Przy zakupie nieruchomości podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) odgrywa kluczową rolę: należy on do dodatkowych kosztów nabycia, które powinni Państwo uwzględnić w swoich kalkulacjach od samego początku. Ile jednak wynosi w Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW), kto go ponosi i kiedy należy go zapłacić? Wyjaśniamy Państwu najważniejsze zależności w sposób zrozumiały i przejrzysty, aby mogli Państwo zaplanować zakup nieruchomości na solidnym fundamencie od samego początku.
Czym jest podatek od nabycia nieruchomości i ile wynosi w NRW?
Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) powstaje, gdy tylko zabudowana lub niezabudowana działka gruntu w Niemczech zmienia właściciela. Obok kosztów notarialnych i kosztów wpisu do księgi wieczystej należy on do klasycznych dodatkowych kosztów zakupu i dlatego powinien być uwzględniany od samego początku w każdym rzetelnym planowaniu finansowania.
Wysokość podatku ustalają same kraje związkowe. Jednolita w skali federalnej zasada wynosi 3,5 procent, jednak kraje związkowe mogą od niej odstępować, i czynią to w znaczącym stopniu. W Nadrenii Północnej-Westfalii stawka podatku wynosi 6,5 procent i należy tym samym do najwyższych w Niemczech. Dla porównania: w Bawarii jest to jedynie 3,5 procent, natomiast w Hamburgu i Saksonii po 5,5 procent.
Przykład dla orientacji: przy cenie zakupu wynoszącej 500 000 euro za nieruchomość w Düsseldorfie podatek od nabycia nieruchomości wynosi 32 500 euro. Kto pozna tę pozycję odpowiednio wcześnie, może realistycznie ułożyć swoje finansowanie i uniknąć przykrych niespodzianek na krótko przed terminem u notariusza.
Kto płaci podatek od nabycia nieruchomości: kupujący czy sprzedający?
Tutaj warto przyjrzeć się dokładnie: zgodnie z ustawą kupujący i sprzedający są wspólnie zobowiązani do zapłaty podatku, jako tak zwani dłużnicy solidarni na podstawie Paragraf 13 (paragraf 13) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Oznacza to, że urząd skarbowy mógłby co do zasady żądać podatku od obu stron umowy.
W praktyce wygląda to jednak inaczej: niemal we wszystkich umowach kupna ustala się, że kupujący ponosi podatek od nabycia nieruchomości. Takie uregulowanie jest powszechne i zgodne z praktyką rynkową oraz zostaje odpowiednio zapisane w notarialnej umowie kupna. Dla Państwa jako kupującego oznacza to: niech Państwo wkalkulują podatek na stałe jako część zapotrzebowania na kapitał własny, ponieważ większość banków nie finansuje dodatkowych kosztów nabycia albo finansuje je jedynie częściowo.
Podstawa wymiaru: od czego oblicza się podatek?
Podatek od nabycia nieruchomości oblicza się od wartości świadczenia wzajemnego; przy zwykłym zakupie nieruchomości jest to z reguły uzgodniona cena zakupu. Regulują to Paragrafen 8 und 9 (paragrafy 8 i 9) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz).
Praktyczna wskazówka, która może przynieść realne oszczędności: rzeczy ruchome, które nie są trwale połączone z nieruchomością, co do zasady nie wchodzą do podstawy wymiaru. Należą do nich na przykład wysokiej jakości kuchnia w zabudowie, sauna lub markizy. Jeżeli takie rzeczy zostaną w umowie kupna wykazane osobno z realistyczną wartością, kwota podlegająca podatkowi od nabycia nieruchomości odpowiednio się zmniejsza. Istotne jest, aby wartości były rozsądne i możliwe do zweryfikowania. Jak najlepiej rzetelnie ukształtować to w konkretnym przypadku, powinni Państwo omówić ze swoim doradcą podatkowym.
Wymagalność, decyzja podatkowa i droga do księgi wieczystej
Podatek od nabycia nieruchomości nie staje się wymagalny już w terminie u notariusza. Procedura przebiega według jasnego schematu: najpierw notariusz zgłasza poświadczoną umowę kupna właściwemu urzędowi skarbowemu, do czego jest zobowiązany na podstawie Paragraf 18 (paragraf 18) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Następnie urząd skarbowy sporządza decyzję o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuerbescheid), w której wskazane są dokładna kwota oraz termin płatności. Dopiero wówczas podatek staje się wymagalny, zazwyczaj w ciągu miesiąca od doręczenia decyzji.
Gdy tylko zapłacą Państwo podatek, urząd skarbowy wystawia tak zwane zaświadczenie o niezaleganiu (Unbedenklichkeitsbescheinigung) na podstawie Paragraf 22 (paragraf 22) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Dokument ten stanowi decydujący klucz: sąd wieczystoksięgowy może wpisać Państwa jako nowego właściciela do księgi wieczystej dopiero wtedy, gdy zaświadczenie to jest dostępne. Dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej stają się Państwo prawnie właścicielem nieruchomości. Kto zna tę procedurę, może spokojnie zaplanować przebieg czasowy.
Wyjątki i zwolnienia: kiedy podatek od nabycia nieruchomości nie powstaje
W określonych przypadkach podatek od nabycia nieruchomości w ogóle nie powstaje. Zwolnienia te są uregulowane w Paragraf 3 (paragraf 3) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Do najważniejszych należą:
- Nabycie przez bliskich krewnych w linii prostej: przeniesienia między rodzicami a dziećmi, dziadkami a wnukami są zwolnione z podatku. Pasierbowie są zrównani z dziećmi, a także ich małżonkowie, czyli na przykład zięciowie i synowe, są objęci zwolnieniem.
- Nabycie przez małżonków i zarejestrowanych partnerów życiowych: jeżeli jeden małżonek przenosi udział w gruncie na drugiego, pozostaje to wolne od podatku od nabycia nieruchomości.
- Podział majątku po rozwodzie: jeżeli były małżonek nabywa grunt w ramach podziału majątku po rozwodzie, również to jest zwolnione.
- Spadek i darowizna: przeniesienia gruntów z powodu śmierci lub w drodze darowizny podlegają prawu podatku od spadków i darowizn, a nie podatkowi od nabycia nieruchomości.
- Granica bagatelna: jeżeli wartość miarodajna nie przekracza 2500 euro, nabycie pozostaje wolne od podatku. Uwaga: jest to granica wolna od podatku (Freigrenze); w razie przekroczenia tej kwoty całe nabycie podlega opodatkowaniu.
Czy któryś z tych wyjątków znajduje zastosowanie w Państwa konkretnym przypadku, można ocenić wyłącznie indywidualnie. Państwa doradca podatkowy zakwalifikuje to wiążąco dla Państwa osobistej sytuacji.
Mądre planowanie dodatkowych kosztów nabycia, z silnym partnerem u Państwa boku
Podatek od nabycia nieruchomości to tylko jeden z kilku elementów udanego zakupu nieruchomości. Decydujące jest, aby mieli Państwo na uwadze całościowy obraz: od realistycznej ceny zakupu, poprzez koszty dodatkowe, aż po sprawny przebieg procesu aż do księgi wieczystej. Właśnie tutaj wkracza nasze doświadczenie.
Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dekad towarzyszymy właścicielom i kupującym na rynku düsseldorfskim i nadreńsko-westfalskim. Na przestrzeni lat powstała ugruntowana sieć obejmująca ponad 20 000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć kupujących z odpowiednimi nieruchomościami. Na życzenie możliwa jest również poufna sprzedaż z pominięciem dużych portali. Pracujemy w sposób przejrzysty, osobisty i z dbałością o to, aby rozumieli Państwo każdy krok, również podatkowe warunki ramowe Państwa przedsięwzięcia.
Niezależnie od tego, czy chcą Państwo sprzedać, czy kupić: prosimy o kontakt. Poświęcamy czas Państwa pytaniom i wspólnie z Państwem znajdujemy drogę, która odpowiada Państwa sytuacji.
