Certificado por demanda: el certificado energético orientado a la demanda

¿Qué es un certificado por demanda?

El certificado por demanda –oficialmente certificado energético orientado a la demanda (bedarfsorientierter Energieausweis)– describe cuánta energía necesita un edificio según cálculo en condiciones normalizadas. Se basa en un análisis técnico de toda la envolvente del edificio (muros exteriores, cubierta, ventanas, forjados de sótano y de planta) así como de la instalación técnica de calefacción, agua caliente y ventilación. Desde el 1 de enero de 2024 el cálculo se realiza obligatoriamente conforme a la norma DIN V 18599.

El resultado es independiente del comportamiento individual del usuario. Refleja, por tanto, la eficiencia energética constructiva y técnica real del inmueble, no el estilo de vida de los ocupantes. Esto es precisamente lo que lo hace significativo para posibles compradores e inquilinos: dos casas idénticas reciben el mismo valor característico, independientemente de que en ellas se caliente de forma moderada o derrochadora. Se indican dos magnitudes centrales: la demanda de energía final y la demanda de energía primaria, cada una en kilovatios hora por metro cuadrado y año.

Certificado por demanda frente a certificado de consumo: la diferencia

Ambos documentos son igualmente admisibles según el GEG, pero se basan en métodos fundamentalmente distintos:

• Certificado por demanda: un experto calcula la demanda energética a partir de las características constructivas del edificio. El procedimiento es más laborioso, pero objetivo e independiente del usuario. Además, ofrece una base sólida para las recomendaciones de modernización.
• Certificado de consumo: aquí se evalúa el consumo energético real y medido de los últimos tres años para calefacción y agua caliente y se corrige mediante un factor climático específico del emplazamiento. El resultado depende en gran medida del comportamiento de calefacción: en una casa mal aislada pero apenas calefactada, el valor característico puede resultar engañosamente favorable.

Para compradores e inquilinos, el certificado por demanda es por ello la valoración más fiable de la sustancia energética. Quien desee presentar el valor de su inmueble de forma seria suele beneficiarse de esta afirmación sólida.

¿Cuándo es obligatorio un certificado por demanda?

En principio, el § 79 GEG establece libertad de elección entre ambos tipos de certificado. No obstante, hay excepciones importantes en las que debe emitirse obligatoriamente un certificado por demanda:

• Edificios de nueva construcción: dado que aún no existen datos de consumo, todo edificio de nueva construcción requiere un certificado por demanda.
• Edificios residenciales pequeños y antiguos: los edificios residenciales existentes que tengan menos de cinco viviendas, cuya solicitud de licencia de obra se presentara antes del 1 de noviembre de 1977 y que no se hayan modernizado hasta el nivel de exigencia del Reglamento de Aislamiento Térmico de 1977 (Wärmeschutzverordnung) requieren obligatoriamente un certificado por demanda.
• Falta de datos de consumo: si para un edificio existente no se dispone de datos de consumo o estos son insuficientes (por ejemplo, tras un periodo prolongado de desocupación), también debe elaborarse un certificado por demanda.

Precisamente en el parque inmobiliario de Düsseldorf, con numerosas viviendas uni- y bifamiliares de los años 1950 a 1970, la segunda regla se aplica con frecuencia. Si una modernización alcanza el estándar de la WSchV 1977 debe examinarse profesionalmente en cada caso.

Contenido: ¿qué consta en el certificado por demanda?

El certificado por demanda es un formulario de varias páginas establecido oficialmente. Entre los datos esenciales figuran:

• Datos del edificio según el § 85 GEG: dirección, tipo de edificio, año de construcción, superficie útil, número de viviendas y la fuente de energía principal (p. ej. gas, calefacción urbana, bomba de calor).
• Demanda de energía final en kWh/(m²·a): la cantidad de energía que el edificio necesita anualmente en su límite.
• Demanda de energía primaria en kWh/(m²·a): incluyendo la cadena previa de obtención y suministro de la fuente energética; refleja la eficiencia global.
• Clase de eficiencia energética de A+ a H en una escala de banda de color.
• Indicaciones sobre la proporción de energías renovables y sobre el cumplimiento de la regla del 65 por ciento de energías renovables según el § 71 GEG.
• Recomendaciones de modernización según el § 84 GEG: medidas concretas y rentables como aislamiento, sustitución de ventanas o renovación de la calefacción. Son meramente informativas y no obligatorias.

Los certificados energéticos emitidos desde la reforma del GEG de 2024 indican además información sobre las emisiones de gases de efecto invernadero del edificio.

Clases de eficiencia energética de A+ a H

La clase de eficiencia energética se rige por el anexo 10 del GEG y se basa en el valor característico de energía final en kilovatios hora por metro cuadrado y año. La escala va de A+ (muy eficiente) a H (muy ineficiente):

• A+: por debajo de 30 kWh/(m²·a)
• A: de 30 a menos de 50
• B: de 50 a menos de 75
• C: de 75 a menos de 100
• D: de 100 a menos de 130
• E: de 130 a menos de 160
• F: de 160 a menos de 200
• G: de 200 a menos de 250
• H: 250 y más

La clasificación es idéntica para los certificados por demanda y de consumo. La clase de eficiencia energética debe indicarse obligatoriamente en el anuncio inmobiliario y constituye, para muchos interesados, un primer valor de orientación, similar a la etiqueta energética de los electrodomésticos.

Costes y validez

Como su elaboración requiere un cálculo técnico, el certificado por demanda es más laborioso que el certificado de consumo. Los precios de mercado habituales para una vivienda uni- o bifamiliar típica se sitúan en torno a 300 a 500 euros, mientras que un certificado de consumo suele ofrecerse en el rango de 50 a 100 euros. Para edificios plurifamiliares más grandes o edificios no residenciales, el esfuerzo y, por tanto, el precio pueden ser considerablemente mayores, ya que la toma de datos según la DIN V 18599 es más extensa.

Todo certificado energético es válido durante diez años. Si el edificio se modifica significativamente en términos energéticos durante este tiempo y, en cualquier caso, se recalcula la demanda energética, según el § 80 GEG es necesario un nuevo certificado. Un certificado caducado ya no puede utilizarse en una venta o un alquiler.

Obligaciones del GEG en venta y alquiler

En la venta, el alquiler, el arrendamiento o el leasing de un inmueble debe presentarse un certificado energético válido. Los inmuebles de uso propio que no se venden ni se alquilan quedan exentos; tampoco los monumentos protegidos requieren certificado.

En los anuncios inmobiliarios comerciales deben incluirse, según el § 87 GEG, los siguientes datos en cuanto exista un certificado:

• el tipo de certificado energético (por demanda o de consumo),
• la demanda o el consumo de energía final en kWh/(m²·a),
• la fuente de energía principal de la calefacción,
• el año de construcción del edificio,
• la clase de eficiencia energética.

A más tardar en la visita debe presentarse el certificado sin que se solicite y entregarse tras la celebración del contrato. Las infracciones de las obligaciones del certificado energético son infracciones administrativas y pueden sancionarse con multas de hasta 10.000 euros. Como socio experimentado de Düsseldorf, Richter Immobilien-Transaktionen organiza el certificado energético adecuado en el marco de un mandato de venta o alquiler y garantiza unas indicaciones obligatorias jurídicamente seguras.