Kto sprzedaje lub kupuje nieruchomość, prędzej czy później natrafi na pojęcie prowizji pośrednika, zwanej też często prowizją maklerską lub kurtażem (po niemiecku Maklerprovision lub Courtage). Lecz jak wysoka jest ona w Nadrenii Północnej-Westfalii, kto ją ponosi od czasu ustawowej nowelizacji i kiedy w ogóle staje się wymagalna? Wyjaśniamy Państwu najważniejsze zależności w sposób jasny i zrozumiały, a także pokazujemy, jakie świadczenia kryją się za prowizją, aby mogli Państwo prawidłowo ocenić wartość dobrego wsparcia ze strony pośrednika.
Czym jest prowizja pośrednika i jak wysoka jest ona w NRW?
Prowizja pośrednika to wynagrodzenie, które pośrednik w obrocie nieruchomościami otrzymuje za skuteczne pośrednictwo lub za wskazanie okazji do sprzedaży. Pojęcia prowizja maklerska oraz kurtaż (po niemiecku Maklerprovision lub Courtage) oznaczają to samo. Nie istnieje ustawowy wymóg co do procentu ani stała górna granica wysokości przy sprzedaży, prowizja kieruje się miejscowymi zwyczajami oraz uzgodnionym świadczeniem.
W Nadrenii Północnej-Westfalii zwyczajowa łączna prowizja wynosi około 7,14 procent ceny zakupu wraz z 19 procentami podatku VAT. Od ustawowej nowelizacji z końca 2020 roku kwota ta jest z reguły dzielona przy sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego konsumentowi, tak że na każdą stronę przypada około 3,57 procent. Przykład dla orientacji: przy cenie zakupu wynoszącej 500.000 euro łączna prowizja wynosi około 35.700 euro, czyli około 17.850 euro na każdą stronę.
Istotne jest spojrzenie na całość: prowizja nie występuje samodzielnie, lecz odpowiada pakietowi świadczeń, który decyduje o powodzeniu sprzedaży. Na czym polega ta przeciwwartość, wyjaśniamy szczegółowo poniżej.
Ustawowy podział od grudnia 2020 roku
Od 23 grudnia 2020 roku obowiązują jasne przepisy ustawowe dotyczące rozłożenia kosztów pośrednika, gdy mieszkanie lub dom jednorodzinny sprzedawane są konsumentowi. Znajdują się one w paragrafach 656c i 656d niemieckiego kodeksu cywilnego (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, centralny kodeks niemieckiego prawa prywatnego).
Jeżeli pośrednik działa na rzecz obu stron, to znaczy zarówno sprzedającego, jak i kupującego, to zgodnie z paragrafem 656c BGB obie strony mogą zobowiązać się do zapłaty wyłącznie w równej wysokości. Porozumienie, które to omija, jest nieważne. W praktyce prowadzi to do znanego podziału po połowie.
Jeżeli początkowo tylko jedna strona zleca pośrednikowi czynności, najczęściej właściciel, zastosowanie znajduje paragraf 656d BGB: drugą stronę można wówczas obciążyć kosztami najwyżej w równej wysokości jak zleceniodawcę, czyli co najwyżej do połowy. Ponadto udział ten staje się wymagalny dopiero wtedy, gdy pierwotny zleceniodawca w sposób udokumentowany zapłacił własną prowizję. Przepisy te zapewniają sprawiedliwy i przejrzysty podział, i właśnie w tych ramach pracujemy.
Kiedy prowizja pośrednika staje się wymagalna?
Jedną z najważniejszych cech prowizji pośrednika jest tak zwana zasada powodzenia. Zgodnie z paragrafem 652 BGB roszczenie o wynagrodzenie pośrednika powstaje tylko wtedy, gdy umowa sprzedaży faktycznie dochodzi do skutku wskutek czynności pośrednika. Jeżeli umowa nie dochodzi do skutku, prowizja również nie powstaje.
Dla Państwa jako właściciela oznacza to znaczny stopień bezpieczeństwa: zawierając zlecenie, nie podejmują Państwo żadnego ryzyka finansowego. Dopiero konkretne powodzenie sprzedaży uruchamia płatność. Prowizja staje się wymagalna zazwyczaj z chwilą notarialnego sporządzenia aktu umowy sprzedaży. Wycenę, marketing i wszystkie czynności przygotowawcze pośrednik świadczy zatem z góry, a wynagrodzenie zarabia dopiero wraz z wynikiem, który liczy się dla Państwa.
Umowa pośrednictwa wymaga formy dokumentowej
Aby umowa pośrednictwa dotycząca sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego była skuteczna, ustawa od czasu reformy przewiduje formę dokumentową. Reguluje to paragraf 656a BGB.
Forma dokumentowa oznacza, że uzgodnienie musi zostać utrwalone w czytelnej postaci na trwałym nośniku danych, może to być podpisane pismo, ale wymogom czyni zadość również wiadomość e-mail. Samo ustne porozumienie natomiast nie jest wystarczające i nie uzasadnia roszczenia o prowizję. Wymóg ten chroni obie strony, ponieważ od samego początku zapewnia jasne i możliwe do prześledzenia stosunki. Dla Państwa jako właściciela oznacza to: wiedzą Państwo dokładnie, co zostało uzgodnione, zanim rozpocznie się współpraca.
Prowizja pośrednika przy najmie: zasada zlecającego
Przy najmie lokali mieszkalnych obowiązują odrębne przepisy, które wyraźnie różnią się od tych przy sprzedaży. Tutaj zastosowanie znajduje tak zwana zasada zlecającego (Bestellerprinzip, reguła, zgodnie z którą koszt ponosi ten, kto zleca pośrednikowi czynności) według paragrafu 2 ustawy o pośrednictwie w najmie lokali mieszkalnych (Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermRG, ustawa regulująca pośrednictwo w najmie mieszkań): kto zleca pośrednikowi czynności, ten też płaci. Ponieważ z reguły to wynajmujący angażuje pośrednika, aby znaleźć odpowiedniego najemcę, zazwyczaj to również wynajmujący ponosi prowizję.
Od osoby poszukującej mieszkania pośrednik może żądać wynagrodzenia tylko wtedy, gdy osoba ta zaangażowała pośrednika wyłącznie na podstawie własnego zlecenia poszukiwania. I nawet wówczas wysokość jest ograniczona: zgodnie z paragrafem 3 ustawy o pośrednictwie w najmie lokali mieszkalnych prowizja od osoby poszukującej mieszkania może wynosić najwyżej dwa czynsze miesięczne, bez kosztów eksploatacyjnych, czyli na podstawie czynszu netto bez opłat, powiększone o podatek VAT. Również umowa pośrednictwa przy najmie wymaga formy dokumentowej.
Jaką przeciwwartość oferuje prowizja pośrednika
Prowizja nie jest abstrakcyjną pozycją, lecz odpowiada wielu konkretnym świadczeniom, które decydują o powodzeniu sprzedaży i o osiągniętej cenie. Do istotnych zadań należą:
- Realistyczna wycena: rzetelna ocena ceny odpowiadającej rynkowi, która pozwala uniknąć zarówno sprzedaży dokonanej zbyt szybko i zbyt nisko, jak i wygórowanych wyobrażeń, które odstraszają zainteresowanych.
- Przygotowanie dokumentacji: uzyskanie i sprawdzenie odpisu z księgi wieczystej, rzutów kondygnacji, obliczenia powierzchni mieszkalnej oraz świadectwa charakterystyki energetycznej, aby sprzedaż opierała się na solidnym fundamencie.
- Profesjonalny marketing: wymowne zestawienie ofertowe, wysokiej jakości zdjęcia oraz ukierunkowane dotarcie do odpowiednich zainteresowanych, na życzenie również dyskretnie, z pominięciem dużych portali.
- Organizacja oględzin: wstępna selekcja poważnie zainteresowanych oraz przeprowadzenie spotkań, co oszczędza Państwu czasu i wysiłku.
- Prowadzenie negocjacji: wynegocjowanie możliwie najlepszej ceny oraz trwałych warunków między stronami.
- Wsparcie przy umowie: uzgodnienie projektu umowy sprzedaży z kancelarią notarialną oraz wsparcie aż do sporządzenia aktu i przekazania.
Doświadczone wsparcie może dzięki temu więcej niż się zwrócić, na przykład poprzez wyższą cenę sprzedaży, większe bezpieczeństwo w kwestiach prawnych oraz odczuwalną oszczędność czasu. Właśnie w tym tkwi wartość, która kryje się za prowizją.
Państwa sprzedaż w doświadczonych rękach, z Richter u Państwa boku
Prowizja pośrednika jest ostatecznie kwestią przeciwwartości: co otrzymuję za moje wynagrodzenie i czy to się opłaca? Jako ramię Wolfgang Richter GmbH od ponad sześciu dziesięcioleci towarzyszymy właścicielom na rynku Düsseldorfu i Nadrenii Północnej-Westfalii. Przez lata powstała rozbudowana sieć obejmująca ponad 20.000 kontaktów, która pomaga nam dyskretnie i celowo łączyć kupujących z odpowiednimi nieruchomościami.
Ponieważ pracujemy zgodnie z zasadą powodzenia, nasze wynagrodzenie zarabiamy dopiero wtedy, gdy Państwa sprzedaż zostanie pomyślnie zakończona. Do tego czasu działamy z góry, oferując wycenę, marketing, negocjacje oraz wsparcie aż do notarialnego sporządzenia aktu. W sposób przejrzysty, osobisty i z ambicją, aby rozumieli Państwo każdy krok.
Niezależnie od tego, czy chcą Państwo sprzedać, czy wynająć: prosimy o kontakt. Poświęcamy czas Państwa pytaniom i wspólnie z Państwem znajdujemy drogę, która pasuje do Państwa sytuacji.
