Tanto si desea vender como alquilar su inmueble, en la gran mayoría de los casos no hay forma de evitar el certificado de eficiencia energética. Este pequeño documento muestra de un vistazo lo eficiente que es un edificio desde el punto de vista energético, y es obligatorio por ley. Pero ¿qué tipo de certificado necesita usted, cuánto tiempo es válido y qué datos deben figurar ya en el anuncio? Le explicamos las normas más importantes de la Ley alemana de Energía de los Edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG) de forma comprensible y clara, para que, al vender o alquilar, esté usted del lado seguro desde el primer momento.
¿Qué es el certificado de eficiencia energética y para qué sirve?
El certificado de eficiencia energética es un documento normalizado que describe las características energéticas de un edificio. Su finalidad es permitir a los interesados una comparación aproximada: cuánta energía consumirá previsiblemente la vivienda o el piso, qué fuente de energía calienta el edificio y en qué clase de eficiencia energética se encuadra. De este modo, ya antes de la visita puede estimarse aproximadamente qué costes de calefacción cabe esperar.
La base jurídica la constituye la Ley de Energía de los Edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Conforme al artículo 79, el certificado de eficiencia energética sirve exclusivamente para informar y comparar edificios; no es, por tanto, un dictamen de rehabilitación, pero ofrece valiosas indicaciones iniciales. Por regla general, el certificado de eficiencia energética se expide para el edificio en su conjunto; solo en casos especiales, por ejemplo cuando se trata de partes del edificio que deban tratarse por separado, son posibles certificados propios.
¿Cuándo es obligatorio un certificado de eficiencia energética?
La obligación está regulada en el artículo 80 de la Ley de Energía de los Edificios. Se aplica especialmente en las siguientes situaciones:
- En la venta: cuando se vende una finca edificada, una vivienda o una propiedad parcial, se requiere un certificado de eficiencia energética válido.
- En el alquiler, el arrendamiento rústico o el leasing: también quien alquila o arrienda de nuevo una vivienda o un edificio necesita un certificado de eficiencia energética.
- En la obra nueva: cuando se construye un edificio, debe expedirse un certificado de eficiencia energética tras su finalización. En este caso es obligatorio, sin excepción, un certificado por demanda.
- En rehabilitaciones de gran alcance: cuando se realizan modificaciones energéticas de gran envergadura en lo existente y se recalcula la totalidad del edificio, también se requiere un nuevo certificado de eficiencia energética.
Conviene saberlo: quien vive en su propio inmueble y no lo vende ni lo alquila, en principio no necesita certificado de eficiencia energética. La obligación nace únicamente con una comercialización o un cambio de propietario. Si ya existe un certificado de eficiencia energética válido para el edificio, no es necesario expedir uno nuevo para la venta o el alquiler.
Certificado por demanda o certificado por consumo, ¿en qué se diferencian?
La Ley de Energía de los Edificios conoce dos tipos de certificados de eficiencia energética, que se basan en fundamentos distintos:
- El certificado por demanda (artículo 81 GEG) se basa en una evaluación de cálculo del edificio. Un experto examina la estructura constructiva, el aislamiento, las ventanas y la técnica de calefacción y determina a partir de ello la demanda teórica de energía. El resultado es independiente del comportamiento de los ocupantes y se considera especialmente fiable.
- El certificado por consumo (artículo 82 GEG) se apoya en el consumo de energía realmente medido en los años anteriores. Se toman como referencia las liquidaciones de costes de calefacción de un periodo continuado de al menos 36 meses. Como el consumo depende en gran medida del comportamiento del usuario, este certificado suele resultar más favorable, pero es menos objetivo.
En muchos casos los propietarios pueden elegir libremente entre ambas variantes. Existe, no obstante, una excepción importante en la que la ley prescribe el certificado por demanda.
Cuándo es obligatorio un certificado por demanda
Conforme al artículo 80 de la Ley de Energía de los Edificios, la libre elección no existe siempre. Un certificado por demanda es obligatorio, sin excepción, cuando concurren todos los siguientes requisitos:
- se trata de un edificio residencial con menos de cinco viviendas,
- la solicitud de licencia de obra se presentó antes del 1 de noviembre de 1977, y
- el edificio no cumple el nivel de exigencia del Reglamento de Aislamiento Térmico de 1977 (Wärmeschutzverordnung).
Si la vivienda ya cumplía ese nivel en el momento de su finalización o se llevó hasta él mediante modernizaciones posteriores, decae la obligación del certificado por demanda; entonces vuelve a existir la libre elección entre el certificado por demanda y el certificado por consumo. Esta regulación afecta típicamente a casas más pequeñas y antiguas que aún no han sido mejoradas energéticamente. Cuál es el certificado adecuado para su inmueble se aclara mejor en cada caso concreto, y nosotros le ayudamos a valorarlo con fiabilidad.
Validez, presentación y entrega
Un certificado de eficiencia energética es, conforme al artículo 79 de la Ley de Energía de los Edificios, válido durante diez años. Transcurrido este plazo debe expedirse uno nuevo, siempre que siga existiendo un supuesto que genere la obligación. Con independencia de ello, pierde su validez cuando, tras rehabilitaciones de gran alcance, se hace de todos modos necesario un nuevo certificado.
Son importantes las indicaciones claras sobre la presentación y la entrega conforme al artículo 80: el vendedor, el arrendador o un agente inmobiliario encargado deben presentar el certificado de eficiencia energética a los interesados, sin que estos lo soliciten, a más tardar en la visita. Basta con una exhibición claramente visible durante la cita. Si no tiene lugar ninguna visita, el certificado debe presentarse sin demora, a más tardar cuando lo solicite el interesado. Tras la celebración del contrato, el certificado de eficiencia energética o una copia debe entregarse al comprador o al arrendatario.
Desde la última reforma rige una particularidad en la venta de edificios residenciales con un máximo de dos viviendas: tras la entrega, el comprador debe mantener una conversación de asesoramiento informativo sobre el certificado de eficiencia energética, siempre que esta se ofrezca de forma gratuita como prestación independiente.
Datos obligatorios en el anuncio inmobiliario y multas
Ya al insertar un anuncio en medios comerciales se exigen determinados datos del certificado de eficiencia energética, siempre que el certificado exista ya en ese momento. El artículo 87 de la Ley de Energía de los Edificios exige para un edificio residencial los siguientes datos obligatorios:
- el tipo de certificado de eficiencia energética, por demanda o por consumo,
- el valor indicado de la demanda de energía final o del consumo de energía final,
- la principal fuente de energía de la calefacción,
- el año de construcción del edificio, y
- la clase de eficiencia energética.
Conviene tomarse en serio estas exigencias. Las infracciones de las obligaciones relativas al certificado de eficiencia energética se consideran infracción administrativa. Conforme al artículo 108 de la Ley de Energía de los Edificios, la falta de datos obligatorios en el anuncio o su inexactitud, la omisión de la presentación en la visita o la falta de entrega tras la celebración del contrato pueden sancionarse con una multa de hasta 10.000 euros. Quien procede aquí con esmero evita disgustos evitables.
Excepciones, y por qué merece la pena contar con un socio fiable
No todo inmueble necesita un certificado de eficiencia energética. El artículo 79 de la Ley de Energía de los Edificios menciona dos excepciones esenciales: a un edificio pequeño con una superficie útil inferior a 50 metros cuadrados no le son de aplicación las disposiciones sobre el certificado de eficiencia energética. Y a un bien protegido como monumento no le son de aplicación las obligaciones de expedición, presentación y exhibición; aquí tiene prioridad la protección de la sustancia histórica.
En todos los demás casos, el certificado de eficiencia energética figura entre los aspectos que conviene tener regulados pronto y correctamente al vender o alquilar. Justamente aquí entra en juego nuestra experiencia. Como brazo de Wolfgang Richter GmbH, acompañamos desde hace más de seis décadas a propietarios en el mercado de Düsseldorf y de Renania del Norte-Westfalia. Con los años ha surgido una red consolidada con más de 20.000 contactos que nos ayuda a reunir de forma discreta inmuebles e interesados adecuados, si se desea también en una comercialización confidencial al margen de los grandes portales.
Si desea vender o alquilar, nos ocupamos junto con usted de determinar qué certificado de eficiencia energética es necesario para su inmueble y de que se cumplan correctamente todas las obligaciones. Así dará cada paso con un socio fiable a su lado.
