Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eine passende Küche oder gepflegte Gartenmöbel können den Einzug erleichtern. Beim Hausverkauf mit Inventar sollten jedoch Gegenstände, Zustand und Preis eindeutig feststehen. So bereiten Sie eine nachvollziehbare Vereinbarung vor und vermeiden Missverständnisse bei Vertrag und Übergabe.
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Entscheiden Sie zuerst, welche Gegenstände wirklich bleiben sollen
Ein Hausverkauf mit Inventar kann beiden Seiten Arbeit ersparen. Der Verkäufer muss eine gut erhaltene Einrichtung nicht ausbauen oder transportieren; die Käufer können passende Gegenstände unmittelbar nutzen. Das funktioniert allerdings nur, wenn beide dieselben Dinge meinen. Die Formulierung „das Haus wird möbliert verkauft“ lässt offen, ob auch Werkzeuge, Lampen, Geschirr oder die Waschmaschine dazugehören. Eine Besichtigung und einige Exposébilder ersetzen diese Verständigung nicht.
Gehen Sie deshalb Raum für Raum durch das Haus und unterscheiden Sie drei Gruppen: Gegenstände, die Sie mitnehmen, Gegenstände zur möglichen Übernahme und Dinge, die vor der Übergabe entfernt werden. Besprechen Sie die erste Liste auch mit anderen Eigentümern oder Familienmitgliedern. Das geerbte Sideboard sollte nicht angeboten werden, wenn jemand bereits fest mit seiner Mitnahme rechnet. Bei geliehenen, gemieteten oder finanzierten Gegenständen muss außerdem die Berechtigung zum Verkauf geklärt sein.
Fragen Sie Kaufinteressenten konkret nach ihrem Bedarf. Eine hochwertige Einrichtung trifft nicht automatisch deren Geschmack. Wer die Küche ohnehin ersetzen möchte, sieht in deren Übernahme möglicherweise zusätzliche Entsorgungsarbeit. Der praktische Vorteil, etwas im Haus zu belassen, und ein erzielbarer Verkaufspreis sind zwei unterschiedliche Fragen. Auch eine unentgeltliche Übernahme einzelner Dinge lässt sich ausdrücklich dokumentieren.
Vereinbaren Sie zunächst den Umfang, bevor Sie über eine Gesamtsumme sprechen. Eine überschaubare Auswahl tatsächlich gewünschter Gegenstände erleichtert die Einigung stärker als eine pauschale Forderung für den gesamten Haushalt. Die übrige Verkaufsorganisation können Sie mit der Hausverkauf-Checkliste abstimmen; die Inventarfrage braucht daneben ihre eigene genaue Liste.
Trennen Sie bewegliche Sachen von Bestandteilen des Hauses
Für die Preisaufteilung ist nicht entscheidend, ob Sie einen Gegenstand umgangssprachlich zur Einrichtung zählen. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet unter anderem wesentliche Bestandteile und Zubehör. Nach § 93 und § 94 BGB gehören bestimmte fest verbundene oder zur Herstellung des Gebäudes eingefügte Sachen rechtlich zum Grundstück beziehungsweise Gebäude. Eine gesonderte Zeile im Vertrag macht daraus kein bewegliches Inventar.
Lose Esstische, frei stehende Schränke oder ein beweglicher Rasenmäher lassen sich grundsätzlich anders einordnen als Fenster, fest verlegte Leitungen und eine übliche Gebäudeheizung. Deren Wert darf nicht einfach als Möbelpreis aus dem Immobilienkaufpreis herausgerechnet werden. Umgekehrt bedeutet eine Befestigung mit Schrauben allein noch nicht, dass jeder Gegenstand zwingend ein wesentlicher Gebäudebestandteil ist. Entscheidend bleiben konkrete Ausführung und rechtliche Einordnung.
Bei Einbauküchen, maßgefertigten Einbauten, Saunen oder Markisen sollten Sie deshalb genauer hinsehen. Eine Einbauküche kann gesondert mitverkauft werden; eine allgemeine Freigabe für jede Küche oder jede feste Installation folgt daraus nicht. Legen Sie Fotos und eine Beschreibung der Befestigung vor. Das Notariat kann die Vertragsgestaltung klären; steuerliche Zweifelsfragen gehören ergänzend zur Steuerberatung.
Auch der Begriff Zubehör nach § 97 BGB ist genauer als seine Alltagssprache: Gemeint sind unter bestimmten Voraussetzungen bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck einer Hauptsache dienen. Nicht jeder Gegenstand im Keller ist damit rechtlich Zubehör. Für Ihre Vorbereitung genügt eine saubere Trennung zwischen sicher beweglichen Dingen, klaren Gebäudebestandteilen und noch zu prüfenden Grenzfällen. Stellen Sie strittige Positionen nicht vorschnell als steuerlich abziehbares Inventar dar.
Erstellen Sie eine Liste, die auch ohne Besichtigung verständlich ist
Eine gute Inventarliste bezeichnet die tatsächlichen Gegenstände so genau, dass ein Dritter sie zuordnen kann. Vergeben Sie fortlaufende Nummern und nennen Sie Raum, Gegenstand, Anzahl sowie erkennbare Merkmale. Bei Geräten helfen Hersteller, Modell und gegebenenfalls Seriennummer. Bei Möbeln reichen häufig Material, Abmessungen, Farbe und ein Foto. Es geht um eindeutige Identifikation, nicht um einen aufwendigen Katalog jedes Küchenutensils.
Für eine Küche sollten Sie insbesondere festhalten, welche Elektrogeräte und weiteren Teile zum Paket gehören. „Küche komplett“ ist missverständlich, wenn der Verkäufer darunter nur Schränke und Arbeitsplatte versteht, der Käufer aber zusätzlich Kühlschrank und Geschirrspüler erwartet. Benennen Sie auch eine ausdrücklich ausgenommene Kaffeemaschine. Bei Gartengeräten gehören Akkus, Ladegeräte, Aufsätze und vorhandene Schlüssel in die Beschreibung, wenn sie mitübernommen werden.
Ergänzen Sie pro Position den bekannten Zustand, vorhandene Belege und den vereinbarten Preis. Verknüpfen Sie Fotos eindeutig mit der Listennummer und verwenden Sie ein Datum beziehungsweise einen Versionsstand. So bleibt nachvollziehbar, welche Liste zum Vertragsentwurf gehört. Bewahren Sie Rechnungen auf, soweit vorhanden, und geben Sie Kopien nur mit den für Gegenstand und Kauf relevanten Angaben weiter.
Prüfen Sie zum Schluss nicht nur die aufgenommenen Gegenstände, sondern auch die Ausschlüsse. Bleibt die Werkbank, während das Werkzeug mitgenommen wird? Gehört das Regal dazu, sein Inhalt jedoch nicht? Diese Unterschiede müssen Käufer vor der Einigung kennen. Lassen Sie die endgültige Liste rechtzeitig in die Vertragsvorbereitung einfließen, statt am Beurkundungstag einen neuen handschriftlichen Zettel nachzureichen. Über die passende Einbindung als Anlage entscheidet das Notariat.
Beschreiben Sie Zustand und Funktionsprüfung ohne Übertreibung
Der Zustand beeinflusst sowohl die Kaufentscheidung als auch den angemessenen Preis. Schreiben Sie deshalb nicht nur „gebraucht“, sondern halten Sie wesentliche Gebrauchsspuren, bekannte Defekte und fehlende Teile fest. Eine beschädigte Schubladenführung oder ein Kühlschrank, dessen Dichtung nicht richtig schließt, sollte nicht hinter einem Gesamturteil wie „alles in Ordnung“ verschwinden. Gute Fotos helfen, ersetzen aber keine Information über einen nur gelegentlich auftretenden Fehler.
Unterscheiden Sie Beobachtung und Zusage. „Geschirrspüler am Besichtigungstag mit einem Kurzprogramm vorgeführt“ beschreibt einen begrenzten Test. „Alle Geräte dauerhaft einwandfrei“ verspricht erheblich mehr. Notieren Sie Datum, Umfang und erkennbare Ergebnisse einer Prüfung. War ein Gerät längere Zeit außer Betrieb, sagen Sie das und bieten Sie gegebenenfalls eine sinnvolle Funktionsprüfung an. Öffnen oder reparieren Sie elektrische Geräte nicht für eine improvisierte Vorführung.
Bei einer gebraucht übernommenen Küche lohnt die gemeinsame Kontrolle von Türen, Auszügen, Arbeitsplatte und sichtbaren Anschlussbereichen. Trennen Sie dabei einen Schaden am Möbelstück von einem möglichen Gebäudeschaden, etwa Feuchtigkeit hinter einem Schrank. Ein Inventarvermerk darf einen relevanten Mangel des Hauses nicht verdecken. Besteht Klärungsbedarf, sollte eine geeignete Fachperson den Sachverhalt untersuchen.
Die Haftungsregelung muss zum konkreten Verkauf passen. Ein Ausschluss der Sachmängelhaftung ist keine Erlaubnis, bekannte Fehler zu verschweigen. § 444 BGB begrenzt die Berufung auf einen Haftungsausschluss insbesondere bei arglistigem Verschweigen und übernommenen Beschaffenheitsgarantien. Besprechen Sie deshalb tatsächliche Zustandsangaben und beabsichtigte Zusagen mit dem Notariat. Eine klare Beschreibung ist hilfreicher als ein ungeprüfter Standardzusatz hinter jeder Position.
Begründen Sie die Preise aus dem heutigen Nutzen und Zustand
Der damalige Neupreis ist ein Anhaltspunkt, aber kein heutiger Verkaufspreis. Alter, Pflege, technische Funktion, Vollständigkeit und die weitere Nutzbarkeit bestimmen mit, was ein Käufer sinnvoll zahlen könnte. Eine vor Jahren teuer gekaufte Küche kann erheblich weniger wert sein. Eine gut erhaltene ältere Einrichtung ist umgekehrt nicht allein deshalb wertlos, weil eine steuerliche Abschreibungsdauer abgelaufen wäre.
Sammeln Sie vorhandene Rechnungen, aussagekräftige Fotos und passende Vergleichsangebote. Beachten Sie bei Onlineangeboten, ob es sich um bloße Preisvorstellungen oder tatsächlich abgeschlossene Verkäufe handelt. Vergleichen Sie außerdem ähnliche Bedingungen: Eine Küche, die am bisherigen Standort nutzbar bleibt, ist praktisch etwas anderes als eine bereits ausgebaute Küche, die transportiert und angepasst werden muss. Daraus ergibt sich jedoch kein beliebiger Aufschlag.
Ein durchgehendes Rechenbeispiel: Verkäufer und Käufer vereinbaren insgesamt 480.000 Euro. Davon sollen nach Prüfung der Einordnung 8.000 Euro auf die vorhandene Küche, 2.500 Euro auf frei stehende Möbel und 1.500 Euro auf Gartengeräte entfallen. Der Inventaranteil beträgt damit 12.000 Euro, der Immobilienanteil 468.000 Euro. Diese angenommenen Zahlen zeigen die Aufteilung; sie bewerten keine konkrete Küche und sind keine empfohlene Inventarquote.
Prüfen Sie jede Position einzeln. Wenn die Gartengeräte nach ehrlicher Zustandsprüfung weniger wert sind, darf die Differenz nicht kommentarlos auf den Kücheneintrag wandern, nur damit 12.000 Euro erreicht werden. Bei ungewöhnlich wertvollen Gegenständen kann eine fachkundige Bewertung sinnvoll sein. Die Bewertung der Immobilie und die Bewertung ihrer beweglichen Einrichtung bleiben zusammengehörige, aber unterschiedliche Aufgaben. Vermeiden Sie insbesondere, dieselbe Küche zweimal in einer Gesamtkalkulation zu berücksichtigen.
Verstehen Sie die steuerliche Wirkung der Aufteilung
Die Grunderwerbsteuer knüpft grundsätzlich an die Gegenleistung für das Grundstück an. Maßgeblich sind insbesondere § 8 GrEStG und der Gegenleistungsbegriff in § 9. Tatsächlich mitverkaufte bewegliche Gegenstände, die nicht zum Grundstück im steuerlichen Sinn gehören, können außerhalb dieser Bemessungsgrundlage liegen. Entscheidend sind der wirkliche Erwerbsgegenstand und eine belastbare Aufteilung, nicht die Überschrift „Inventar“ allein.
In Nordrhein-Westfalen beträgt der gesetzliche Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent. Für das vereinfachte Beispiel ergeben sich bei anerkannten 468.000 Euro Immobiliengegenleistung 30.420 Euro Steuer. Auf 480.000 Euro wären es 31.200 Euro. Die rechnerische Differenz von 780 Euro betrifft die Grunderwerbsteuer; der vereinbarte Gesamtpreis an den Verkäufer bleibt 480.000 Euro. Weitere Gegenleistungen und Besonderheiten sind im Beispiel nicht enthalten.
Es gibt daraus keinen allgemeinen Anspruch, einen bestimmten Prozentsatz des Hauspreises ohne Prüfung herauszurechnen. Das Finanzgericht Köln, Urteil vom 8. November 2017, 5 K 2938/16, behandelte eine konkrete Aufteilung für gebrauchte bewegliche Gegenstände. Das Gericht bestätigte deren Berücksichtigung, erläuterte aber zugleich Grenzen bei unangemessenen oder nicht ernstlich gewollten Aufteilungen. Das Urteil ist keine pauschale Inventarfreigabe.
Fehlende alte Rechnungen schließen einen nachvollziehbaren Wertnachweis nicht automatisch aus; Fotos, Zustand und andere verfügbare Angaben können wichtig sein. Erfinden Sie keine Anschaffungsdaten. Die Einkommensteuer des Verkäufers, betriebliche Gegenstände oder Besonderheiten einer vermieteten Immobilie sind gesondert steuerlich zu beurteilen. Aus einer grunderwerbsteuerlichen Abgrenzung folgt keine umfassende Steuerfreiheit des Verkaufs.
Stimmen Sie Vertrag, Zahlung und Finanzierung gemeinsam ab
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Teilen Sie dem Notariat deshalb sämtliche vereinbarten Inventarpositionen und Preise mit. Eine Nebenvereinbarung ist kein geeigneter Ausweg, wenn Immobilienkauf und Inventarübernahme miteinander stehen und fallen sollen. Ob und wie eine rechtlich selbstständige Vereinbarung möglich wäre, sollte das Notariat anhand der tatsächlichen Verknüpfung prüfen.
Im Entwurf müssen Gesamtpreis, Immobilienanteil und Inventaranteil zusammenpassen. Ebenso wichtig sind Zahlungsfälligkeit, Eigentumsübertragung der beweglichen Sachen und Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung. Klären Sie, was bei einer verzögerten Übergabe, einer Beschädigung vor dem vereinbarten Termin oder einem Scheitern des Immobilienkaufs mit dem Inventar geschehen soll. Für diese Fragen reicht eine bloße Preisliste nicht aus.
Der Käufer sollte die Aufteilung seiner finanzierenden Bank rechtzeitig vorlegen. Ob und in welchem Umfang die Bank bewegliche Gegenstände finanziert oder bei der Besicherung berücksichtigt, ist eine Frage der konkreten Finanzierung. Als Verkäufer sollten Sie weder eine unveränderte Darlehenshöhe noch bestimmte Konditionen zusagen. Die mögliche Steuerdifferenz hilft wenig, wenn ein ungeklärter Inventaranteil die Zahlungsplanung durcheinanderbringt.
Der Ratgeber zum notariellen Kaufvertrag für ein Haus ordnet die weiteren Vertragsbestandteile ein. Lassen Sie Änderungen der Inventarliste vor Unterzeichnung mit allen Beteiligten abstimmen. Nachträgliche Absprachen über Preise oder mitverkaufte Gegenstände gehören erneut zum Notariat, damit Formfragen und mögliche steuerliche Folgen geprüft werden. Verwenden Sie keine voneinander abweichenden Listen für Käufer, Bank und Vertragsentwurf.
Gleichen Sie bei der Übergabe Liste und Wirklichkeit ab
Nutzen Sie bei der Übergabe dieselben Positionsnummern wie im Vertrag. Prüfen Sie gemeinsam, ob die vereinbarten Gegenstände vorhanden sind, das beschriebene Zubehör vollständig ist und seit der dokumentierten Besichtigung neue Schäden entstanden sind. Fotografieren Sie relevante Abweichungen und halten Sie fest, welche Position betroffen ist. Eine allgemeine Bestätigung, alles sei übernommen, hilft bei einem konkret fehlenden Gerät wenig.
Übergeben Sie vorhandene Bedienungsanleitungen, Schlüssel und gerätebezogene Unterlagen. Bei vernetzten Geräten müssen persönliche Konten und gespeicherte Daten berücksichtigt werden. Besprechen Sie den geeigneten Gerätewechsel, ohne persönliche Passwörter weiterzugeben. Achten Sie darauf, dass ein Zurücksetzen keine für die weitere Nutzung notwendige Konfiguration unbemerkt entfernt. Die praktische Bedienbarkeit gehört zu einer gut vorbereiteten Übernahme.
Wenn der Geschirrspüler kurz vor Übergabe ausfällt, informieren Sie die Käufer unverzüglich und dokumentieren den Befund. Ob Reparatur, Ersatz, Preisänderung oder eine andere Lösung passt, hängt von der Vereinbarung ab. Tauschen Sie nicht eigenmächtig ein aufgeführtes Gerät gegen ein anderes aus. Klären Sie rechtlich relevante Änderungen mit dem Notariat beziehungsweise bei Streit mit anwaltlicher Unterstützung; improvisierte Abzüge vom Hauskaufpreis können neue Probleme schaffen.
Für die Vorbereitung Ihres Verkaufs helfen Ort, Immobilienart, gewünschter Zeitplan und eine erste Liste der Gegenstände, die bleiben sollen. Über die Anfrage zum Hausverkauf können Sie diese Ausgangslage bei RICHTER Immobilien-Transaktionen schildern. So lässt sich besprechen, wie Inventar und Immobilienangebot sinnvoll zusammenpassen. Die konkrete Vertragsgestaltung übernimmt das Notariat, individuelle Steuerfragen die Steuerberatung. Eine nachvollziehbare Liste verbindet diese Zuständigkeiten mit einer verlässlichen Übergabe.
