Heredar una casa: regular bien testamento, sucesión e impuesto

Sucesión legal: qué ocurre sin testamento

Si no deja ningún testamento, se aplica la sucesión legal (gesetzliche Erbfolge). Con el fallecimiento, todo el patrimonio pasa en su conjunto a los herederos, es decir, la casa, las cuentas y también las deudas (§ 1922 BGB, sucesión universal). Quién hereda se rige por órdenes: los herederos de primer orden son los descendientes, es decir, hijos y nietos (§ 1924 BGB). Heredan a partes iguales; en lugar de un hijo premuerto entran sus hijos.

El cónyuge supérstite tiene un derecho sucesorio propio junto a los parientes (§ 1931 BGB). Si los cónyuges vivían en el régimen económico matrimonial legal de la comunidad de ganancias (Zugewinngemeinschaft), su parte de la herencia aumenta a tanto alzado en un cuarto adicional (§ 1371 BGB). Junto a los hijos, el cónyuge hereda entonces la mitad, y los hijos se reparten la otra mitad.

• Ejemplo: matrimonio en comunidad de ganancias, dos hijos, sin testamento. El cónyuge supérstite recibe 1/2, cada hijo 1/4.
• Consecuencia: la casa pertenece ahora conjuntamente a tres personas, una comunidad hereditaria.

Precisamente en los inmuebles esto conduce a menudo a resultados que el fallecido no habría querido de ese modo. Quien desee controlar quién recibe la casa necesita un testamento o un contrato sucesorio.

Testamento o contrato sucesorio: así decide usted mismo

Con una disposición por causa de muerte usted impone su propia voluntad en lugar de la sucesión legal. Dos vías son habituales:

• Testamento ológrafo (§ 2247 BGB): redactado por completo a mano, con lugar, fecha y firma. Gratuito, modificable en cualquier momento, pero propenso a errores cuando la redacción es poco clara.
• Testamento notarial (§ 2232 BGB): se declara y se otorga ante notario. Ofrece seguridad jurídica y, en el registro de la propiedad, sustituye por regla general al certificado de herederos (Erbschein).

Tiene capacidad para testar quien ha cumplido los 16 años de edad y puede comprender el alcance de su declaración (§ 2229 BGB). Los cónyuges otorgan con frecuencia un testamento berlinés (§ 2269 BGB): se nombran mutuamente herederos únicos y los hijos pasan a ser herederos finales. Esto protege al cónyuge que sobrevive más tiempo, pero tiene un inconveniente fiscal (véase más abajo).

El contrato sucesorio (§§ 2274 ss. BGB) se otorga ante notario y es vinculante: a diferencia de un testamento, no puede revocarse unilateralmente. Esto es razonable cuando los compromisos deben ser vinculantes, por ejemplo frente a un familiar que presta cuidados, pero limita la flexibilidad posterior.

Impuesto de sucesiones y exenciones: quién paga cuánto

Al legar una casa se devenga, por principio, el impuesto de sucesiones si el valor de la adquisición supera la exención personal. Las exenciones se rigen por el grado de parentesco (§ 16 ErbStG):

• Cónyuges y parejas de hecho registradas: 500.000 euros
• Hijos (también hijastros e hijos adoptivos): 400.000 euros por hijo y por progenitor
• Nietos: por regla general 200.000 euros
• Demás adquirentes (p. ej. hermanos, sobrinas, personas no parientes): 20.000 euros

Por encima de la exención se grava según la clase fiscal y la cuantía de la adquisición (§§ 15, 19 ErbStG); en la clase fiscal I, para parientes cercanos, el tipo se sitúa entre el 7 y el 30 por ciento. Importante es la regla de los 10 años (§ 14 ErbStG): varias liberalidades de la misma persona dentro de diez años se suman. Por tanto, quien planifica con tiempo puede aprovechar las exenciones varias veces a lo largo de los años.

Determinante es el valor de mercado del inmueble según la Ley de Valoración. Desde la Ley Tributaria Anual de 2022, los inmuebles tienden a valorarse más alto en los métodos de capitalización y de valor sustancial, de modo que la carga fiscal en casas valiosas puede aumentar de forma notable.

Exención de la vivienda familiar: la casa de uso propio sin impuesto

Una de las ventajas más importantes al legar es la exención de la vivienda familiar (Familienheim) (§ 13 ErbStG). Puede hacer que el inmueble de uso propio pase total o parcialmente sin impuesto de sucesiones, con independencia de su valor.

• Cónyuge o pareja supérstite (§ 13 ap. 1 n.º 4b ErbStG): hereda la vivienda familiar libre de impuesto, sin límite de superficie, si se instala él mismo sin demora y la habita al menos diez años.
• Hijos (§ 13 ap. 1 n.º 4c ErbStG): heredan la vivienda familiar libre de impuesto hasta una superficie habitable de 200 metros cuadrados, igualmente con uso propio inmediato durante diez años. La parte que excede de ello está sujeta a impuesto.

Si el uso propio se abandona dentro de los diez años sin un motivo imperativo, por ejemplo por mudanza o venta, la exención decae con efecto retroactivo. Esta exención solo rige en la adquisición por causa de muerte, es decir, al legar, no en una donación en vida a los hijos. Quien desee mantener la casa dentro de la familia tiene así un fuerte argumento a favor de legarla.

Legítima, legado e institución de heredero

Incluso quien hace un testamento no puede dejar del todo sin nada a los parientes cercanos. Los hijos desheredados, los cónyuges y, en determinadas circunstancias, los padres tienen una legítima (§ 2303 BGB). Asciende a la mitad de la cuota hereditaria legal y es un mero derecho dinerario frente a los herederos, no un derecho sobre la casa misma. Esto resulta delicado en los inmuebles: los herederos pueden verse obligados a abonar la legítima aunque el valor esté inmovilizado en la casa.

Las donaciones de los últimos diez años antes del fallecimiento pueden incluso aumentar la legítima (complemento de la legítima, § 2325 BGB); el valor computado se reduce por ello un décimo por año.

En la configuración, la diferencia entre dos instrumentos es central:

• Institución de heredero (§ 1937 BGB): el heredero se convierte en sucesor universal, recibe una cuota de toda la herencia y responde de las deudas de la herencia.
• Legado (§§ 2147 ss. BGB): una persona determinada recibe un objeto concreto, por ejemplo la casa, sin llegar a ser heredero. Solo tiene un derecho frente a los herederos a su transmisión.

Mediante un legado puede atribuirse de forma selectiva un inmueble concreto a una persona, mientras que otras siguen participando en el resto de la herencia.

Evitar la comunidad hereditaria y la sustitución fideicomisaria

Si heredan varias personas en común, surge una comunidad hereditaria (§§ 2032 ss. BGB). Sobre la casa los coherederos solo pueden disponer entonces conjuntamente, y cada uno puede exigir en cualquier momento la partición (§ 2042 BGB). Si no se ponen de acuerdo, en el peor de los casos amenaza la subasta de partición, en la que el inmueble suele realizarse por debajo de su valor. Justo eso puede evitarse con regulaciones claras:

• Nombrar heredero único: un hijo recibe la casa y los demás se compensan mediante legados dinerarios.
• Disposición de partición (§ 2048 BGB): usted establece qué heredero recibe qué objeto, en su caso con compensación de valor.
• Prelegado (§ 2150 BGB): a un coheredero se le atribuye la casa además de su cuota hereditaria.

Si el patrimonio debe encauzarse en dos fases, por ejemplo primero al cónyuge y después a los hijos, ayuda la sustitución fideicomisaria (Vor- und Nacherbschaft) (§§ 2100 ss. BGB). El heredero previo usa la casa, pero solo puede disponer de ella de forma limitada; el heredero posterior la recibe asegurada al producirse la sustitución. Esto protege el patrimonio familiar, pero es complejo y corresponde a manos expertas.

¿Legar o donar en vida? Una ponderación

A menudo se plantea la cuestión de si conviene legar una casa o transmitirla ya en vida. Ambas vías aprovechan las mismas exenciones del § 16 ErbStG; la diferencia decisiva radica en el momento y en el control.

• A favor de legar habla: usted sigue siendo propietario hasta el final y puede cambiar su disposición en cualquier momento. La exención de la vivienda familiar para los hijos solo rige en el caso de herencia.
• A favor de la donación en vida habla: las exenciones pueden aprovecharse de nuevo cada diez años (§ 14 ErbStG), y un usufructo reservado (Nießbrauch) sigue asegurando el derecho de habitación o los ingresos por alquiler. Las donaciones, además, reducen con cada año el valor sujeto al complemento de la legítima (§ 2325 BGB).
• En contra de la donación habla: usted cede el control sobre la propiedad.

Otro punto atañe al testamento berlinés: si los cónyuges se nombran mutuamente herederos únicos, la exención de los hijos queda sin usar en la primera sucesión, y en la segunda sucesión el patrimonio acumulado se topa solo una vez con la exención, lo que puede elevar el impuesto.

Qué vía encaja depende del patrimonio, de la situación familiar y de los objetivos personales. La configuración fiscal de detalle conviene tratarla con su asesor fiscal y un notario. Esta aportación es una información general y no sustituye al asesoramiento jurídico.