En el certificado de eficiencia energética, la clase de eficiencia energética (Energieeffizienzklasse) H representa la peor calificación que puede recibir un edificio residencial. Las casas de esta clase consumen mucha energía, generan altos costes de calefacción y, al venderlas, están cada vez más en el punto de mira de compradores y bancos. Quien posee o hereda una casa así se pregunta enseguida cuánto cuesta una rehabilitación energética y qué mejora es realmente alcanzable. En Düsseldorf y en toda Renania del Norte-Westfalia acompañamos a los propietarios en todo lo relativo a su inmueble desde hace más de 60 años y valoramos con regularidad tanto objetos rehabilitados como sin rehabilitar. Esta guía explica qué significa la clase H, qué medidas entran en consideración, con qué rangos de coste debe contar, qué obligaciones prevé la Ley de Energía de los Edificios (GEG) y cómo repercute una rehabilitación en el valor.
Qué significa la clase de eficiencia energética H
El certificado de eficiencia energética clasifica los edificios residenciales en clases de la A+ a la H. Según el anexo 10 de la Ley de Energía de los Edificios (GEG), lo determinante es la demanda de energía final o el consumo de energía final en kilovatios hora por metro cuadrado de superficie útil del edificio y año.
La clase H es el nivel más bajo. Comienza en un valor de más de 250 kWh/(m²·a) y no tiene límite superior. A modo de comparación: una obra nueva suele alcanzar las clases A o B con menos de 75 kWh/(m²·a). Una casa de clase H consume, por tanto, muchas veces más energía.
- A+: hasta 30 kWh/(m²·a)
- A: hasta 50
- B: hasta 75
- C: hasta 100
- D: hasta 130
- E: hasta 160
- F: hasta 200
- G: hasta 250
- H: más de 250
La clase H afecta normalmente a edificios antiguos que nunca se han modernizado energéticamente, como casas unifamiliares y bifamiliares sin rehabilitar de la época anterior al primer Reglamento de Protección Térmica de 1977. Aquí suelen coincidir muros exteriores sin aislar, ventanas antiguas, un tejado insuficientemente aislado y una calefacción obsoleta.
Por qué las casas de clase H generan altos costes
La elevada demanda de energía de una casa de clase H se refleja directamente en los costes corrientes. En invierno se pierde mucho calor a través de los componentes sin aislar, de modo que la calefacción tiene que rendir permanentemente más. Según la fuente de energía y el precio de mercado, los costes anuales de calefacción pueden ser, por ello, claramente superiores a los de una casa rehabilitada de tamaño comparable.
A esto se suma la necesidad de rehabilitar la propia estructura. Donde durante décadas se ha invertido poco, a menudo varios componentes llegan al final de su vida útil al mismo tiempo. Los puntos débiles típicos son:
- muros exteriores sin aislar o solo ligeramente aislados
- ventanas de acristalamiento simple o doble con marcos no estancos
- un tejado sin aislar o un forjado de la última planta sin aislar
- un forjado del sótano sin aislar
- una calefacción antigua de combustible fósil con bajo rendimiento
Estos factores se condicionan mutuamente: una calefacción nueva por sí sola aporta poco si el calor se escapa por la envolvente. Por eso, una mejora eficaz de la clase H se logra por regla general mediante un paquete de medidas coordinado.
Medidas habituales para la mejora
Una rehabilitación energética actúa sobre la envolvente del edificio y la técnica de las instalaciones. Qué medidas tienen sentido depende del estado de cada edificio. Es habitual la siguiente combinación:
- Aislamiento de la fachada: normalmente como sistema compuesto de aislamiento térmico, como alternativa como fachada ventilada. El mayor factor en la transición térmica a través del muro.
- Aislamiento del tejado o del forjado de la última planta: reduce las pérdidas hacia arriba, a menudo la medida individual más rentable.
- Aislamiento del forjado del sótano: reduce las pérdidas hacia abajo y mejora el confort en la planta baja.
- Cambio de ventanas: el moderno acristalamiento de tres láminas sustituye a las ventanas antiguas y cierra los puentes térmicos.
- Cambio de calefacción: sustitución de la antigua calefacción fósil, a menudo por una bomba de calor (Wärmepumpe), siempre que el aislamiento y las superficies de calefacción lo permitan.
- Ventilación con recuperación de calor: garantiza la renovación del aire tras el aislamiento y previene daños por humedad.
El orden no es arbitrario. Lo sensato suele ser reforzar primero la envolvente y dimensionar después la calefacción de forma acorde. Una hoja de ruta de rehabilitación individual ayuda a coordinar los pasos entre sí.
Valores orientativos de coste: por medida y para una casa unifamiliar
Los siguientes rangos son valores orientativos para una casa unifamiliar aislada y varían considerablemente según el tamaño, el estado, la región y la ejecución. No sustituyen a un presupuesto concreto.
- Aislamiento de fachada (sistema compuesto de aislamiento térmico): alrededor de 100 a 250 euros por metro cuadrado; para una casa unifamiliar a menudo unos 15.000 a 40.000 euros
- Tejado o forjado de la última planta: en torno a 50 a 150 euros por metro cuadrado, el forjado no transitable de la última planta en el extremo inferior
- Forjado del sótano: alrededor de 25 a 80 euros por metro cuadrado
- Cambio de ventanas (acristalamiento de tres láminas): aproximadamente de 500 a 800 euros por ventana, montaje incluido, según el tamaño y el material del marco
- Bomba de calor (aire-agua) incluida la instalación: en torno a 15.000 a 35.000 euros, según el edificio y las superficies de calefacción
- Sistema de ventilación con recuperación de calor: alrededor de 8.000 a 20.000 euros, según se trate de un sistema centralizado o descentralizado
Para una rehabilitación energética integral de una casa unifamiliar de clase H sin rehabilitar, estas medidas suman con frecuencia un orden de magnitud de unos 50.000 a 150.000 euros. Con un estado de partida muy malo o altas exigencias de confort, el importe puede ser superior. Si se agrupan varios oficios, el andamio, la planificación y los desplazamientos pueden aprovecharse conjuntamente.
Saltos de clase realistas
Cuánto puede mejorar la clase de eficiencia depende del alcance de las medidas. Los pasos individuales suelen elevar el edificio una o dos clases; un paquete global coordinado puede posibilitar el salto de la H a la franja media.
- Una medida individual como el aislamiento del tejado o un cambio de ventanas: mejora el valor de forma perceptible, pero a menudo eleva la clase solo un nivel.
- Envolvente más cambio de calefacción en combinación: es posible un salto claro, a menudo hacia las clases D a C.
- Rehabilitación al estándar de casa eficiente con aislamiento de alta calidad, bomba de calor y ventilación: se pueden alcanzar las clases B o A, pero requieren el mayor esfuerzo.
La clase realmente alcanzada solo puede calcularse con rigor tras un análisis del estado por parte de un asesoramiento energético, ya que depende de la interacción de todos los componentes. No son posibles promesas generales sobre un determinado salto de clase.
Obligaciones del GEG y ayudas
La Ley de Energía de los Edificios contiene requisitos que adquieren relevancia precisamente en casas antiguas de clase H. En caso de cambio de propietario, se aplican a las casas unifamiliares y bifamiliares determinadas obligaciones de adaptación que, por regla general, deben cumplirse en un plazo de dos años. Entre ellas figuran el aislamiento del forjado de la última planta o del tejado, siempre que no se cumpla la protección térmica mínima, y el aislamiento de las tuberías accesibles de calefacción y agua caliente en estancias no calefactadas.
Para las calefacciones, el GEG § 47 regula una prohibición de funcionamiento para determinadas calderas antiguas de temperatura constante, que por regla general no pueden funcionar más de 30 años. El GEG § 71 exige que las calefacciones de nueva instalación funcionen con al menos un 65 por ciento de energías renovables; los plazos en el parque existente se rigen por la planificación térmica municipal.
Para las ayudas está disponible la Ayuda Federal para Edificios Eficientes (BEG). A mediados de 2026 sirven como referencia:
- Medidas individuales en la envolvente del edificio (BAFA): 15 por ciento de ayuda básica, con un bono iSFP de una hoja de ruta de rehabilitación individual otros 5 puntos porcentuales. Los costes subvencionables aumentan con el iSFP de 30.000 a hasta 60.000 euros por unidad de vivienda.
- Cambio de calefacción (subvención KfW 458): 30 por ciento de ayuda básica, complementada con posibles bonos; en total se puede alcanzar hasta un 70 por ciento, con costes subvencionables de hasta 30.000 euros para la primera unidad de vivienda.
- Préstamo para la rehabilitación a casa eficiente (KfW 261): préstamo a bajo interés con subvención de amortización según el nivel de casa eficiente alcanzado.
Los programas de ayuda dependen del presupuesto y se ajustan con regularidad. Siempre son determinantes las directrices vigentes de BAFA y KfW, que deben comprobarse poco antes de la solicitud. Las solicitudes deben presentarse por regla general antes del inicio de la medida.
Rentabilidad y efecto sobre el valor
Que una rehabilitación sea rentable depende de varios factores: los costes de energía ahorrados, las ayudas utilizadas, el estado de los componentes y si de todos modos hay reparaciones pendientes. El aislamiento del forjado de la última planta se amortiza a menudo más rápido que un aislamiento completo de la fachada, porque es económico y eficaz. Las medidas que sustituyen trabajos de todos modos pendientes son, por regla general, más rentables que las intervenciones de motivación puramente energética.
Más allá de los costes de energía, la clase de eficiencia repercute cada vez más en el valor de mercado. Hoy los compradores calculan los costes de calefacción previsibles y la necesidad de rehabilitación. Una casa de clase H se puede vender, pero a menudo se negocia con un descuento de precio porque el comprador debe asumir la rehabilitación. Una rehabilitación realizada o una posible rehabilitación bien documentada puede mejorar la posición negociadora.
Si merece la pena una rehabilitación antes de la venta o si es más sensato vender en el estado actual solo puede valorarse en el inmueble concreto. Ambos caminos son posibles, y el mercado en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia valora de forma distinta la ubicación y la estructura. Una evaluación objetiva del valor antes y después de una rehabilitación sienta la base para la decisión.
