Wer eine Immobilie verkauft oder kauft, stößt früher oder später auf den Begriff Maklergebühren – oft auch Maklerprovision oder Courtage genannt. Doch wie hoch sind sie in Nordrhein-Westfalen, wer trägt sie seit der gesetzlichen Neuregelung, und wann werden sie überhaupt fällig? Wir erklären Ihnen die wichtigsten Zusammenhänge klar und nachvollziehbar – und zeigen, welche Leistungen hinter der Provision stehen, damit Sie den Wert einer guten Maklerbegleitung richtig einordnen können.
Was sind Maklergebühren – und wie hoch sind sie in NRW?
Maklergebühren sind das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis einer Verkaufsgelegenheit erhält. Die Begriffe Maklerprovision und Courtage meinen dasselbe. Eine gesetzliche Prozentvorgabe oder feste Obergrenze für die Höhe beim Verkauf gibt es nicht – die Provision richtet sich nach den ortsüblichen Gepflogenheiten und der vereinbarten Leistung.
In Nordrhein-Westfalen liegt die übliche Gesamtprovision bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Seit der gesetzlichen Neuregelung von Ende 2020 wird dieser Betrag beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher in aller Regel geteilt, sodass auf jede Seite etwa 3,57 Prozent entfallen. Ein Beispiel zur Orientierung: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ergeben sich rund 35.700 Euro Gesamtprovision, also etwa 17.850 Euro je Partei.
Wichtig ist der Blick auf das Gesamtbild: Die Provision steht nicht allein, sondern für ein Bündel an Leistungen, das über den Verkaufserfolg entscheidet. Worin dieser Gegenwert besteht, erläutern wir weiter unten ausführlich.
Die gesetzliche Teilung seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für die Verteilung der Maklerkosten klare gesetzliche Regeln, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft wird. Sie finden sich in den Paragrafen 656c und 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Wird der Makler für beide Seiten tätig – also für Verkäufer und Käufer –, dürfen sich nach Paragraf 656c BGB beide Parteien nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Eine Vereinbarung, die das umgeht, ist unwirksam. In der Praxis führt das zur bekannten hälftigen Teilung.
Beauftragt zunächst nur eine Seite den Makler – meist der Eigentümer –, greift Paragraf 656d BGB: Die andere Partei darf dann höchstens in gleicher Höhe wie der Auftraggeber an den Kosten beteiligt werden, also maximal zur Hälfte. Zusätzlich wird dieser Anteil erst fällig, wenn der ursprüngliche Auftraggeber seine eigene Provision nachweislich gezahlt hat. Diese Regeln sorgen für eine faire und transparente Verteilung – und genau in diesem Rahmen arbeiten wir.
Wann werden die Maklergebühren fällig?
Eine der wichtigsten Eigenschaften der Maklerprovision ist das sogenannte Erfolgsprinzip. Nach Paragraf 652 BGB entsteht der Anspruch auf den Maklerlohn nur dann, wenn der Kaufvertrag tatsächlich infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Kommt kein Vertrag zustande, fällt auch keine Provision an.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das ein erhebliches Maß an Sicherheit: Sie gehen mit der Beauftragung kein finanzielles Risiko ein. Erst der konkrete Verkaufserfolg löst die Zahlung aus. Fällig wird die Provision üblicherweise mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Bewertung, Vermarktung und alle vorbereitenden Schritte erbringt der Makler also in Vorleistung – das Honorar verdient er erst mit dem Ergebnis, das für Sie zählt.
Der Maklervertrag braucht die Textform
Damit ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wirksam ist, schreibt das Gesetz seit der Reform die Textform vor. Das regelt Paragraf 656a BGB.
Textform bedeutet, dass die Vereinbarung in lesbarer Form auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten sein muss – das kann ein unterschriebenes Schreiben sein, aber auch eine E-Mail genügt den Anforderungen. Eine rein mündliche Absprache reicht hingegen nicht aus und begründet keinen Provisionsanspruch. Diese Vorgabe schützt beide Seiten, denn sie sorgt von Anfang an für klare und nachvollziehbare Verhältnisse. Für Sie als Eigentümer heißt das: Sie wissen genau, was vereinbart ist, bevor die Zusammenarbeit beginnt.
Maklergebühren bei der Vermietung: das Bestellerprinzip
Bei der Vermietung von Wohnraum gelten eigene Regeln, die sich deutlich vom Verkauf unterscheiden. Hier greift das sogenannte Bestellerprinzip nach Paragraf 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes: Wer den Makler beauftragt, der zahlt auch. Da in aller Regel der Vermieter den Makler einschaltet, um einen passenden Mieter zu finden, trägt damit üblicherweise auch der Vermieter die Provision.
Vom Wohnungssuchenden darf ein Makler nur dann ein Entgelt verlangen, wenn dieser den Makler ausschließlich aufgrund eines eigenen Suchauftrags eingeschaltet hat. Und auch dann ist die Höhe begrenzt: Nach Paragraf 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzes darf die Provision vom Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten – ohne Betriebskosten, also auf Basis der Nettokaltmiete – zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Auch der Vermittlungsvertrag bei der Vermietung bedarf der Textform.
Welchen Gegenwert die Maklergebühren bieten
Die Provision ist kein abstrakter Posten, sondern steht für eine Vielzahl konkreter Leistungen, die über den Verkaufserfolg und den erzielten Preis entscheiden. Zu den wesentlichen Aufgaben gehören:
- Realistische Wertermittlung: eine fundierte Einschätzung des marktgerechten Preises, die zu schnell und zu niedrig angesetzte Verkäufe ebenso vermeidet wie überzogene Vorstellungen, die Interessenten abschrecken.
- Aufbereitung der Unterlagen: die Beschaffung und Prüfung von Grundbuchauszug, Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, damit der Verkauf auf einem sauberen Fundament steht.
- Professionelle Vermarktung: ein aussagekräftiges Exposé, hochwertige Fotos und die gezielte Ansprache passender Interessenten – auf Wunsch auch diskret abseits der großen Portale.
- Organisation der Besichtigungen: die Vorauswahl ernsthafter Interessenten und die Durchführung der Termine, die Ihnen Zeit und Aufwand erspart.
- Verhandlungsführung: das Aushandeln eines bestmöglichen Preises und tragfähiger Konditionen zwischen den Parteien.
- Vertragsbegleitung: die Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notariat und die Begleitung bis zur Beurkundung und Übergabe.
Eine erfahrene Begleitung kann sich dadurch mehr als bezahlt machen – etwa über einen höheren Verkaufspreis, mehr Sicherheit bei rechtlichen Fragen und eine spürbare Zeitersparnis. Genau hier liegt der Wert, der hinter der Provision steht.
Ihr Verkauf in erfahrenen Händen – mit Richter an Ihrer Seite
Die Maklergebühren sind am Ende eine Frage des Gegenwerts: Was bekomme ich für mein Honorar – und zahlt es sich aus? Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir seit über sechs Jahrzehnten Eigentümer im Düsseldorfer und nordrhein-westfälischen Markt. Über die Jahre ist ein gewachsenes Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten entstanden, das uns hilft, Käufer und passende Immobilien diskret und zielgerichtet zusammenzubringen.
Weil wir nach dem Erfolgsprinzip arbeiten, verdienen wir unser Honorar erst dann, wenn Ihr Verkauf erfolgreich abgeschlossen ist. Bis dahin gehen wir in Vorleistung – mit Bewertung, Vermarktung, Verhandlung und der Begleitung bis zur notariellen Beurkundung. Transparent, persönlich und mit dem Anspruch, dass Sie jeden Schritt verstehen.
Ob Sie verkaufen oder vermieten möchten: Sprechen Sie uns an. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und finden gemeinsam mit Ihnen den Weg, der zu Ihrer Situation passt.
