Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder finanziert, stößt früher oder später auf den Begriff der Grundschuld. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und ist in der Regel die Sicherheit, mit der eine Bank ein Darlehen absichert. Für Eigentümer und Käufer ist es wichtig zu verstehen, was dort eingetragen ist, was es bedeutet und was beim Verkauf damit geschieht. Als Immobilienmaklerin mit über 60 Jahren Erfahrung in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen begleiten wir Verkäufer und Käufer durch genau diese Fragen und prüfen das Grundbuch samt seiner Belastungen. Dieser Ratgeber erklärt die Grundschuld ruhig und nachvollziehbar.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Sie belastet ein Grundstück so, dass an den Gläubiger, meist die finanzierende Bank, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Geregelt ist sie in den Paragrafen 1191 ff. BGB. Zahlt der Schuldner sein Darlehen nicht zurück, kann der Gläubiger aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, also eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung einleiten.
Eine Grundschuld entsteht durch die Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und die Eintragung in das Grundbuch. Neben dem Hauptbetrag können auch Zinsen und Nebenleistungen eingetragen werden. Deshalb steht in der Eintragung oft ein höherer Zinssatz, als das Darlehen tatsächlich kostet: Es handelt sich um die dingliche Verzinsung der Grundschuld, die der Bank zusätzlichen Spielraum für aufgelaufene Zinsen und Kosten gibt, nicht um den Zins Ihres Kredits.
In der Praxis wird die Grundschuld meist als sogenannte Sicherungsgrundschuld bestellt. Das bedeutet: Ein separater Sicherungsvertrag, die Sicherungsabrede, verknüpft die Grundschuld inhaltlich mit dem konkreten Darlehen. Außerdem unterwirft sich der Eigentümer in der notariellen Urkunde meist der sofortigen Zwangsvollstreckung. Diese Unterwerfung schafft nach Paragraf 794 ZPO einen vollstreckbaren Titel, sodass die Bank im Ernstfall ohne vorheriges Gerichtsurteil vollstrecken könnte.
Grundschuld oder Hypothek: der entscheidende Unterschied
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte und werden im selben Teil des Grundbuchs eingetragen. Der zentrale Unterschied liegt in ihrer rechtlichen Bindung an die gesicherte Forderung.
Die Hypothek (Paragrafen 1113 ff. BGB) ist akzessorisch. Das heißt: Sie ist fest an eine bestimmte Forderung gekoppelt. Sie entsteht, besteht und erlischt im Gleichlauf mit dem Darlehen. Ist das Darlehen getilgt, schrumpft die Hypothek rechtlich mit und müsste laufend an den Stand der Forderung angepasst werden.
Die Grundschuld dagegen ist abstrakt, also nicht akzessorisch. Sie setzt keine bestimmte Forderung voraus und bleibt auch dann bestehen, wenn das Darlehen nie ausgezahlt, unwirksam oder vollständig zurückgezahlt wurde. Paragraf 1192 BGB ordnet an, dass die Regeln über die Hypothek auf die Grundschuld nur insoweit gelten, als sie nicht den Bestand einer Forderung voraussetzen. Genau diese Loslösung von der Forderung macht die Grundschuld so beweglich.
Warum Banken bei der Baufinanzierung die Grundschuld bevorzugen
In der Praxis hat die Grundschuld die Hypothek bei der Baufinanzierung fast vollständig verdrängt. Der Grund liegt in ihrer Flexibilität, die sich aus der fehlenden Akzessorietät ergibt.
- Wiederverwendbar: Weil die Grundschuld nicht mit dem einzelnen Darlehen erlischt, kann sie nach der Tilgung für ein neues Darlehen genutzt werden, etwa bei einer Modernisierung oder Anschlussfinanzierung, ohne dass eine neue Sicherheit eingetragen werden muss.
- Mehrere Forderungen absicherbar: Eine Grundschuld kann nacheinander oder gleichzeitig verschiedene Forderungen derselben Bank sichern.
- Weniger Verwaltungsaufwand: Anders als bei der Hypothek muss der Grundbuchstand nicht ständig an die jeweils offene Darlehenssumme angepasst werden.
Ein wichtiger Hinweis: Wir sind Maklerin und keine Bank. Wir finanzieren nicht und vergeben keine Kredite. Die Bestellung der Grundschuld, ihre Höhe und ihre Bedingungen klären Sie mit Ihrer Bank und dem Notar. Wir erklären Ihnen, was im Grundbuch steht, und begleiten Sie durch den Verkaufs- oder Kaufprozess.
Abteilung III: wo die Grundschuld im Grundbuch steht
Das Grundbuch ist in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert. Die Grundpfandrechte stehen in der dritten:
- Bestandsverzeichnis: das Grundstück selbst, mit Lage und Größe.
- Abteilung I: die Eigentümer.
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vormerkungen.
- Abteilung III: die Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.
In Abteilung III lesen Sie ab, wie hoch die Grundschuld ist, zu welchen Zinsen sie eingetragen wurde, wer der Gläubiger ist, an welcher Rangstelle sie steht und ob es sich um eine Brief- oder Buchgrundschuld handelt. Die Eintragung in Abteilung III macht die Belastung erst dinglich wirksam und nach außen sichtbar. Wer beim Kauf wissen will, welche Schulden auf einer Immobilie liegen, schaut genau hier hin. Bei der Vermarktung einer Immobilie verschaffen wir uns frühzeitig einen Überblick über die Eintragungen, damit es im Notartermin keine Überraschungen gibt.
Briefgrundschuld und Buchgrundschuld
Bei der Eintragung wird unterschieden, ob über die Grundschuld ein Brief ausgestellt wird oder nicht.
Die Briefgrundschuld ist nach dem Gesetz der Regelfall. Über die Verweisung in Paragraf 1192 BGB auf Paragraf 1116 BGB wird grundsätzlich ein Grundschuldbrief erteilt. Dieser Brief ist eine wertpapierähnliche Urkunde. Die Grundschuld kann dadurch außerhalb des Grundbuchs durch Abtretung und Übergabe des Briefes übertragen werden, was Banken Spielraum gibt. Der Nachteil: Geht der Brief verloren, ist ein aufwändiges Aufgebotsverfahren nötig, bevor zum Beispiel gelöscht werden kann.
Die Buchgrundschuld entsteht nur, wenn die Erteilung des Briefes ausdrücklich ausgeschlossen und dieser Ausschluss im Grundbuch eingetragen wird. Hier gibt es keinen Brief, jeder Vorgang läuft über das Grundbuch. Das ist organisatorisch sicherer, weil nichts verloren gehen kann. Viele Banken arbeiten deshalb heute mit Buchgrundschulden. Welche Variante eingetragen ist, sehen Sie in Abteilung III.
Rangstelle: warum die Reihenfolge zählt
Stehen in Abteilung III mehrere Rechte, entscheidet die Rangordnung, in welcher Reihenfolge die Gläubiger bedient werden, wenn das Grundstück verwertet wird, etwa in einer Zwangsversteigerung. Der Rang richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung und nach eingetragenen Rangvermerken.
Eine erstrangige Grundschuld wird aus dem Erlös zuerst bedient. Eine nachrangige Grundschuld erhält nur das, was nach Befriedigung der vorrangigen Rechte übrig bleibt. Für eine finanzierende Bank ist ein möglichst hoher Rang ein wesentliches Sicherheitskriterium, weil er ihr Ausfallrisiko senkt. Deshalb wird für die Finanzierung eines Käufers in der Regel ein erstrangiges Grundpfandrecht benötigt.
Ränge lassen sich nachträglich ändern, etwa durch Rangrücktritt oder Rangvorbehalt, jeweils mit Eintragung im Grundbuch. Beim Kauf einer Immobilie spielt der Rang eine wichtige Rolle: Soll eine alte Grundschuld bestehen bleiben, muss geklärt werden, ob die neue Sicherheit den nötigen Rang erhält.
Löschung, Übernahme und Kauf mit bestehender Grundschuld
Ist ein Darlehen vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch stehen, denn sie erlischt nicht von selbst. Der Eigentümer hat gegen seine Bank einen Anspruch auf Rückgewähr. Für die Löschung sind nach Paragraf 875 BGB eine Bewilligung des Gläubigers und die Eintragung der Löschung erforderlich. Die Bank stellt dafür eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus, mit der der Notar die Löschung beim Grundbuchamt beantragt.
Statt zu löschen kann eine abbezahlte Grundschuld auch stehen gelassen werden. Das spart die Kosten einer späteren Neueintragung und kann sinnvoll sein, wenn in absehbarer Zeit erneut finanziert werden soll. Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass eine Löschung vor allem dann lohnt, wenn ein künftiger Kredit unwahrscheinlich ist.
Beim Verkauf gibt es zwei übliche Wege. Häufig wird die Grundschuld des Verkäufers gelöscht, damit der Käufer lastenfreies Eigentum erhält. Der Notar wickelt das treuhänderisch ab und sorgt dafür, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die ablösende Bank fließt. Alternativ kann die Grundschuld stehen bleiben und für die Finanzierung des Käufers wiederverwendet oder an dessen Bank abgetreten werden. Das setzt die Zustimmung der beteiligten Banken voraus und kann Kosten sparen. Wichtig ist: Wer die Grundschuld übernimmt, übernimmt nicht automatisch das alte Darlehen. Wir prüfen bei jeder Vermarktung die Belastungen in Abteilung III und besprechen mit Verkäufer und Käufer, welcher Weg passt.
