Quien vende o compra un inmueble tarde o temprano se topa con el término honorarios del agente inmobiliario, también denominados a menudo comisión del agente o corretaje (en alemán, Maklerprovision o Courtage). Pero ¿a cuánto ascienden en Renania del Norte-Westfalia, quién los soporta desde la reforma legal y cuándo resultan exigibles? Le explicamos las relaciones más importantes de forma clara y comprensible, y le mostramos qué prestaciones hay detrás de la comisión, para que pueda valorar correctamente el valor de un buen acompañamiento por parte de un agente.
¿Qué son los honorarios del agente inmobiliario y a cuánto ascienden en NRW?
Los honorarios del agente inmobiliario son la retribución que percibe un agente por la mediación lograda con éxito o por la indicación de una oportunidad de venta. Los términos comisión del agente y corretaje (en alemán, Maklerprovision o Courtage) significan lo mismo. No existe ninguna previsión legal de porcentaje ni límite máximo fijo para el importe en la venta: la comisión se rige por los usos locales y por la prestación pactada.
En Renania del Norte-Westfalia, la comisión total habitual asciende a alrededor del 7,14 por ciento del precio de compra, incluido el 19 por ciento de IVA. Desde la reforma legal de finales de 2020, este importe se reparte por regla general en la venta de una vivienda o de una casa unifamiliar a un consumidor, de modo que a cada parte le corresponde aproximadamente el 3,57 por ciento. Un ejemplo a modo de orientación: con un precio de compra de 500.000 euros resulta una comisión total de unos 35.700 euros, es decir, alrededor de 17.850 euros por parte.
Lo importante es atender a la visión de conjunto: la comisión no se sostiene por sí sola, sino que representa un conjunto de prestaciones que es decisivo para el éxito de la venta. En qué consiste esta contraprestación lo explicamos en detalle más abajo.
El reparto legal desde diciembre de 2020
Desde el 23 de diciembre de 2020 rigen normas legales claras para el reparto de los costes del agente cuando se vende una vivienda o una casa unifamiliar a un consumidor. Se encuentran en los parágrafos 656c y 656d del Código Civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, el código central del Derecho privado alemán).
Si el agente actúa para ambas partes, es decir, para vendedor y comprador, conforme al parágrafo 656c del BGB ambas partes solo pueden obligarse a pagar en igual cuantía. Un pacto que eluda esto es ineficaz. En la práctica, ello conduce al conocido reparto por mitades.
Si en un primer momento solo una parte encarga al agente, normalmente el propietario, se aplica el parágrafo 656d del BGB: la otra parte podrá entonces participar en los costes como máximo en igual cuantía que el comitente, es decir, a lo sumo la mitad. Además, esta cuota solo resulta exigible una vez que el comitente original haya pagado de forma acreditada su propia comisión. Estas normas garantizan un reparto justo y transparente, y precisamente dentro de este marco trabajamos.
¿Cuándo resultan exigibles los honorarios del agente inmobiliario?
Una de las características más importantes de la comisión del agente es el denominado principio de éxito. Conforme al parágrafo 652 del BGB, el derecho a la retribución del agente nace únicamente si el contrato de compraventa se celebra efectivamente como consecuencia de la actividad del agente. Si no se celebra ningún contrato, tampoco se devenga comisión alguna.
Para usted como propietario, ello supone un considerable grado de seguridad: con el encargo no asume ningún riesgo financiero. Solo el éxito concreto de la venta desencadena el pago. La comisión resulta exigible habitualmente con la elevación a escritura pública del contrato de compraventa. El agente realiza, por tanto, la valoración, la comercialización y todos los pasos preparatorios por anticipado: la retribución la gana únicamente con el resultado que cuenta para usted.
El contrato de mediación requiere la forma textual
Para que un contrato de mediación sobre la venta de una vivienda o de una casa unifamiliar sea válido, la ley prescribe desde la reforma la forma textual. Así lo regula el parágrafo 656a del BGB.
La forma textual significa que el acuerdo debe quedar fijado de manera legible en un soporte de datos duradero: puede tratarse de un escrito firmado, pero también un correo electrónico cumple los requisitos. Un acuerdo meramente verbal, en cambio, no es suficiente y no fundamenta ningún derecho a comisión. Esta exigencia protege a ambas partes, pues garantiza desde el principio relaciones claras y comprobables. Para usted como propietario, ello significa: usted sabe exactamente qué se ha pactado antes de que comience la colaboración.
Honorarios del agente en el arrendamiento: el principio del comitente
En el arrendamiento de vivienda rigen normas propias que se diferencian claramente de las de la venta. Aquí se aplica el denominado principio del comitente (Bestellerprinzip, la regla según la cual quien encarga al agente soporta el coste) conforme al parágrafo 2 de la Ley de Mediación de Viviendas (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermRG, la ley que regula la mediación en el alquiler de viviendas): quien encarga al agente es también quien paga. Como, por regla general, es el arrendador quien recurre al agente para encontrar un inquilino adecuado, suele ser también el arrendador quien soporta la comisión.
El agente solo puede exigir una retribución a la persona que busca vivienda si esta ha recurrido al agente exclusivamente sobre la base de un encargo de búsqueda propio. E incluso en ese caso el importe está limitado: conforme al parágrafo 3 de la Ley de Mediación de Viviendas, la comisión a cargo de la persona que busca vivienda puede ascender a lo sumo a dos mensualidades de renta, sin gastos de comunidad, es decir, sobre la base de la renta neta sin gastos, más IVA. También el contrato de mediación en el arrendamiento requiere la forma textual.
Qué contraprestación ofrecen los honorarios del agente inmobiliario
La comisión no es una partida abstracta, sino que representa una multitud de prestaciones concretas que son decisivas para el éxito de la venta y para el precio obtenido. Entre las tareas esenciales se cuentan:
- Valoración realista: una estimación fundada del precio acorde con el mercado, que evita tanto las ventas fijadas con excesiva rapidez y a un precio demasiado bajo como las expectativas desmesuradas que ahuyentan a los interesados.
- Preparación de la documentación: la obtención y la revisión del extracto del registro de la propiedad, los planos, el cálculo de la superficie habitable y el certificado energético, para que la venta descanse sobre una base sólida.
- Comercialización profesional: un dosier expresivo, fotografías de alta calidad y la aproximación selectiva a los interesados adecuados, si así se desea también de forma discreta y al margen de los grandes portales.
- Organización de las visitas: la preselección de interesados serios y la realización de las citas, lo que le ahorra tiempo y esfuerzo.
- Dirección de las negociaciones: la negociación del mejor precio posible y de condiciones sólidas entre las partes.
- Acompañamiento contractual: la coordinación del borrador del contrato de compraventa con la notaría y el acompañamiento hasta la elevación a escritura pública y la entrega.
Un acompañamiento experimentado puede así resultar más que rentable: por ejemplo, mediante un precio de venta más alto, una mayor seguridad en las cuestiones jurídicas y un ahorro de tiempo apreciable. Precisamente ahí reside el valor que hay detrás de la comisión.
Su venta en manos expertas, con Richter a su lado
Los honorarios del agente son, en definitiva, una cuestión de contraprestación: ¿qué obtengo a cambio de mi retribución y merece la pena? Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a propietarios en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia. A lo largo de los años se ha consolidado una red de más de 20.000 contactos, que nos ayuda a reunir a compradores e inmuebles adecuados de forma discreta y orientada al objetivo.
Como trabajamos según el principio de éxito, ganamos nuestra retribución únicamente cuando su venta se ha concluido con éxito. Hasta entonces actuamos por anticipado: con valoración, comercialización, negociación y acompañamiento hasta la elevación a escritura pública. De forma transparente, personal y con la aspiración de que usted comprenda cada paso.
Tanto si desea vender como arrendar: póngase en contacto con nosotros. Nos tomamos el tiempo para sus preguntas y encontramos junto con usted el camino que se ajusta a su situación.
