Przy zakupie nieruchomości podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) odgrywa kluczową rolę: należy on do dodatkowych kosztów nabycia, które powinni Państwo uwzględnić w swoich kalkulacjach od samego początku. Ile jednak wynosi w Nadrenii Północnej-Westfalii (NRW), kto go ponosi i kiedy należy go zapłacić? Wyjaśniamy Państwu najważniejsze zależności w sposób zrozumiały i przejrzysty, aby mogli Państwo zaplanować zakup nieruchomości na solidnym fundamencie od samego początku.
Czym jest podatek od nabycia nieruchomości i ile wynosi w NRW?
Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) powstaje, gdy tylko zabudowana lub niezabudowana działka gruntu w Niemczech zmienia właściciela. Obok kosztów notarialnych i kosztów wpisu do księgi wieczystej należy on do klasycznych dodatkowych kosztów zakupu i dlatego powinien być uwzględniany od samego początku w każdym rzetelnym planowaniu finansowania.
Wysokość podatku ustalają same kraje związkowe. Jednolita w skali federalnej zasada wynosi 3,5 procent, jednak kraje związkowe mogą od niej odstępować, i czynią to w znaczącym stopniu. W Nadrenii Północnej-Westfalii stawka podatku wynosi 6,5 procent i należy tym samym do najwyższych w Niemczech. Dla porównania: w Bawarii jest to jedynie 3,5 procent, natomiast w Hamburgu i Saksonii po 5,5 procent.
Przykład dla orientacji: przy cenie zakupu wynoszącej 500 000 euro za nieruchomość w Düsseldorfie podatek od nabycia nieruchomości wynosi 32 500 euro. Kto pozna tę pozycję odpowiednio wcześnie, może realistycznie ułożyć swoje finansowanie i uniknąć przykrych niespodzianek na krótko przed terminem u notariusza.
Kto płaci podatek od nabycia nieruchomości: kupujący czy sprzedający?
Tutaj warto przyjrzeć się dokładnie: zgodnie z ustawą kupujący i sprzedający są wspólnie zobowiązani do zapłaty podatku, jako tak zwani dłużnicy solidarni na podstawie Paragraf 13 (paragraf 13) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Oznacza to, że urząd skarbowy mógłby co do zasady żądać podatku od obu stron umowy.
W praktyce wygląda to jednak inaczej: niemal we wszystkich umowach kupna ustala się, że kupujący ponosi podatek od nabycia nieruchomości. Takie uregulowanie jest powszechne i zgodne z praktyką rynkową oraz zostaje odpowiednio zapisane w notarialnej umowie kupna. Dla Państwa jako kupującego oznacza to: niech Państwo wkalkulują podatek na stałe jako część zapotrzebowania na kapitał własny, ponieważ większość banków nie finansuje dodatkowych kosztów nabycia albo finansuje je jedynie częściowo.
Podstawa wymiaru: od czego oblicza się podatek?
Podatek od nabycia nieruchomości oblicza się od wartości świadczenia wzajemnego; przy zwykłym zakupie nieruchomości jest to z reguły uzgodniona cena zakupu. Regulują to Paragrafen 8 und 9 (paragrafy 8 i 9) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz).
Praktyczna wskazówka, która może przynieść realne oszczędności: rzeczy ruchome, które nie są trwale połączone z nieruchomością, co do zasady nie wchodzą do podstawy wymiaru. Należą do nich na przykład wysokiej jakości kuchnia w zabudowie, sauna lub markizy. Jeżeli takie rzeczy zostaną w umowie kupna wykazane osobno z realistyczną wartością, kwota podlegająca podatkowi od nabycia nieruchomości odpowiednio się zmniejsza. Istotne jest, aby wartości były rozsądne i możliwe do zweryfikowania. Jak najlepiej rzetelnie ukształtować to w konkretnym przypadku, powinni Państwo omówić ze swoim doradcą podatkowym.
Wymagalność, decyzja podatkowa i droga do księgi wieczystej
Podatek od nabycia nieruchomości nie staje się wymagalny już w terminie u notariusza. Procedura przebiega według jasnego schematu: najpierw notariusz zgłasza poświadczoną umowę kupna właściwemu urzędowi skarbowemu, do czego jest zobowiązany na podstawie Paragraf 18 (paragraf 18) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Następnie urząd skarbowy sporządza decyzję o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuerbescheid), w której wskazane są dokładna kwota oraz termin płatności. Dopiero wówczas podatek staje się wymagalny, zazwyczaj w ciągu miesiąca od doręczenia decyzji.
Gdy tylko zapłacą Państwo podatek, urząd skarbowy wystawia tak zwane zaświadczenie o niezaleganiu (Unbedenklichkeitsbescheinigung) na podstawie Paragraf 22 (paragraf 22) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Dokument ten stanowi decydujący klucz: sąd wieczystoksięgowy może wpisać Państwa jako nowego właściciela do księgi wieczystej dopiero wtedy, gdy zaświadczenie to jest dostępne. Dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej stają się Państwo prawnie właścicielem nieruchomości. Kto zna tę procedurę, może spokojnie zaplanować przebieg czasowy.
Wyjątki i zwolnienia: kiedy podatek od nabycia nieruchomości nie powstaje
W określonych przypadkach podatek od nabycia nieruchomości w ogóle nie powstaje. Zwolnienia te są uregulowane w Paragraf 3 (paragraf 3) ustawy o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz). Do najważniejszych należą:
- Nabycie przez bliskich krewnych w linii prostej: przeniesienia między rodzicami a dziećmi, dziadkami a wnukami są zwolnione z podatku. Pasierbowie są zrównani z dziećmi, a także ich małżonkowie, czyli na przykład zięciowie i synowe, są objęci zwolnieniem.
- Nabycie przez małżonków i zarejestrowanych partnerów życiowych: jeżeli jeden małżonek przenosi udział w gruncie na drugiego, pozostaje to wolne od podatku od nabycia nieruchomości.
- Podział majątku po rozwodzie: jeżeli były małżonek nabywa grunt w ramach podziału majątku po rozwodzie, również to jest zwolnione.
- Spadek i darowizna: przeniesienia gruntów z powodu śmierci lub w drodze darowizny podlegają prawu podatku od spadków i darowizn, a nie podatkowi od nabycia nieruchomości.
- Granica bagatelna: jeżeli wartość miarodajna nie przekracza 2500 euro, nabycie pozostaje wolne od podatku. Uwaga: jest to granica wolna od podatku (Freigrenze); w razie przekroczenia tej kwoty całe nabycie podlega opodatkowaniu.
Czy któryś z tych wyjątków znajduje zastosowanie w Państwa konkretnym przypadku, można ocenić wyłącznie indywidualnie. Państwa doradca podatkowy zakwalifikuje to wiążąco dla Państwa osobistej sytuacji.
Mądre planowanie dodatkowych kosztów nabycia, z silnym partnerem u Państwa boku
Podatek od nabycia nieruchomości to tylko jeden z kilku elementów udanego zakupu nieruchomości. Decydujące jest, aby mieli Państwo na uwadze całościowy obraz: od realistycznej ceny zakupu, poprzez koszty dodatkowe, aż po sprawny przebieg procesu aż do księgi wieczystej. Właśnie tutaj wkracza nasze doświadczenie.
Jako ramię Wolfgang Richter GmbH towarzyszymy właścicielom i kupującym na rynku düsseldorfskim i nadreńsko-westfalskim. Na przestrzeni lat powstała ugruntowana sieć obejmująca ponad 20 000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć kupujących z odpowiednimi nieruchomościami. Na życzenie możliwa jest również poufna sprzedaż z pominięciem dużych portali. Pracujemy w sposób przejrzysty, osobisty i z dbałością o to, aby rozumieli Państwo każdy krok, również podatkowe warunki ramowe Państwa przedsięwzięcia.
Niezależnie od tego, czy chcą Państwo sprzedać, czy kupić: prosimy o kontakt. Poświęcamy czas Państwa pytaniom i wspólnie z Państwem znajdujemy drogę, która odpowiada Państwa sytuacji.
