Die Wohnfläche ist bei Wohngrundstücken eine der wichtigsten Angaben in der Grundsteuererklärung, denn sie geht unmittelbar in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. Schon kleine Fehler verschieben das Ergebnis spürbar. Wie die Wohnfläche korrekt ermittelt wird, was dazuzählt und was nicht, und wie Dachschrägen oder Balkone behandelt werden, erklären wir Ihnen hier ruhig und nachvollziehbar. Mit über 60 Jahren Erfahrung am Düsseldorfer Immobilienmarkt wissen wir, wie sehr es bei dieser Zahl auf Genauigkeit ankommt.
Warum die Wohnfläche für die Grundsteuer so wichtig ist
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. In Nordrhein-Westfalen gilt das bundeseinheitliche Bundesmodell. Für Wohngrundstücke wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen wird der Grundsteuerwert im sogenannten Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei setzt das Finanzamt nicht Ihre tatsächliche Miete an, sondern eine gesetzlich typisierte, statistisch hergeleitete Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche.
Genau hier wird die Wohnfläche zum zentralen Rechenparameter: Die typisierte Miete wird mit der Wohnfläche multipliziert. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche führt deshalb tendenziell zu einem höheren Grundsteuerwert und am Ende zu einer höheren Grundsteuer. Eine zu niedrige Angabe ist ebenfalls problematisch, denn unrichtige Angaben gegenüber dem Finanzamt können Korrekturen und im Einzelfall weitere Folgen nach sich ziehen. Es lohnt sich also, die Fläche von Anfang an sauber zu ermitteln.
Welcher Maßstab gilt: die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Für die Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der übliche und in der Praxis maßgebliche Maßstab. Sie regelt bundeseinheitlich, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und mit welchem Anteil sie angerechnet werden. Auch die Finanzverwaltung greift für die Grundsteuer regelmäßig auf diese Systematik zurück.
Der Grundgedanke der WoFlV ist einfach: Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören (§ 2 Absatz 1 WoFlV). Das sind typischerweise Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad sowie die innerhalb der Wohnung liegenden Flure. Nicht jede überbaute oder begehbare Fläche ist also automatisch Wohnfläche. Entscheidend ist, ob ein Raum zur Wohnung gehört, welche Höhe er hat und um welche Art von Raum es sich handelt.
Was zur Wohnfläche zählt und was nicht
Die WoFlV nennt ausdrücklich Räume, deren Grundfläche nicht zur Wohnfläche gehört (§ 2 Absatz 3 WoFlV). Dazu zählen insbesondere die sogenannten Zubehörräume:
- Kellerräume
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen
- Bodenräume und Dachböden (Trockenräume)
- Heizungsräume
- Garagen
Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören Räume, die nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung genügen, sowie Geschäftsräume. Umgekehrt zählen nach § 2 Absatz 2 WoFlV auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Ein hochwertig ausgebauter Hobbyraum im Keller bleibt dagegen ein Kellerraum und damit unberücksichtigt, auch wenn er gemütlich eingerichtet ist.
Dachschrägen: anteilige Anrechnung nach Raumhöhe
Besonders bei Dachgeschossen und Räumen unter Schrägen wird oft falsch gerechnet. Hier gilt nach § 4 WoFlV eine klare Staffelung nach der lichten Raumhöhe:
- weniger als 1 Meter Höhe: wird gar nicht angerechnet, also zu 0 Prozent
- mindestens 1 Meter bis unter 2 Meter Höhe: wird zur Hälfte angerechnet, also zu 50 Prozent
- 2 Meter Höhe und mehr: wird voll angerechnet, also zu 100 Prozent
Ein Beispiel: Steht unter einer Dachschräge ein Bereich von 8 Quadratmetern mit voller Höhe, ein weiterer von 6 Quadratmetern mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern, und 3 Quadratmeter liegen unter 1 Meter, ergibt das 8 plus 3 plus 0, also 11 Quadratmeter anrechenbare Wohnfläche statt der 17 Quadratmeter Grundfläche. Wer hier die volle Grundfläche ansetzt, gibt seine Wohnfläche und damit den Grundsteuerwert deutlich zu hoch an.
Balkone, Terrassen und Loggien richtig ansetzen
Außenflächen werden nicht voll mitgezählt. Nach § 4 WoFlV werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, also zu 25 Prozent, angerechnet. Höchstens dürfen es 50 Prozent sein, und dieser höhere Ansatz kommt nur bei besonders hochwertiger Lage oder Nutzbarkeit in Betracht. Die Grundregel bleibt jedoch das Viertel.
Ein 8 Quadratmeter großer Balkon geht also in der Regel mit 2 Quadratmetern in die Wohnfläche ein. Ein häufiger und folgenreicher Fehler ist, Balkon oder Terrasse mit voller Fläche anzusetzen. Das treibt die ausgewiesene Wohnfläche unnötig nach oben. Im Zweifel ist der pauschale Ansatz von 25 Prozent der sichere und übliche Weg.
Wohnfläche, Nutzfläche und Brutto-Grundfläche unterscheiden
In Unterlagen tauchen verschiedene Flächenbegriffe auf, die leicht verwechselt werden, sich aber deutlich unterscheiden:
- Wohnfläche nach WoFlV: die für Wohnzwecke maßgebliche, normierte Fläche. Bestimmte Nebenräume bleiben außen vor, Außenflächen und niedrige Bereiche werden nur anteilig berücksichtigt. Diese Größe ist für die Grundsteuer bei Wohngrundstücken relevant.
- Nutzfläche nach DIN 277: folgt einer anderen Logik und umfasst auch Flächen, die nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche gehören. Sie ist mit der Wohnfläche nicht deckungsgleich und fällt häufig größer aus.
- Brutto-Grundfläche (BGF): die größte dieser Größen, gemessen nach den Außenmaßen des Gebäudes einschließlich der Wände. Aus ihr werden Konstruktionsflächen erst noch herausgerechnet.
Wichtig ist: Übernehmen Sie für die Grundsteuer nicht ungeprüft eine Nutzfläche oder Brutto-Grundfläche aus alten Bauunterlagen. Gefragt ist die Wohnfläche nach WoFlV. Wer hier Begriffe vertauscht, gibt schnell eine viel zu große Fläche an.
Wo Sie die Wohnfläche finden und wie Sie nachmessen
In vielen Fällen liegt die Wohnfläche bereits dokumentiert vor. Typische Fundstellen sind:
- der Kaufvertrag oder die Teilungserklärung mit zugehöriger Wohnflächenberechnung
- die Wohnflächenberechnung des Architekten oder die Bauunterlagen und genehmigten Pläne
- der Mietvertrag, wobei dort genannte Flächen nicht immer exakt nach WoFlV ermittelt sind und nur als Anhaltspunkt taugen
Liegt keine verlässliche Angabe vor, lässt sich die Wohnfläche anhand der Grundrisse und der lichten Innenmaße neu berechnen. Messen Sie raumweise, halten Sie die Maße fest und wenden Sie die WoFlV-Regeln konsequent an: niedrige Bereiche unter Schrägen anteilig, Balkone und Terrassen zu 25 Prozent, Keller, Heizungs- und Abstellräume gar nicht. Eine saubere, raumweise Aufstellung ist zugleich ein guter Nachweis, falls das Finanzamt Rückfragen hat.
