Dla większości właścicieli sprzedaż nieruchomości nie jest czynnością codzienną, lecz jedną z największych decyzji finansowych w życiu. Tym bardziej uspokajająca jest świadomość, jak przebiega ta droga w poszczególnych etapach: od pierwszej realistycznej wyceny, przez działania marketingowe, aż po akt notarialny i przekazanie kluczy.
Niniejszy poradnik przeprowadzi Państwa krok po kroku przez cały proces, otwarcie przedstawi wszystkie koszty i podatki oraz pokaże, na co należy zwrócić uwagę, aby ostatecznie sprzedać bezpiecznie i w możliwie najlepszej cenie — w Düsseldorfie i w całej Nadrenii Północnej-Westfalii.
Właściwa cena decyduje o wszystkim
Żaden czynnik nie wpływa na sukces sprzedaży tak silnie jak cena ofertowa. Jeśli zostanie ustalona zbyt wysoko, nieruchomość zalega na rynku i z każdym tygodniem traci na atrakcyjności — w efekcie często sprzedawana jest poniżej wartości. Z kolei zbyt niska cena oznacza oddanie realnego majątku za darmo.
Wiarygodna cena nie opiera się na przeczuciu, lecz na danych: rzeczywiście uzyskanych cenach porównawczych, urzędowych orientacyjnych wartościach gruntów ustalanych przez komisje rzeczoznawców (BORIS NRW), a także na lokalizacji, stanie, powierzchni mieszkalnej i standardzie energetycznym Państwa nieruchomości. Rzetelna wycena jest dlatego zawsze pierwszym krokiem — a u nas otrzymują ją Państwo bezpłatnie i niezobowiązująco.
Przebieg sprzedaży w siedmiu krokach
Sprzedaż nieruchomości przebiega według jasnego schematu. Kto go zna, zachowuje kontrolę i unika kosztownych błędów:
- Zgromadzenie dokumentów — odpis z księgi wieczystej, mapa katastralna, dokumentacja budowlana i świadectwo charakterystyki energetycznej stanowią podstawę.
- Ustalenie realistycznej ceny — na podstawie danych, a nie szacunków.
- Działania marketingowe — przekonujące zestawienie ofertowe (exposé) z dobrymi zdjęciami i obowiązkowymi danymi prawnymi ze świadectwa charakterystyki energetycznej.
- Oględziny i wybór kupującego — wraz ze sprawdzeniem potwierdzenia finansowania (zdolności kredytowej) zainteresowanych.
- Projekt umowy sprzedaży — notariusz sporządza umowę; konsumenci mają prawo do 14-dniowego okresu na zapoznanie się z nią przed zawarciem aktu notarialnego.
- Termin u notariusza — zawarcie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz wpis roszczenia o przeniesienie własności (Auflassungsvormerkung) do księgi wieczystej.
- Zapłata ceny i przekazanie — po dokonaniu zapłaty następuje przejęcie posiadania, a ostatecznie przepisanie własności w księdze wieczystej.
Realistycznie powinni Państwo liczyć się z okresem od trzech do sześciu miesięcy od rozpoczęcia sprzedaży do zapłaty ceny — przy cenie odpowiadającej rynkowi i dobrej lokalizacji idzie to szybciej, w przypadku nieruchomości wyjątkowych może to trwać dłużej.
Te dokumenty będą Państwu potrzebne
Kompletne dokumenty budują zaufanie kupujących i banków oraz wyraźnie przyspieszają sprzedaż. W przypadku domu lub mieszkania własnościowego z reguły potrzebują Państwo:
- aktualny odpis z księgi wieczystej oraz mapa katastralna / plan sytuacyjny
- dokumentacja budowlana, rzuty oraz obliczenie powierzchni mieszkalnej
- ważne świadectwo charakterystyki energetycznej
- w przypadku mieszkań własnościowych dodatkowo akt ustanowienia odrębnej własności (Teilungserklärung), protokoły zebrań wspólnoty właścicieli, plan gospodarczy oraz rozliczenia opłat administracyjnych
- dowody przeprowadzonych modernizacji oraz — w przypadku nieruchomości wynajmowanych — umowy najmu
Chętnie zestawimy dla Państwa, jakie dokładnie dokumenty są wymagane w Państwa przypadku, oraz pozyskamy brakujące materiały.
Ile kosztuje sprzedaż?
Największą pozycją jest z reguły prowizja pośrednika. Od 23 grudnia 2020 r. jest ona przy sprzedaży mieszkań własnościowych i domów jednorodzinnych na rzecz konsumentów uregulowana w całych Niemczech (§§ 656c, 656d BGB, niemiecki kodeks cywilny): jeśli jako właściciel zlecają Państwo usługę pośrednikowi, koszty mogą zostać przeniesione na kupującego najwyżej w połowie — obie strony płacą wówczas taki sam udział. W Nadrenii Północnej-Westfalii łączna prowizja wynosi zwykle około 7,14% ceny sprzedaży wraz z podatkiem VAT, czyli mniej więcej 3,57% na każdą ze stron. Umowa z pośrednikiem wymaga co najmniej formy dokumentowej.
Do tego dochodzą koszty notarialne i wpisów do księgi wieczystej w łącznej wysokości około 1,5 do 2% ceny sprzedaży (§ 311b BGB nakazuje obligatoryjne sporządzenie aktu notarialnego). Ponosi je zazwyczaj kupujący; jako sprzedający z reguły płacą Państwo wyłącznie koszty leżące wyłącznie w Państwa interesie — na przykład wykreślenie wciąż wpisanej hipoteki (Grundschuld). Świadectwo charakterystyki energetycznej obciąża budżet jedynie niewielką kwotą.
Podatki przy sprzedaży: okres spekulacyjny
To, czy przy sprzedaży powstaje obowiązek podatkowy, zależy przede wszystkim od okresu spekulacyjnego (§ 23 EStG, niemiecka ustawa o podatku dochodowym). Jeśli między zakupem a sprzedażą prywatnej nieruchomości upłynęło więcej niż dziesięć lat, zysk jest wolny od podatku.
W obrębie tych dziesięciu lat sprzedaż pozostaje jednak wolna od podatku, jeśli sami zamieszkiwali Państwo nieruchomość — albo nieprzerwanie od jej nabycia, albo w roku sprzedaży i w obu poprzedzających latach kalendarzowych. Jeśli zysk podlega opodatkowaniu, jest on opodatkowany według Państwa indywidualnej stawki podatku dochodowego; nie jest to zatem odrębny rodzaj podatku.
Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) wynosi w NRW 6,5% i w umowie sprzedaży niemal zawsze obciąża kupującego. To, jak dokładnie sprzedaż jest traktowana podatkowo, zależy od konkretnego przypadku — szczegóły najlepiej wyjaśnić ze swoim doradcą podatkowym.
Świadectwo charakterystyki energetycznej: obowiązek przy sprzedaży
Przy sprzedaży ważne świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane ustawowo (§ 80 GEG, niemiecka ustawa o energetyce budynków). Już w ogłoszeniu nieruchomości muszą zostać podane najważniejsze wskaźniki energetyczne (§ 87 GEG). Podczas oględzin przedstawiają Państwo świadectwo bez wezwania i przekazują je kupującemu najpóźniej przy zawarciu umowy.
Kto lekceważy te obowiązki, popełnia wykroczenie, które może zostać ukarane grzywną w wysokości do 10 000 euro. Dlatego prosimy zadbać o ważne świadectwo z odpowiednim wyprzedzeniem — podpowiemy Państwu, który wariant jest właściwy dla Państwa nieruchomości.
Sprzedaż z pośrednikiem, prywatnie czy dyskretnie?
Sprzedaż na własną rękę jest możliwa, ale czasochłonna i podatna na błędy: ustalenie ceny, dokumenty, dane obowiązkowe, oględziny, sprawdzenie zdolności kredytowej i obsługa umowy spoczywają w całości na Państwu. Doświadczony pośrednik zdejmuje to wszystko z Państwa barków, chroni przed kosztownymi błędami i dzięki profesjonalnym działaniom marketingowym z reguły uzyskuje wyższą cenę.
Nie każda sprzedaż musi trafić do publicznej witryny. Na życzenie Państwa obieramy również dyskretną drogę: spośród naszej budowanej przez dziesięciolecia sieci ponad 20 000 kontaktów wybieramy odpowiednie adresy i zwracamy się do nich w sposób ukierunkowany, bez publicznego ogłoszenia. Nie możemy zagwarantować, że w ten sposób znajdzie się właściwy kupujący — dlatego otwarcie omawiamy z Państwem, kiedy dyskretna sprzedaż (off-market) ma sens, a kiedy lepszą cenę przyniesie publiczna promocja. Dodatkowo jesteśmy otwarci na współpracę z innymi pośrednikami, aby poszerzyć krąg potencjalnych zainteresowanych. Osobistą opiekę zapewnia Państwu Klaudia Jossberger.
