Staffelmiete im Mietvertrag: Was Vermieter über § 557a BGB wissen sollten

Was ist eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete wird die Miete bereits im Mietvertrag für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festgelegt. Statt die Miete später einzeln zu erhöhen, vereinbaren Vermieter und Mieter von Anfang an, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird. Die Erhöhungen treten dann automatisch zu den vereinbarten Terminen ein, ohne dass es einer gesonderten Erhöhungserklärung oder der Zustimmung des Mieters bedarf.

Die gesetzliche Grundlage ist § 557a BGB. Dort heißt es, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden kann, wobei die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist. Genau diese feste, von vornherein bezifferte Staffelung gibt der Vereinbarung ihren Namen.

Für beide Seiten bedeutet das vor allem Planungssicherheit. Der Mieter weiß über die gesamte Laufzeit, welche Miete in welchem Jahr fällig wird. Der Vermieter erhält verlässlich steigende Einnahmen, ohne jedes Jahr ein förmliches Verfahren anstoßen zu müssen.

So wird eine Staffelmiete wirksam vereinbart

Damit eine Staffelmiete rechtlich Bestand hat, müssen die Vorgaben des § 557a BGB genau eingehalten werden. Zwei Punkte sind dabei entscheidend:

• Jede Staffel als Geldbetrag: Für jeden Zeitraum muss entweder die jeweilige Gesamtmiete oder der Erhöhungsbetrag als konkreter Eurobetrag angegeben sein. Eine reine Prozentangabe wie drei Prozent jährlich oder ein Verweis auf die ortsübliche Miete genügt nicht. Der Mieter muss schon bei Vertragsschluss ablesen können, welche Miete ihn in jedem Jahr erwartet.
• Schriftform: Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden. In der Praxis steht die Vereinbarung in aller Regel direkt im schriftlichen Mietvertrag, den beide Seiten unterschreiben. Eine mündliche Abrede reicht nicht aus.

Üblich ist eine tabellarische Darstellung im Vertrag, etwa: ab 1. Januar 2026 eine Miete von 900 Euro, ab 1. Januar 2027 von 930 Euro, ab 1. Januar 2028 von 960 Euro und so weiter. Wichtig ist, dass die Zeitpunkte der einzelnen Staffeln eindeutig bestimmbar sind. Je klarer die Beträge und Termine im Vertrag stehen, desto sicherer ist die Vereinbarung.

Die wichtigsten Regeln nach § 557a BGB

Neben Form und Geldbetrag stellt das Gesetz weitere Anforderungen an die Staffelmiete:

• Mindestens ein Jahr unverändert: Jede Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 BGB). Häufigere Erhöhungen, etwa halbjährlich, sind nicht zulässig. Die Höhe der einzelnen Schritte ist im Gesetz dagegen nicht ausdrücklich begrenzt.
• Keine zusätzliche Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB: Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind die üblichen Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann die Miete also nicht zusätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 558 BGB) und auch keine Modernisierungserhöhung verlangen (§ 559 BGB). Die Staffeln sind abschließend.
• Betriebskosten bleiben anpassbar: Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten lassen sich auch während einer Staffelmiete nach § 560 BGB anpassen, wenn sich die tatsächlichen Kosten verändern. Dieser Punkt ist von der Staffel unabhängig.
• Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre: Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Eine längere Bindung des Mieters ist insoweit unwirksam.

Diese Regeln sind Mieterschutz und lassen sich nicht zum Nachteil des Mieters abbedingen. Wer sie kennt und einhält, gestaltet die Staffelmiete von Anfang an auf sicherem Grund.

Mietpreisbremse: Gilt sie auch für die Staffelmiete?

Ja. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die ein Bundesland per Verordnung festgelegt hat, gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB auch für die Staffelmiete. Das ist in § 557a Abs. 4 BGB ausdrücklich geregelt: Die §§ 556d bis 556g BGB sind auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden.

Praktisch bedeutet das: Nicht nur die erste Miete, sondern auch jede spätere Staffel darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens zehn Prozent übersteigen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Für die zweite und jede weitere Staffel kommt es dabei nicht auf den Vertragsbeginn an, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel erstmals fällig wird, und auf die dann geltende ortsübliche Vergleichsmiete.

Eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 BGB erhalten. Die Mietpreisbremse lässt sich über die Staffelung also nicht umgehen. Ob und in welchem Umfang sie in Ihrer Region gilt und welche Ausnahmen in Betracht kommen, hängt von der jeweiligen Landesverordnung und den Umständen des Einzelfalls ab.

Staffelmiete oder Indexmiete: der Unterschied

Neben der Staffelmiete kennt das Gesetz die Indexmiete nach § 557b BGB. Beide Modelle regeln, wie sich die Miete im Laufe der Zeit verändert, folgen aber unterschiedlichen Prinzipien.

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die künftigen Mieten stehen als feste Geldbeträge bereits im Vertrag. Die Erhöhung tritt automatisch zum vereinbarten Termin ein. Die Höhe ist über die gesamte Laufzeit von Anfang an bekannt, unabhängig von der allgemeinen Preisentwicklung.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Sie steigt oder sinkt mit der Inflation. Der Vermieter muss die Anpassung jeweils in Textform erklären und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag angeben.

Der zentrale Unterschied liegt in der Vorhersehbarkeit: Die Staffelmiete ist planbar und vom Markt entkoppelt, die Indexmiete folgt der tatsächlichen Preisentwicklung. Auch bei der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Welches Modell für eine konkrete Wohnung sinnvoll ist, hängt von Lage, Mietdauer und Markterwartung ab.

Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter

Die Staffelmiete hat für beide Seiten Vorzüge, aber auch Grenzen. Ein nüchterner Blick hilft bei der Entscheidung.

Für Vermieter sprechen:

• Planbare, von Anfang an feststehende Mieteinnahmen über mehrere Jahre.
• Kein förmliches Erhöhungsverfahren und keine erforderliche Zustimmung des Mieters für die vereinbarten Schritte.
• Unabhängigkeit von der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zu bedenken ist für Vermieter:

• Während der Laufzeit sind zusätzliche Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB ausgeschlossen. Steigt das Mietniveau am Markt stärker als die Staffel, lässt sich nicht nachsteuern.
• Auch die Staffelmiete unterliegt in Gebieten mit Mietpreisbremse den §§ 556d ff. BGB.

Für Mieter sprechen:

• Volle Transparenz: Die Miete der kommenden Jahre ist von Beginn an bekannt.
• Schutz vor überraschenden Erhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zu bedenken ist für Mieter:

• Die Miete steigt zu den festen Terminen auch dann, wenn die Marktmieten stagnieren.
• Das Kündigungsrecht kann für bis zu vier Jahre ausgeschlossen sein.

Häufige Fehler, die eine Staffelmiete unwirksam machen

In der Praxis scheitern Staffelmietklauseln meist nicht am Prinzip, sondern an der Ausgestaltung. Diese Fehler treten besonders häufig auf:

• Keine Geldbeträge: Die Staffeln sind nur in Prozent oder als Verweis auf einen Index oder die ortsübliche Miete formuliert. § 557a BGB verlangt jedoch konkrete Geldbeträge.
• Fehlende Schriftform: Die Vereinbarung wurde nur mündlich getroffen oder nicht von beiden Seiten unterschrieben.
• Zu kurze Intervalle: Die Miete soll sich häufiger als einmal im Jahr erhöhen. Jede Staffel muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Überlanger Kündigungsausschluss: Der Mieter wird für mehr als vier Jahre an den Vertrag gebunden, was insoweit unwirksam ist.
• Unklare Termine: Die Zeitpunkte der einzelnen Staffeln sind nicht eindeutig bestimmbar.
• Verstoß gegen die Mietpreisbremse: In einem Bremsgebiet überschreitet eine Staffel die zulässige Höhe, ohne dass eine Ausnahme greift.

Ein einzelner unwirksamer Punkt zieht nicht zwingend den ganzen Vertrag in Mitleidenschaft, kann aber dazu führen, dass die geplante Erhöhung ins Leere läuft. Eine sorgfältig formulierte Klausel ist deshalb die beste Vorsorge. Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.