Haus vererben: Testament, Erbfolge und Steuer klug regeln

Gesetzliche Erbfolge: Was ohne Testament passiert

Hinterlassen Sie kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen als Ganzes auf die Erben über, also Haus, Konten und auch Schulden (§ 1922 BGB, Universalsukzession). Wer erbt, richtet sich nach Ordnungen: Erben erster Ordnung sind die Abkömmlinge, also Kinder und Enkel (§ 1924 BGB). Sie erben zu gleichen Teilen; an die Stelle eines vorverstorbenen Kindes treten dessen Kinder.

Der überlebende Ehegatte hat ein eigenes Erbrecht neben den Verwandten (§ 1931 BGB). Lebten die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, erhöht sich sein Erbteil pauschal um ein weiteres Viertel (§ 1371 BGB). Neben Kindern erbt der Ehegatte dann die Hälfte, die Kinder teilen sich die andere Hälfte.

• Beispiel: Ehepaar in Zugewinngemeinschaft, zwei Kinder, kein Testament. Der überlebende Ehegatte erhält 1/2, jedes Kind 1/4.
• Folge: Das Haus gehört nun drei Personen gemeinsam, einer Erbengemeinschaft.

Gerade bei Immobilien führt das oft zu Ergebnissen, die der Verstorbene so nicht gewollt hätte. Wer steuern möchte, wer das Haus bekommt, braucht ein Testament oder einen Erbvertrag.

Testament oder Erbvertrag: So bestimmen Sie selbst

Mit einer Verfügung von Todes wegen setzen Sie Ihren eigenen Willen an die Stelle der gesetzlichen Erbfolge. Zwei Wege sind üblich:

• Eigenhändiges Testament (§ 2247 BGB): komplett handschriftlich verfasst, mit Ort, Datum und Unterschrift. Kostenfrei, jederzeit änderbar, aber fehleranfällig bei unklarer Formulierung.
• Notarielles Testament (§ 2232 BGB): wird beim Notar erklärt und beurkundet. Es bietet Rechtssicherheit und ersetzt beim Grundbuchamt in der Regel den Erbschein.

Testierfähig ist, wer das 16. Lebensjahr vollendet hat und die Bedeutung seiner Erklärung erfassen kann (§ 2229 BGB). Ehegatten errichten häufig ein Berliner Testament (§ 2269 BGB): Sie setzen sich gegenseitig zu Alleinerben ein, die Kinder werden Schlusserben. Das schützt den länger lebenden Partner, hat aber einen steuerlichen Haken (dazu unten).

Der Erbvertrag (§§ 2274 ff. BGB) wird notariell beurkundet und ist bindend: Anders als ein Testament kann er nicht einseitig widerrufen werden. Das ist sinnvoll, wenn Zusagen verbindlich sein sollen, etwa gegenüber einem pflegenden Angehörigen, schränkt aber die spätere Flexibilität ein.

Erbschaftsteuer und Freibeträge: Wer wie viel zahlt

Beim Vererben eines Hauses fällt grundsätzlich Erbschaftsteuer an, wenn der Wert des Erwerbs den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 16 ErbStG):

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder): 400.000 Euro je Kind und je Elternteil
• Enkel: in der Regel 200.000 Euro
• Übrige Erwerber (z. B. Geschwister, Nichten, nicht verwandte Personen): 20.000 Euro

Über den Freibetrag hinaus wird nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs besteuert (§§ 15, 19 ErbStG); in Steuerklasse I für nahe Angehörige liegt der Satz zwischen 7 und 30 Prozent. Wichtig ist die 10-Jahres-Regel (§ 14 ErbStG): Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Wer also frühzeitig plant, kann Freibeträge über die Jahre mehrfach nutzen.

Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 werden Immobilien im Ertrags- und Sachwertverfahren tendenziell höher bewertet, sodass die Steuerlast bei wertvollen Häusern spürbar steigen kann.

Familienheim-Befreiung: Das selbstgenutzte Haus steuerfrei

Eine der wichtigsten Vergünstigungen beim Vererben ist die Befreiung des Familienheims (§ 13 ErbStG). Sie kann dazu führen, dass die selbstgenutzte Immobilie ganz oder teilweise ohne Erbschaftsteuer übergeht, unabhängig vom Wert.

• Überlebender Ehegatte oder Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): erbt das Familienheim steuerfrei, ohne Flächenbegrenzung, wenn er unverzüglich selbst einzieht und es mindestens zehn Jahre lang bewohnt.
• Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): erben das Familienheim steuerfrei bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, ebenfalls bei unverzüglicher Selbstnutzung über zehn Jahre. Der darüber hinausgehende Anteil ist steuerpflichtig.

Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund aufgegeben, etwa durch Auszug oder Verkauf, entfällt die Befreiung rückwirkend. Diese Befreiung gilt nur beim Erwerb von Todes wegen, also beim Vererben, nicht bei einer Schenkung zu Lebzeiten an Kinder. Wer das Haus innerhalb der Familie halten möchte, hat damit ein starkes Argument für die Vererbung.

Pflichtteil, Vermächtnis und Erbeinsetzung

Auch wer ein Testament macht, kann nahe Angehörige nicht völlig leer ausgehen lassen. Enterbte Kinder, Ehegatten und unter Umständen Eltern haben einen Pflichtteil (§ 2303 BGB). Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch gegen die Erben, kein Anspruch auf das Haus selbst. Das ist bei Immobilien heikel: Erben müssen den Pflichtteil unter Umständen auszahlen, obwohl der Wert im Haus gebunden ist.

Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod können den Pflichtteil sogar erhöhen (Pflichtteilsergänzung, § 2325 BGB); der berücksichtigte Wert schmilzt dabei pro Jahr um ein Zehntel ab.

Bei der Gestaltung ist der Unterschied zwischen zwei Instrumenten zentral:

• Erbeinsetzung (§ 1937 BGB): Der Erbe wird Gesamtrechtsnachfolger, erhält eine Quote am gesamten Nachlass und haftet für Nachlassverbindlichkeiten.
• Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB): Eine bestimmte Person erhält einen einzelnen Gegenstand, etwa das Haus, ohne Erbe zu werden. Sie hat lediglich einen Anspruch gegen die Erben auf Übertragung.

Über ein Vermächtnis lässt sich eine konkrete Immobilie gezielt einer Person zuwenden, während andere am übrigen Nachlass beteiligt bleiben.

Erbengemeinschaft vermeiden und Vor-/Nacherbschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Über das Haus können die Miterben dann nur gemeinsam verfügen, und jeder kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Einigen sie sich nicht, droht im schlimmsten Fall die Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie oft unter Wert verwertet wird. Genau das lässt sich mit klaren Regelungen verhindern:

• Alleinerbe einsetzen: Ein Kind erhält das Haus, die anderen werden über Geldvermächtnisse ausgeglichen.
• Teilungsanordnung (§ 2048 BGB): Sie legen fest, welcher Erbe welchen Gegenstand erhält, gegebenenfalls mit Wertausgleich.
• Vorausvermächtnis (§ 2150 BGB): Ein Miterbe bekommt das Haus zusätzlich zu seiner Erbquote zugewiesen.

Soll das Vermögen über zwei Stufen gelenkt werden, etwa erst an den Ehegatten und danach an die Kinder, hilft die Vor- und Nacherbschaft (§§ 2100 ff. BGB). Der Vorerbe nutzt das Haus, kann aber nur eingeschränkt darüber verfügen; der Nacherbe erhält es beim Nacherbfall gesichert. Das schützt das Familienvermögen, ist aber komplex und gehört in fachkundige Hände.

Vererben oder zu Lebzeiten schenken? Eine Abwägung

Häufig stellt sich die Frage, ob man ein Haus vererben oder bereits zu Lebzeiten übertragen sollte. Beides nutzt dieselben Freibeträge nach § 16 ErbStG; der entscheidende Unterschied liegt im Zeitpunkt und in der Kontrolle.

• Für das Vererben spricht: Sie bleiben bis zuletzt Eigentümer und können Ihre Verfügung jederzeit ändern. Die Familienheim-Befreiung für Kinder gilt nur im Erbfall.
• Für die Schenkung zu Lebzeiten spricht: Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen (§ 14 ErbStG), und ein vorbehaltener Nießbrauch sichert weiter Wohnrecht oder Mieteinnahmen. Schenkungen mindern zudem mit jedem Jahr den pflichtteilsergänzungspflichtigen Wert (§ 2325 BGB).
• Gegen die Schenkung spricht: Sie geben die Kontrolle über das Eigentum ab.

Ein weiterer Punkt betrifft das Berliner Testament: Setzen sich Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein, bleibt der Kinderfreibetrag beim ersten Erbfall ungenutzt, und im zweiten Erbfall trifft das kumulierte Vermögen nur einmal auf den Freibetrag, was die Steuer erhöhen kann.

Welcher Weg passt, hängt von Vermögen, Familiensituation und persönlichen Zielen ab. Die steuerliche Detailgestaltung besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater und einem Notar. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.