Kto finansuje nieruchomość kredytem bankowym, prędzej czy później natrafia na pojęcie wartość bankowo-hipoteczna (Beleihungswert). Decyduje ona o tym, ile bank w ogóle pożyczy i na jaki procent. Jest przy tym ustalana świadomie ostrożniej niż wartość rynkowa (Verkehrswert), która odzwierciedla cenę możliwą do uzyskania dziś na rynku. Ten poradnik wyjaśnia, jak obie wartości się ze sobą wiążą, jak banki ustalają wartość bankowo-hipoteczną i dlaczego jest ona tak ważna dla Państwa finansowania.
Czym jest wartość bankowo-hipoteczna?
Wartość bankowo-hipoteczna (Beleihungswert) to wartość, którą bank przypisuje nieruchomości jako trwale bezpiecznemu zabezpieczeniu kredytu. Inaczej niż bieżąca, dzienna cena rynkowa, odzwierciedla ona, jaką wartość prawdopodobnie da się niezawodnie uzyskać przez długi okres — także wtedy, gdyby bank w razie konieczności musiał kiedyś spieniężyć obiekt.
Decydująca jest zatem zasada ostrożnej wyceny: uwzględnia się wyłącznie długoterminowe, trwałe cechy nieruchomości, takie jak lokalizacja, substancja budowlana, rozkład i użyteczność. Krótkotrwałe szczyty cenowe, koniunkturalne przesady czy spekulacyjne oczekiwania pozostają natomiast poza nawiasem. Właśnie dlatego wartość bankowo-hipoteczna z reguły wypada niżej niż wartość rynkowa.
Dla banku wartość bankowo-hipoteczna jest centralną wielkością rachunkową. Określa, do jakiej wysokości kredyt jest zabezpieczony nieruchomością — a tym samym, ile bank finansuje i na jakich warunkach.
Wartość bankowo-hipoteczna a wartość rynkowa: decydująca różnica
Wartość bankowo-hipoteczną i wartość rynkową (Verkehrswert) na co dzień często się myli, opisują jednak dwie bardzo różne rzeczy.
- Wartość rynkowa / Verkehrswert: cena, którą rzeczywiście dałoby się uzyskać w zwykłym obrocie gospodarczym na dzień wyceny. Jest to cena rynkowa odniesiona do dnia i podąża za bieżącą sytuacją rynkową.
- Wartość bankowo-hipoteczna: ostrożnie oszacowana, trwale osiągalna w długim okresie wartość bez elementów spekulacyjnych. Jest świadomie konserwatywna i nie waha się przy każdym ruchu rynku.
Z tej odmiennej logiki wynika reguła praktyczna: wartość bankowo-hipoteczna leży prawie zawsze poniżej wartości rynkowej. Różnica to bufor bezpieczeństwa banku. Na silnie rosnących rynkach odstęp może się powiększać, ponieważ bank nie wlicza przesad cenowych do zabezpieczenia.
Warto wiedzieć: rzetelna ocena wartości rynkowej jest podstawą, na której w ogóle mogą Państwo umiejscowić wartość bankowo-hipoteczną banku. Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami Richter Immobilien-Transaktionen dostarcza właścicielom opartą na danych ocenę wartości rynkowej — samo ustalenie wartości bankowo-hipotecznej przeprowadza wyłącznie bank finansujący.
Jak banki ustalają wartość bankowo-hipoteczną
W bankach hipotecznych ustalanie wartości bankowo-hipotecznej jest ściśle uregulowane prawnie. Miarodajne są § 16 ustawy o listach zastawnych (PfandBG) oraz uzupełniające rozporządzenie o ustalaniu wartości bankowo-hipotecznej (BelWertV).
§ 16 PfandBG nakazuje, aby wartość bankowo-hipoteczna nie przekraczała wartości wynikającej z ostrożnej oceny przyszłej zbywalności, przy uwzględnieniu długoterminowych, trwałych cech obiektu oraz normalnych regionalnych warunków rynkowych. Elementy spekulacyjne są wyraźnie wykluczone. Zarazem obowiązuje: wartość bankowo-hipoteczna nie może przekraczać prawidłowo ustalonej wartości rynkowej. Wyceny musi ponadto dokonać niezależny od decyzji kredytowej, fachowy rzeczoznawca.
BelWertV uściśla to i określa dopuszczalne metody — metodę porównawczą, dochodową i odtworzeniową, każdą w ostrożnej postaci wymaganej prawem listów zastawnych. Banki, które nie podlegają prawu listów zastawnych, ustalają wartość bankowo-hipoteczną według własnych, podobnie konserwatywnych zasad.
Odpis bezpieczeństwa: dlaczego odlicza się około 10 procent
W praktyce wiele banków wyprowadza wartość bankowo-hipoteczną z wartości rynkowej i odlicza odpis bezpieczeństwa. Zwyczajowy jest rząd wielkości około 10 procent; w zależności od obiektu i banku odpis może wypaść także wyżej.
Uproszczony przykład obrazuje efekt:
- Wartość rynkowa / cena zakupu: 400.000 euro
- Odpis bezpieczeństwa około 10 procent
- Wartość bankowo-hipoteczna: około 360.000 euro
Odpis nie jest wyrazem nieufności wobec Państwa nieruchomości, lecz buforem ryzyka: ma amortyzować wahania rynku i zapewnić, że zabezpieczenie pozostanie wystarczające także wtedy, gdy ceny przejściowo spadną. W zależności od sytuacji danych i lokalizacji obiektu rzeczywisty odpis może odbiegać od reguły praktycznej.
Granica kredytowania i wskaźnik kredytowania
Na wartości bankowo-hipotecznej opierają się dwa kolejne pojęcia, które odgrywają centralną rolę w rozmowie o finansowaniu.
- Granica kredytowania (Beleihungsgrenze): maksymalny udział wartości bankowo-hipotecznej, do którego bank opiera kredyt na nieruchomości. Na pokrycie hipotecznych listów zastawnych banki hipoteczne mogą zaliczać kredyty tylko do 60 procent wartości bankowo-hipotecznej. W klasycznym finansowaniu budowlanym banki często kredytują do około 80 procent wartości bankowo-hipotecznej.
- Wskaźnik kredytowania (Beleihungsauslauf): rzeczywisty stosunek kwoty kredytu do wartości bankowo-hipotecznej, wyrażony w procentach. Opisuje, jak dalece konkretne finansowanie wyczerpuje możliwe ramy.
Przykład rachunkowy: przy wartości bankowo-hipotecznej 360.000 euro i kredycie 288.000 euro wskaźnik kredytowania wynosi 80 procent (288.000 podzielone przez 360.000). Granica kredytowania to zatem ustalone przez bank maksymalne ramy, a wskaźnik kredytowania — indywidualnie wykorzystany udział z nich.
Jak wartość bankowo-hipoteczna i wskaźnik określają oprocentowanie
Wskaźnik kredytowania jest jedną z najważniejszych dźwigni dla Państwa oprocentowania. Banki stopniują swoje warunki według ryzyka — a ryzyko maleje, im mniej kredytu ciąży na wartości bankowo-hipotecznej.
Dla orientacji obowiązuje: jeśli wskaźnik kredytowania leży poniżej około 60 procent, otrzymują Państwo z reguły najlepsze warunki. Powyżej tego progu oprocentowanie rośnie typowo stopniowo, im wyższy staje się wskaźnik. Wysoki wskaźnik kredytowania bliski lub przekraczający 90 procent oznacza dla banku większe ryzyko straty i prowadzi odpowiednio do odczuwalnych dopłat do oprocentowania.
W uproszczeniu logikę można podsumować tak:
- niski wskaźnik kredytowania = więcej kapitału własnego = mniejsze ryzyko = korzystniejsze oprocentowanie
- wysoki wskaźnik kredytowania = mało kapitału własnego = wyższe ryzyko = wyższe oprocentowanie
Już osiągnięcie najbliższego niższego progu — na przykład zejście poniżej 60 lub poniżej 80 procent — może wymiernie poprawić warunki.
Wpływ na kapitał własny i finansowanie
Ponieważ wartość bankowo-hipoteczna określa maksymalną wysokość kredytu, ma bezpośredni wpływ na Państwa zapotrzebowanie na kapitał własny. Im niższa wartość bankowo-hipoteczna w stosunku do ceny zakupu i im niższa granica kredytowania, tym więcej muszą Państwo dołożyć z własnych środków.
Wracając do przykładu: przy cenie zakupu 400.000 euro, wartości bankowo-hipotecznej 360.000 euro i kredytowaniu do 80 procent bank finansuje maksymalnie 288.000 euro. Pozostałe 112.000 euro wnoszą Państwo jako kapitał własny — dochodzą do tego dodatkowe koszty nabycia, takie jak podatek od nabycia nieruchomości, notariusz i księga wieczysta, które zwyczajowo również pokrywane są z kapitału własnego.
Więcej kapitału własnego obniża wskaźnik kredytowania, a tym samym oprocentowanie. Kto realistycznie zna wartość swojej nieruchomości, może dlatego lepiej zaplanować swoje finansowanie. Dla właścicieli, którzy chcą sprzedać lub umiejscowić swoją nieruchomość, Richter Immobilien-Transaktionen dostarcza rzetelną, opartą na danych ocenę wartości rynkowej jako solidny punkt wyjścia.
