Kto kupuje, sprzedaje lub finansuje nieruchomość, prędzej czy później natrafia na pojęcie długu gruntowego (Grundschuld). Figuruje on w dziale III (Abteilung III) księgi wieczystej i jest zwykle zabezpieczeniem, którym bank zabezpiecza kredyt. Dla właścicieli i kupujących ważne jest zrozumienie, co tam wpisano, co to oznacza i co się z tym dzieje przy sprzedaży. Jako biuro nieruchomości z ponad 60-letnim doświadczeniem w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii towarzyszymy sprzedającym i kupującym właśnie w tych kwestiach oraz sprawdzamy księgę wieczystą wraz z jej obciążeniami. Ten poradnik wyjaśnia dług gruntowy spokojnie i zrozumiale.
Czym jest dług gruntowy?
Dług gruntowy (Grundschuld) to tak zwane ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Obciąża on grunt w ten sposób, że wierzycielowi, najczęściej finansującemu bankowi, należy zapłacić z gruntu określoną sumę pieniędzy. Jest uregulowany w paragrafach 1191 i nast. BGB. Jeśli dłużnik nie spłaca swojego kredytu, wierzyciel może na podstawie długu gruntowego prowadzić egzekucję z gruntu, czyli wszcząć licytację przymusową lub zarząd przymusowy.
Dług gruntowy powstaje przez porozumienie między właścicielem a wierzycielem oraz wpis do księgi wieczystej. Obok kwoty głównej można wpisać także odsetki i świadczenia uboczne. Dlatego we wpisie często widnieje wyższa stopa odsetek, niż faktycznie kosztuje kredyt: chodzi o odsetki rzeczowe długu gruntowego, które dają bankowi dodatkowy margines na narosłe odsetki i koszty, a nie o odsetki Państwa kredytu.
W praktyce dług gruntowy ustanawia się najczęściej jako tak zwany dług gruntowy zabezpieczający. Oznacza to: odrębna umowa zabezpieczenia, porozumienie zabezpieczające, wiąże treściowo dług gruntowy z konkretnym kredytem. Ponadto właściciel zwykle poddaje się w akcie notarialnym natychmiastowej egzekucji. To poddanie się tworzy zgodnie z paragrafem 794 ZPO tytuł wykonawczy, tak że w razie potrzeby bank mógłby prowadzić egzekucję bez uprzedniego wyroku sądu.
Dług gruntowy czy hipoteka: decydująca różnica
Dług gruntowy i hipoteka są oba ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości i wpisuje się je w tej samej części księgi wieczystej. Zasadnicza różnica tkwi w ich prawnym powiązaniu z zabezpieczoną wierzytelnością.
Hipoteka (Hypothek) (paragrafy 1113 i nast. BGB) jest akcesoryjna. To znaczy: jest trwale sprzężona z określoną wierzytelnością. Powstaje, istnieje i wygasa równolegle z kredytem. Gdy kredyt zostanie spłacony, hipoteka prawnie maleje wraz z nim i musiałaby być na bieżąco dostosowywana do stanu wierzytelności.
Dług gruntowy (Grundschuld) jest natomiast abstrakcyjny, czyli nieakcesoryjny. Nie zakłada określonej wierzytelności i pozostaje w mocy także wtedy, gdy kredyt nigdy nie został wypłacony, był nieważny lub został w całości spłacony. Paragraf 1192 BGB stanowi, że przepisy o hipotece stosuje się do długu gruntowego tylko o tyle, o ile nie zakładają one istnienia wierzytelności. To właśnie oderwanie od wierzytelności czyni dług gruntowy tak elastycznym.
Dlaczego banki przy finansowaniu budowy wolą dług gruntowy
W praktyce dług gruntowy niemal całkowicie wyparł hipotekę przy finansowaniu budowy. Powód tkwi w jego elastyczności, która wynika z braku akcesoryjności.
- Wielokrotnego użytku: Ponieważ dług gruntowy nie wygasa wraz z pojedynczym kredytem, po spłacie można go wykorzystać do nowego kredytu, na przykład przy modernizacji lub finansowaniu następczym, bez konieczności wpisania nowego zabezpieczenia.
- Zabezpiecza kilka wierzytelności: Dług gruntowy może zabezpieczać różne wierzytelności tego samego banku, kolejno lub jednocześnie.
- Mniej pracy administracyjnej: Inaczej niż przy hipotece, stanu w księdze wieczystej nie trzeba stale dostosowywać do aktualnie pozostałej kwoty kredytu.
Ważna wskazówka: jesteśmy biurem nieruchomości, a nie bankiem. Nie finansujemy i nie udzielamy kredytów. Ustanowienie długu gruntowego, jego wysokość i warunki ustala Państwo ze swoim bankiem i notariuszem. My wyjaśniamy, co figuruje w księdze wieczystej, i towarzyszymy Państwu w procesie sprzedaży lub zakupu.
Dział III: gdzie w księdze wieczystej stoi dług gruntowy
Księga wieczysta dzieli się na wykaz nieruchomości i trzy działy. Ograniczone prawa rzeczowe stoją w trzecim:
- Wykaz nieruchomości: sam grunt, z położeniem i powierzchnią.
- Dział I: właściciele.
- Dział II: obciążenia i ograniczenia, takie jak służebności drogi, prawa mieszkania, użytkowanie czy wzmianki ostrzegawcze.
- Dział III: ograniczone prawa rzeczowe, czyli długi gruntowe, hipoteki i długi rentowe.
W dziale III (Abteilung III) odczyta Państwo, jak wysoki jest dług gruntowy, na jakich odsetkach został wpisany, kto jest wierzycielem, na którym miejscu pierwszeństwa stoi i czy chodzi o dług listowy czy wpisowy. Dopiero wpis w dziale III czyni obciążenie skutecznym rzeczowo i widocznym na zewnątrz. Kto przy zakupie chce wiedzieć, jakie długi ciążą na nieruchomości, patrzy właśnie tutaj. Przy sprzedaży nieruchomości wcześnie uzyskujemy przegląd wpisów, aby przy akcie notarialnym nie było niespodzianek.
Dług gruntowy listowy i wpisowy
Przy wpisie rozróżnia się, czy nad długiem gruntowym wystawia się list, czy nie.
Dług gruntowy listowy (Briefgrundschuld) jest według ustawy przypadkiem regułą. Przez odesłanie w paragrafie 1192 BGB do paragrafu 1116 BGB wystawia się co do zasady list długu gruntowego. List ten jest dokumentem zbliżonym do papieru wartościowego. Dług gruntowy można dzięki temu przenosić poza księgą wieczystą przez cesję i wydanie listu, co daje bankom swobodę. Wadą jest: gdy list zaginie, potrzebne jest żmudne postępowanie wywoławcze, zanim na przykład będzie można wykreślić.
Dług gruntowy wpisowy (Buchgrundschuld) powstaje tylko wtedy, gdy wystawienie listu zostanie wyraźnie wyłączone, a to wyłączenie wpisane w księdze wieczystej. Tutaj nie ma listu; każda czynność biegnie przez księgę wieczystą. Jest to bezpieczniejsze organizacyjnie, ponieważ nic nie może zaginąć. Dlatego wiele banków pracuje dziś z długami gruntowymi wpisowymi. Który wariant jest wpisany, widzą Państwo w dziale III.
Pierwszeństwo: dlaczego kolejność się liczy
Gdy w dziale III stoi kilka praw, porządek pierwszeństwa rozstrzyga, w jakiej kolejności zaspokaja się wierzycieli, gdy grunt jest spieniężany, na przykład w licytacji przymusowej. Pierwszeństwo zależy co do zasady od chwili wpisu i od wpisanych wzmianek o pierwszeństwie.
Dług gruntowy o pierwszym pierwszeństwie zaspokaja się z ceny jako pierwszy. Dług gruntowy o dalszym pierwszeństwie otrzymuje tylko to, co pozostanie po zaspokojeniu praw wcześniejszych. Dla finansującego banku możliwie wysokie pierwszeństwo jest istotnym kryterium bezpieczeństwa, ponieważ obniża jego ryzyko niewypłacalności. Dlatego do sfinansowania kupującego zwykle potrzebne jest ograniczone prawo rzeczowe o pierwszym pierwszeństwie.
Pierwszeństwa można później zmieniać, na przykład przez ustąpienie pierwszeństwa lub zastrzeżenie pierwszeństwa, każdorazowo z wpisem w księdze wieczystej. Przy zakupie nieruchomości pierwszeństwo odgrywa ważną rolę: jeśli stary dług gruntowy ma pozostać, trzeba wyjaśnić, czy nowe zabezpieczenie uzyska niezbędne pierwszeństwo.
Wykreślenie, przejęcie i zakup z istniejącym długiem gruntowym
Gdy kredyt zostanie w całości spłacony, dług gruntowy pozostaje na początku w księdze wieczystej, gdyż nie wygasa sam z siebie. Właściciel ma wobec swojego banku roszczenie o zwrot. Do wykreślenia konieczne są zgodnie z paragrafem 875 BGB zezwolenie wierzyciela i wpis wykreślenia. Bank wystawia w tym celu poświadczone notarialnie zezwolenie na wykreślenie (Löschungsbewilligung), na podstawie którego notariusz wnosi o wykreślenie w wydziale ksiąg wieczystych.
Zamiast wykreślać, spłacony dług gruntowy można też pozostawić. Oszczędza to koszty późniejszego ponownego wpisu i może być sensowne, jeśli w dającej się przewidzieć przyszłości ma nastąpić ponowne finansowanie. Organizacje konsumenckie wskazują, że wykreślenie opłaca się przede wszystkim wtedy, gdy przyszły kredyt jest mało prawdopodobny.
Przy sprzedaży są dwie zwyczajowe drogi. Często dług gruntowy sprzedającego się wykreśla, aby kupujący otrzymał własność wolną od obciążeń. Notariusz załatwia to powierniczo i dba o to, by część ceny zakupu trafiła bezpośrednio do banku spłacającego. Alternatywnie dług gruntowy może pozostać i zostać ponownie wykorzystany do finansowania kupującego lub scedowany na jego bank. Wymaga to zgody zaangażowanych banków i może oszczędzić koszty. Ważne: kto przejmuje dług gruntowy, nie przejmuje automatycznie starego kredytu. Przy każdej sprzedaży sprawdzamy obciążenia w dziale III i omawiamy ze sprzedającym i kupującym, która droga pasuje.
