmaz. Alıcı ise taşındığında bazı ihtiyaçlarını hazır bulur. Ancak bu yararın gerçekleşmesi için tarafların aynı eşyaları düşünmesi gerekir. İlanda eşyalı ev yazılması, çamaşır makinesinin, lambaların, bahçe aletlerinin veya dolap içindeki eşyaların da satışa dahil olduğunu tek başına açıklamaz.
Evin odalarını sırayla dolaşarak üç grup oluşturun: yanınızda götüreceğiniz eşyalar, alıcıya teklif edebileceğiniz eşyalar ve teslimden önce kaldırılacak olanlar. Listeyi diğer maliklerle ve belirli eşyaları alacağı söylenmiş aile üyeleriyle görüşün. Ödünç alınan, kiralanan veya finansman sözleşmesine bağlı eşyaların kime ait olduğunu kontrol edin. Evin sahibi olmanız, içerideki her şeyi satabileceğiniz anlamına gelmez.
Alıcının hangi eşyaları kullanmak istediğini somut olarak sorun. Bir mutfağın kaliteli olması, yeni sahibinin planına uygun olduğu anlamına gelmez. Alıcı farklı bir yerleşim istiyorsa mevcut mutfağı söküm işi olarak görebilir. Satıcının taşıma masrafından kurtulması ile eşyanın alıcı açısından parasal değeri farklı konulardır. Bazı parçaların ek bedel alınmadan bırakılması da açıkça kararlaştırılabilir.
Mümkünse ilk görüşmede kapsamı netleştirin, toplam bedeli daha sonra konuşun. İhtiyaç duyulan birkaç eşya üzerinde anlaşmak, bütün ev içeriğini tek paket olarak devretmekten daha anlaşılır olabilir. Özellikle depo ve garajdaki eşyaların belirsiz bırakılması, teslim günü yapılacak işin kimde olduğu konusunda sorun çıkarabilir. Kalması istenmeyen eşyalar için de kaldırma planı hazırlayın.
Satışın genel hazırlığını ev satışı kontrol listesi üzerinden yürütebilirsiniz. Eşya listesini bunun yanında ayrı ve güncel tutun. Böylece mobilya pazarlığı evin fiyatı, ödeme düzeni ve teslim tarihi gibi esas konuların önüne geçmez.
Taşınır eşya ile binanın parçalarını ayırın
Bu rehberde Alman hukuku esas alınmaktadır. Günlük dilde kullanılan eşya, donanım veya tesisat ifadeleri hukuki sınıflandırmayı tek başına belirlemez. Alman Medeni Kanunu BGB, bütünleyici nitelikteki önemli parçalar ile diğer şeyleri ayırır. BGB § 93, ayrılması halinde parçalardan birinin yok olacağı veya niteliğinin esaslı biçimde değişeceği durumları; BGB § 94 ise bina yapımı için yerleştirilen belirli unsurları düzenler.
Bağımsız yemek masası, serbest duran dolap veya taşınabilir çim biçme makinesi; pencere, sabit boru sistemi ve normal bina ısıtma tesisatından farklı değerlendirilir. Son gruptaki unsurları sözleşmede ayrı fiyatla yazmak onları taşınır mobilyaya dönüştürmez. Buna karşılık, bir nesnenin duvara birkaç vidayla tutturulmuş olması da her durumda hukuki sonucu belirlemeye yetmez. Gerçek bağlantı ve kullanım biçimi önemlidir.
Ankastre mutfak, özel ölçüyle yapılmış dolap, sauna veya tente gibi durumlarda daha ayrıntılı inceleme gerekebilir. Bir mutfağın ayrı değerlendirilmesi mümkün olsa da bu sonuç her mutfak ve her montaj için geçerli değildir. Fotoğrafları ve eşyanın binaya nasıl yerleştirildiğini anlatan bilgileri noterliğe sunun. Vergisel sınıflandırmada kalan belirsizlikler için vergi danışmanından değerlendirme alın.
Alman hukukundaki Zubehör kavramı, belirli koşullar altında asıl şeyin ekonomik amacına hizmet eden taşınırları ifade eder. Koşullar BGB § 97 içinde düzenlenmiştir. Bu kavram evde bulunan bütün eşyaların ortak adı değildir. Örneğin bodrumda bulunması, bir nesnenin otomatik olarak bu hukuki kategoriye girdiğini göstermez.
Hazırlık aşamasında listeyi açıkça taşınır olanlar, açıkça bina parçası olanlar ve inceleme gerekenler şeklinde ayırın. Kararsız kaldığınız bir unsuru peşinen vergi matrahından düşülebilecek eşya olarak sunmayın. Önce doğru sınıflandırma yapılması, daha sonra alıcıya verilmiş bir fiyat veya vergi sözünü düzeltme ihtiyacını azaltır. Eşyanın adından çok somut özelliklerine odaklanın.
Eşyaları üçüncü kişinin de tanıyabileceği şekilde listeleyin
Her kaleme bir numara verin ve bulunduğu oda veya alanı belirtin. Eşyanın adı, adedi ve ayırt edici özellikleri yazılmalıdır. Cihazlarda üretici, model ve gerektiğinde seri numarası yararlıdır. Mobilyalarda ölçü, malzeme, renk ve anlaşılır bir fotoğraf çoğu zaman tanımlamayı kolaylaştırır. Amaç bütün ev için ayrıntılı bir katalog hazırlamak değil, gerçekten devredilecek şeyleri karıştırılmayacak biçimde göstermektir.
Mutfak kaydında dolapları, tezgâhı ve dahil olan elektrikli cihazları açıkça belirtin. Buzdolabı kalacak, kahve makinesi götürülecekse bu ayrımı yazın. Tam mutfak ifadesi bir taraf için yalnızca dolapları, diğer taraf için bütün cihazları kapsayabilir. Raflar, çekmece içleri veya özel ek parçalar konusunda da aynı açıklık sağlanmalıdır. Fotoğrafların bu yazılı tanımı desteklemesine dikkat edin.
Bahçe ekipmanında akü, şarj cihazı, ek başlık ve anahtar gibi parçaları unutmayın. Şarj cihazı eksik bir alet, alıcının beklediği şekilde kullanılamayabilir. Birden fazla benzer cihaz varsa model bilgisi veya numaralı fotoğraf özellikle yararlıdır. Böylece teslimde sadece aynı türden bir eşya bulunmasıyla yetinilmez; üzerinde anlaşılmış olan nesne kontrol edilir.
Her satıra bilinen durumu, kararlaştırılan bedeli ve mevcut belgeleri ekleyin. Fotoğrafları numaralarla eşleştirin, listenin tarihini veya sürümünü belirtin. Değişiklikten sonra hangi listenin geçerli olduğu belli olmalıdır. Mevcut faturaları saklayın; kopya paylaşırken işlemle ilgisiz kişisel bilgileri ayırın. Eski fatura yoksa bunu belirtin, tahmini satın alma tarihini kesin bilgi gibi göstermeyin.
Dahil olmayan eşyaları ayrıca kontrol edin: çalışma tezgâhı kalırken üzerindeki aletler götürülebilir; dolap devredilirken içeriği alınabilir. Alıcı bu ayrıntıları anlaşmadan önce bilmelidir. Son listeyi noterliğe zamanında gönderin. Belgenin sözleşmeye hangi şekilde ekleneceğini noter belirler. İmza günü yeni bir el yazısı liste sunmak, önceden incelenmiş ortak belgeyle aynı hazırlık düzeyini sağlamaz.
Durumu ve yapılan kontrolün sınırlarını dürüstçe açıklayın
Eşyanın durumu hem değeri hem de alıcının beklentisini etkiler. Yalnızca kullanılmış yazmak yerine önemli aşınmaları, bilinen arızaları ve eksik parçaları belirtin. Takılan bir çekmece rayı veya kapanmayan buzdolabı contası için somut açıklama gerekir. Genel olarak iyi durumda ifadesi, bilinen özel bir sorunu görünmez hale getirmemelidir. Görünür hasarı fotoğraflamak bu açıklamayı destekler.
Fotoğraf her şeyi göstermez. Arada bir hata veren bulaşık makinesi veya belli süre çalıştıktan sonra duran bahçe cihazı, çekim sırasında normal görünebilir. Bildiğiniz bu tür davranışları ayrıca aktarın. Önceden yapılmış onarımlar hakkında elinizde belge varsa listeyle ilişkilendirin. Onarım yapılmış olması ile bütün sorunların kesin olarak giderildiği iddiası aynı şey değildir.
Gözlemi taahhütten ayırın. Bulaşık makinesinin gösterim günü kısa programı tamamladığını yazmak, sınırlı bir kontrolü anlatır. Bütün cihazların sürekli kusursuz çalışacağını söylemek ise daha geniş bir söz içerir. Kontrolün tarihini, kapsamını ve gözlenen sonucunu kaydedin. Uzun süredir kullanılmayan cihazın durumunu varsaymayın; bunu belirtip uygun bir kontrol olanağını değerlendirin.
Mutfakta kapakları, çekmeceleri, tezgâhı ve görünen bağlantı alanlarını birlikte inceleyebilirsiniz. Mobilya hasarı ile bina hasarını ayırın. Dolabın arkasındaki nem, yalnızca dolap yıpranmış diye açıklanmış sayılmaz. Gerektiğinde uygun bir uzman incelemesi yaptırın. Cihazı göstermek amacıyla elektrikli parçaları açmayın veya doğaçlama onarımlar yapmayın; normal kullanım sınırındaki kontrollerle yetinin.
Sorumluluk düzenlemesi gerçek satış koşullarına uygun olmalıdır. BGB § 444, özellikle kusurun hileyle gizlenmesi veya eşyanın niteliği hakkında garanti üstlenilmesi durumlarında sorumluluk sınırlamasına dayanılmasını engeller. Bildiğiniz durumları ve vermek istediğiniz güvenceleri noterle görüşün. Her satıra düşünmeden eklenen standart bir ifade, açık durum bilgisinin ve uygun sözleşmenin yerini tutmaz.
Bedelleri bugünkü değer ve kullanım yararıyla gerekçelendirin
Eski faturadaki tutar, geçmişte ödenen bedeli gösterir; bugünkü satış değerini otomatik olarak kanıtlamaz. Yaş, bakım, işlev, eksiksizlik ve daha ne kadar kullanılabileceği birlikte önem taşır. Zamanında pahalı alınmış bir mutfağın değeri düşmüş olabilir. Tersine, vergi veya muhasebe açısından amortisman süresinin dolmuş olması da kullanışlı bir eşyayı kendiliğinden değersiz hale getirmez.
Fotoğrafları, mevcut faturaları ve uygun karşılaştırmaları bir araya getirin. İnternet ilanlarındaki istenen fiyatı gerçekleşmiş satış fiyatından ayırın. Benzer koşulları karşılaştırmaya çalışın. Yerinde kullanılmaya devam eden bir mutfak ile sökülmüş, taşınması ve uyarlanması gereken mutfak alıcıya aynı kolaylığı sağlamaz. Bu pratik fark dikkate alınabilir, fakat istenen herhangi bir artışı haklı çıkarmaz.
Almanya'da toplam 480.000 avro bedelle yapılan varsayımsal bir satışı düşünelim. Eşyaların sınıflandırması incelendikten sonra mutfağa 8.000 avro, serbest duran mobilyalara 2.500 avro ve bahçe ekipmanına 1.500 avro ayrılıyor. Eşya toplamı 12.000 avro, taşınmaza ayrılan tutar ise 468.000 avro oluyor. Bunlar hesabı açıklayan örnek rakamlardır; belirli bir mutfağın değerlemesi değildir.
Aynı şekilde bu örnek, her satışta eşyalara ayrılması önerilen bir oran içermez. Her kalemi kendi özellikleriyle değerlendirin. Bahçe aletlerinin gerçek durumu daha düşük bir tutarı gerektiriyorsa aradaki farkı sırf 12.000 avroya ulaşmak için mutfak satırına aktarmayın. Olağan dışı değerdeki eşyalar için uygun bir uzmanın görüşü, tutarı açıklamak bakımından yararlı olabilir.
Emlak değerlemesi ile taşınır eşyaların değerlemesi birbiriyle uyumlu olmalıdır. Aynı mutfağın değerini önce ev fiyatına tam olarak ekleyip sonra hesapta yeniden saymaktan kaçının. Kullanılan varsayımları ve kabul edilen tutarların gerekçesini kısa biçimde saklayın. Böylece toplam teklifin nasıl oluştuğunu alıcıya, noterliğe ve gerektiğinde vergi danışmanına tutarlı biçimde açıklayabilirsiniz.
Emlak edinim vergisine etkisini doğru hesaplayın
Almanya'daki Grunderwerbsteuer, taşınmaz edinimine ilişkin vergidir. Temel olarak taşınmazın edinimi karşılığında verilen bedele dayanır. Genel ilke GrEStG § 8, karşı edimin kapsamı ise § 9 içinde düzenlenir. Gerçekte birlikte satılan ve vergi bakımından taşınmazın parçası sayılmayan taşınırlar bu matrahın dışında kalabilir. Bir satıra eşya bedeli yazılması tek başına yeterli değildir.
Kuzey Ren-Vestfalya'da kanuni oran yüzde 6,5'tir. Basitleştirilmiş örnekte taşınmaz karşılığı olarak 468.000 avro kabul edilirse vergi 30.420 avro olur. 480.000 avro üzerinden hesaplanırsa 31.200 avro çıkar. Aradaki 780 avro yalnızca bu vergiye ilişkin hesap farkıdır. Satıcıya ödenecek kararlaştırılmış toplam tutar yine 480.000 avrodur.
Bu hesap başka karşı edimler veya özel işlem koşulları bulunmadığı varsayımına dayanır. Vergi sonucu, hangi eşyaların gerçekten devredildiğine ve dağılımın kabul edilmesine bağlıdır. Ev fiyatından seçilen bir yüzdeyi incelemesiz çıkarma hakkı doğmaz. Alıcının vergi hesabını daha cazip göstermek amacıyla değerleri büyütmek, ekonomik gerçekliğin yerine geçmez. Noter belgesine yazılması da her tutarı kendiliğinden vergi açısından bağlayıcı yapmaz.
Köln Vergi Mahkemesinin 8 Kasım 2017 tarihli, 5 K 2938/16 sayılı kararı, belirli kullanılmış taşınırların bedel dağılımını kabul ederken yapay veya ekonomik açıdan uygunsuz dağılımların sınırlarını da açıklar. Karar bütün eşyalara uygulanacak otomatik bir muafiyet değildir. Ayrıca eski faturaların yokluğu, değerin başka bilgilerle ortaya konulmasını tek başına imkânsız hale getirmez; fotoğraflar ve mevcut durum önem taşıyabilir.
Olmayan belgeyi üretmeyin veya bilinmeyen tarihi kesinmiş gibi yazmayın. Satıcının gelir vergisi, işletmeye ait ekipman veya kiraya verilmiş evin özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir. Grunderwerbsteuer matrahı dışında kalmak, satışın bütün vergilerden muaf olduğu anlamına gelmez. Kendi kullanım ve mülkiyet geçmişinizi vergi danışmanına aktararak somut soruyu çözdürün; genel örneği kişisel vergi sonucu olarak kullanmayın.
Sözleşme, ödeme ve finansmanı birlikte koordine edin
Almanya'da taşınmaz satış sözleşmesi BGB § 311b uyarınca noterlikte düzenlenmelidir. Eşyalar ve bedeller konusunda yapılan bütün anlaşmaları notere bildirin. Ev alımı ile eşya devri birbirine bağlıysa ayrı bir özel belge, şekil konusunu aşmanın güvenilir yolu değildir. Bağlantıyı ve doğru sözleşme biçimini noter değerlendirmelidir.
Taslakta toplam bedelin, taşınmaz ve eşya tutarlarının toplamıyla aynı olduğunu kontrol edin. Bunun yanında ödemenin ne zaman muaccel olacağı, taşınırların mülkiyetinin ne zaman geçeceği ve fiilen ne zaman teslim edileceği belirlenmelidir. Bunlar farklı sorulardır. Sadece eşya adlarını ve fiyatlarını sıralayan belge, tarafların zaman içindeki yükümlülüklerini bütünüyle açıklamaz.
Teslim gecikirse, cihaz kararlaştırılan tarihten önce hasar görürse veya ev alımı gerçekleşmezse ne olacağını görüşün. Eşyaların ev olmadan da satın alınmasının istenip istenmediği özellikle önemlidir. Sözleşme hazırlığında bu bağlantı açıkça ifade edilmelidir. Birbirine bağlı işlemler için sonradan farklı çözümler varsaymak yerine, beklenen sonucu baştan notere anlatın ve uygun düzenlemeyi isteyin.
Alıcı bedel dağılımını finansman sağlayan bankaya erken sunmalıdır. Taşınırların krediyle finanse edilip edilmeyeceği veya teminat değerlendirmesinde nasıl ele alınacağı somut finansmana bağlıdır. Satıcı olarak kredi tutarının ve koşullarının değişmeyeceğini vaat etmeyin. Olası vergi farkı, eşya bedelinin nereden ödeneceği açıklığa kavuşmadıysa ödeme planındaki boşluğu kapatmaz.
Noterlikte ev satış sözleşmesi rehberi, diğer sözleşme konularını da açıklar. Liste değişikliklerini imzadan önce ilgili taraflarla koordine edin. İmzadan sonra önerilen fiyat veya eşya değişikliklerini, şekil ve vergi etkileri için yeniden noterliğe iletin. Alıcının, bankanın ve noterliğin elindeki listeler birbiriyle uyumlu olsun. Farklı toplamlar içeren belgeler, aslında basit olan anlaşmayı belirsizleştirebilir.
Teslim sırasında listeyi gerçek durumla karşılaştırın
Ev tesliminde sözleşmedekiyle aynı kalem numaralarını kullanın. Kararlaştırılan eşyaların yerinde olduğunu, aksesuarların tamamlandığını ve belgelenmiş incelemeden sonra yeni hasar oluşup oluşmadığını birlikte kontrol edin. Farkları ilgili numaranın yanında belirtin ve önemli durumları fotoğraflayın. Her şey teslim edildi şeklindeki genel bir cümle, eksik cihazı veya değiştirilmiş modeli tek başına açıklığa kavuşturmaz.
Mevcut kullanım kılavuzlarını, anahtarları ve cihaz belgelerini alıcıya verin. Hangi parçanın hangi cihaza ait olduğunu göstermek de yararlıdır. Özellikle birden fazla şarj cihazı, kumanda veya benzer anahtar varsa bunları eşleştirin. Bu küçük hazırlık, alıcının teslim aldığı eşyayı gerçekten kullanabilmesini kolaylaştırır. Sadece fiziksel olarak evde bulunması, her parçanın kullanım için hazır olduğunu göstermeyebilir.
İnternete bağlı cihazlarda kişisel hesapları ve kayıtlı verileri dikkate alın. Kendi şifrenizi paylaşmadan uygun hesap ayırma veya cihaz hazırlama yolunu belirleyin. Sıfırlama işleminin yeni kullanıcının ihtiyaç duyacağı ayarları fark edilmeden silmediğini kontrol edin. Cihaza ilişkin hizmetlerin devamı ayrıca düzenleme gerektiriyorsa bunu alıcıya açıklayın; kendi hesabınızın otomatik olarak devredileceğini varsaymayın.
Bulaşık makinesi teslimden hemen önce bozulursa alıcıyı gecikmeden bilgilendirin ve durumu kaydedin. Onarım, değiştirme veya bedel düzeltmesi, anlaşmanın içeriğine göre değerlendirilmelidir. Listedeki cihazı tek taraflı olarak başka bir cihazla değiştirmeyin. Hukuken önemli değişiklikleri noterlikle, uyuşmazlık varsa avukat desteğiyle ele alın. Ev fiyatından doğaçlama kesinti yapılması, eşya sorununa ek olarak sözleşmenin ifasında yeni sorunlar yaratabilir.
Satış hazırlığı için konum, taşınmaz türü, hedeflenen takvim ve bırakılacak eşyaların ilk listesini hazırlayın. Ev satışı başvuru formu üzerinden durumunuzu RICHTER Immobilien-Transaktionen ile paylaşabilirsiniz. Böylece eşyaların taşınmaz teklifine nasıl dahil edileceği görüşülebilir. Sözleşmenin hukuki yapısını noter, kişisel vergi sorularını vergi danışmanı değerlendirir. Açık ve ortak bir liste, bu görevleri güvenilir bir teslim hazırlığıyla birleştirir.
