Cuando se trata del valor de un inmueble, enseguida surge el término informe pericial. Sin embargo, un informe formal de valor de mercado (Verkehrswertgutachten) es algo muy distinto de una estimación rápida en línea o de una valoración de mercado previa a la venta, y ni mucho menos resulta necesario en todas las situaciones. En esta guía le explicamos con calma qué es exactamente un informe pericial inmobiliario, en qué base legal se sustenta, cuándo lo necesita realmente, quién puede elaborarlo y con qué costes y qué duración debe contar. Así podrá reconocer si en su situación se requiere un informe pericial o si basta con una valoración fundamentada. Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos a propietarias y propietarios en Düsseldorf y en Renania del Norte-Westfalia desde hace más de seis décadas con conocimiento experto, serenidad y una mirada clara para lo que importa en cada caso concreto.
¿Qué es un informe de valor de mercado?
Un informe pericial inmobiliario, técnicamente informe de valor de mercado (Verkehrswertgutachten), determina el valor de mercado (Verkehrswert) de un inmueble en una fecha de referencia determinada. Verkehrswert (valor de mercado en sentido legal) y Marktwert (valor de mercado) significan lo mismo. Lo que debe entenderse por ello lo regula la ley con precisión: según el art. 194 del Código de la Edificación alemán (BauGB), el valor de mercado se determina por el precio que, en el momento de la valoración, podría obtenerse en el tráfico mercantil ordinario según las circunstancias jurídicas y las características reales, el demás estado y la ubicación del inmueble, y ello sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales.
El valor de mercado es, por tanto, el precio sobrio que puede obtenerse en el mercado en condiciones normales, no el precio deseado ni el precio de aficionado. Un informe documenta de forma comprensible cómo se ha deducido ese valor: indicando las fuentes de datos, el método aplicado, una descripción del objeto y anexos como un plano de situación, planos de planta y fotografías. Es precisamente esta deducción ordenada y verificable lo que distingue un informe formal de una simple estimación.
Los procedimientos de valoración según la ImmoWertV
Los principios de la determinación del valor figuran en el Reglamento de valoración inmobiliaria (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV), que en su versión vigente se aplica de forma uniforme en toda Alemania desde el 1 de enero de 2022. Conoce tres procedimientos normalizados. Cuál de ellos se emplea depende del tipo de inmueble y de los datos disponibles; con frecuencia se combinan varios procedimientos para afianzar el resultado.
- Método de valor comparativo (Vergleichswertverfahren): El valor se deduce de los precios de compraventa de un número suficiente de inmuebles comparables. Es el procedimiento más próximo al mercado y se emplea normalmente en pisos en propiedad horizontal, viviendas unifamiliares y solares sin edificar.
- Método de valor de rendimiento (Ertragswertverfahren): Aquí cuenta el rendimiento sostenible que puede obtenerse. El valor se deduce de los ingresos por alquiler habituales del mercado, minorados por los gastos de gestión. Es la referencia para inmuebles arrendados e inversiones de capital como bloques de viviendas o inmuebles comerciales.
- Método de valor patrimonial (Sachwertverfahren): El valor se compone del valor del suelo y del valor de las construcciones, y a continuación se ajusta al nivel del mercado. Se aplica sobre todo en viviendas de uso propio cuando hay muy pocos casos comparables.
Qué procedimiento resulta adecuado no es una cuestión de gustos, sino que se desprende del inmueble y del mercado. Esta clasificación es el primer paso de toda valoración seria.
Cuándo necesita realmente un informe de valor de mercado
Para una preparación normal de la venta, por regla general no se requiere un informe formal. Resulta necesario sobre todo cuando un valor debe acreditarse de forma fehaciente ante un tribunal o una autoridad, o cuando varias partes pudieran discutir el valor. Las situaciones típicas son:
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones ante la Hacienda alemana (Finanzamt): La Hacienda aplica inicialmente un valor tipificado del bien inmueble. Si el valor real de mercado es inferior, puede acreditarse un valor común (gemeiner Wert) más bajo según el art. 198 de la Ley de valoración alemana (BewG), lo que puede reducir sensiblemente la carga fiscal. La prueba debe aportarla el contribuyente.
- Divorcio y compensación de ganancias (Zugewinnausgleich): Para el reparto del patrimonio se necesita un valor neutral y comprensible. Una estimación rápida no suele bastar aquí.
- Procedimientos judiciales: En una subasta de división o en un litigio entre coherederos, el tribunal designa por regla general a un perito (Sachverständiger) que elabora un informe conforme al art. 194 BauGB.
- Tutela y curatela: Cuando las decisiones patrimoniales están sujetas a control judicial y el valor del inmueble es considerable o controvertido, puede ser necesario un informe objetivo.
En todos estos casos se trata de la fuerza probatoria. En cambio, para la cuestión de qué puede obtener su inmueble en el mercado, una valoración fundamentada suele ser la vía más rápida y adecuada.
Informe completo e informe abreviado: la diferencia
En la práctica se distingue entre dos formas que difieren claramente en alcance, fuerza probatoria y finalidad de uso.
El informe completo (Vollgutachten), es decir, el informe de valor de mercado propiamente dicho, es la forma detallada. Documenta la determinación del valor de forma completa conforme al art. 194 BauGB y a la ImmoWertV, con una deducción detallada, las bases de datos, la descripción del objeto, fotografías y amplios anexos. Estos informes abarcan con frecuencia de treinta a más de cincuenta páginas y son la forma jurídicamente más fehaciente, reconocida por tribunales y autoridades, siempre que se haya elaborado de forma técnicamente correcta.
El informe abreviado (Kurzgutachten) es más compacto, a menudo de unas diez a quince páginas, y sirve sobre todo de orientación interna, por ejemplo para preparar una decisión de compra o como visión general del patrimonio. Para fines formales ante un tribunal, la Hacienda o en una partición hereditaria, un informe abreviado no suele ser adecuado. Por ello, si necesita un informe para una autoridad o un procedimiento, conviene aclarar desde el principio que se exige un informe de valor de mercado completo.
Quién puede elaborar un informe de valor de mercado
Quién elabora un informe fehaciente es una cuestión de calidad. En esencia, entran en consideración tres grupos. Los peritos designados públicamente y jurados (öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) suelen ser designados a través de las Cámaras de Industria y Comercio y están obligados a la independencia, a la libertad de instrucciones y a un trabajo concienzudo e imparcial. Los peritos certificados conforme a la norma DIN EN ISO/IEC 17024 acreditan su competencia a través de un organismo de certificación acreditado. Los peritos libres (freie Sachverständige) también pueden, en principio, elaborar informes, pero su reconocimiento depende en mayor medida de la metodología comprensible en cada caso concreto.
Para las autoridades la cuestión está claramente regulada: según el art. 198, apdo. 2, BewG, para acreditar un valor más bajo la Hacienda acepta con regularidad un informe del comité de peritos competente (Gutachterausschuss) o de personas designadas o certificadas como peritos por un organismo estatal, reconocido por el Estado o acreditado conforme a la norma DIN EN ISO/IEC 17024. Los informes que carezcan de una de estas cualificaciones no se reconocen, por regla general, para la acreditación del valor de mercado a efectos fiscales. Ante un tribunal cuenta, además de la cualificación, sobre todo que el informe se haya elaborado de forma metodológicamente correcta, comprensible e independiente. Le recomendamos, con carácter general, que preste atención a una de estas cualificaciones reconocidas si el informe ha de servir a un fin oficial.
Costes y duración de un informe
Los costes se rigen por la forma y el esfuerzo. Para un informe completo se cita con frecuencia una horquilla de en torno al 0,5 al 1,5 por ciento del valor de mercado. En un inmueble por valor de 500.000 euros, la magnitud se sitúa así aproximadamente entre 2.500 y 7.500 euros. Los informes abreviados suelen facturarse a tanto alzado y se mueven en muchos casos en torno a los 500 a 1.500 euros. A menudo los honorarios también se acuerdan en función del tiempo empleado; las tarifas concretas dependen de la región, el tipo de inmueble y el grado de dificultad. Los inmuebles estándar sencillos se sitúan más bien en el extremo inferior y los inmuebles complejos con varios derechos, cargas o un uso especial más bien en el extremo superior de la horquilla.
En cuanto a la duración, no hay un plazo fijo. Un informe abreviado suele estar listo en pocos días o en una o dos semanas; un informe completo requiere con frecuencia varias semanas, más tiempo en los casos complejos. Lo decisivo es la rapidez con que se disponga de la documentación necesaria, por ejemplo el extracto del registro de la propiedad, los planos de obra y los cálculos de superficie, en su caso los contratos de arrendamiento, así como la visita al lugar. Quien reúne la documentación con antelación acorta sensiblemente la tramitación.
Informe o valoración de mercado: qué necesita realmente
Aquí vale la pena distinguir con honestidad, pues no toda cuestión exige un informe de pago. Una valoración de mercado responde a qué obtendrá previsiblemente su inmueble en el mercado. Se basa en la visita in situ, el conocimiento del mercado local y datos comparativos reales y es, para una decisión de venta o una primera orientación de precio, la base adecuada, rápida y, por regla general, gratuita. Un informe de valor de mercado, en cambio, ofrece un valor documentado con seguridad jurídica en la fecha de referencia y es necesario siempre que ese valor deba acreditarse ante un tribunal o la Hacienda o pudiera ser controvertido entre varias partes.
Para la mera venta basta, por tanto, casi siempre con nuestra valoración de mercado fundamentada y gratuita. Un informe formal lo necesita sobre todo para una autoridad o un tribunal, y para ello una persona perita certificada o designada públicamente es la vía correcta. Clasificamos abiertamente para usted cuál de las dos vías exige realmente su situación y le decimos con honestidad si en su caso no se requiere un informe. Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, estamos en casa en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia desde hace más de seis décadas y conocemos las particularidades locales por la práctica diaria. Con los años se ha formado una red consolidada con más de 20.000 contactos, que nos ayuda a clasificar el mercado de forma temprana y realista.
