Usufructo (Nießbrauch): transmita su inmueble y siga viviendo en casa

¿Qué es el usufructo? La base jurídica

El usufructo (Nießbrauch) está regulado en el Derecho alemán en los §§ 1030 y ss. BGB (Código Civil alemán). Dicho de forma sencilla: una cosa, por ejemplo su inmueble, se grava de tal modo que una determinada persona queda facultada para obtener de ella todos los aprovechamientos. Los aprovechamientos no son solo la vivienda, sino también, de forma expresa, los rendimientos, es decir, los ingresos por alquiler.

Eso es lo que hace tan poderoso al usufructo: el usufructuario puede habitar él mismo el inmueble, pero igualmente puede arrendarlo y quedarse con los alquileres. Es importante saber lo siguiente:

• El usufructo es un derecho personalísimo. En principio no es transmisible (§ 1059 BGB) y se extingue con la muerte del titular (§ 1061 BGB).
• Surte efecto frente a cualquier propietario posterior, porque se inscribe como derecho real en el Registro de la Propiedad.
• Puede constituirse de por vida o por tiempo determinado.

De este modo, el usufructo se diferencia fundamentalmente de un mero acuerdo verbal en el seno de la familia. Está garantizado jurídicamente y sobrevive incluso a un cambio de propietario.

¿Usufructo o derecho de habitación? La diferencia decisiva

Muchos propietarios confunden el usufructo con el derecho de habitación. Ambos garantizan que usted pueda permanecer en su hogar, pero su alcance es muy distinto. El derecho de habitación conforme al § 1093 BGB (Wohnrecht) es una servidumbre personal limitada y permite únicamente habitar la vivienda uno mismo.

El usufructo va considerablemente más allá:

• Derecho de habitación (§ 1093 BGB): Usted puede usar las estancias por sí mismo con fines de vivienda. Por lo general, no está previsto el arrendamiento a terceros.
• Usufructo (§§ 1030 y ss. BGB): Usted puede vivir por sí mismo o arrendar el inmueble y quedarse con los ingresos por alquiler. Económicamente queda en una posición casi como la de un propietario.

Precisamente cuando cambia su situación vital, por ejemplo al trasladarse a una residencia asistida, se pone de manifiesto la fortaleza del usufructo: usted podría entonces arrendar el inmueble y financiar con los ingresos por alquiler una parte de los nuevos gastos de vivienda, aunque la casa pertenezca ya jurídicamente a sus hijos. Si le conviene el usufructo o el derecho de habitación depende de sus objetivos personales. Con mucho gusto le ofrecemos una primera orientación; la elevación a escritura pública la asume después su notario.

El usufructo de reserva: transmitir en vida y conservar la seguridad

La fórmula más habitual en la práctica es el usufructo de reserva (Vorbehaltsnießbrauch). En ella usted transmite gratuitamente la propiedad de su inmueble a sus hijos u otras personas allegadas, pero al mismo tiempo se reserva un usufructo vitalicio.

El resultado:

• La propiedad pasa a la siguiente generación ya en vida. Es la clásica sucesión anticipada.
• Usted mismo conserva el pleno derecho de uso: seguir viviendo, seguir arrendando, seguir percibiendo alquileres.
• Los hijos se convierten en propietarios, pero durante la vigencia del usufructo no pueden usar por sí mismos el inmueble contra su voluntad ni disponer libremente de él.

Para muchas familias es la combinación ideal de protección y autodeterminación. Usted regula su herencia de forma temprana y ordenada, transmite el patrimonio familiar y, al mismo tiempo, asegura su hogar y su independencia financiera. Así, a menudo, los conflictos entre herederos pueden evitarse desde el principio.

Ahorrar impuestos: cómo el usufructo reduce el impuesto sobre donaciones

El usufructo de reserva no solo resulta atractivo en lo emocional, sino también en lo financiero. Quien dona un inmueble genera, por regla general, el impuesto sobre donaciones. Aquí entra en juego la doble ventaja.

En primer lugar, los mínimos exentos: Conforme al § 16 ErbStG (Ley del impuesto sobre sucesiones y donaciones), cada hijo puede recibir cada diez años 400.000 euros libres de impuestos de uno de los progenitores, y los cónyuges incluso 500.000 euros. Quien transmite pronto puede aprovechar estos mínimos exentos varias veces a lo largo de los años.

En segundo lugar, la reducción de valor: Si usted se reserva un usufructo, su valor capitalizado se deduce del valor de la donación, pues los hijos reciben de entrada un inmueble gravado. El valor capitalizado se calcula conforme a la Ley de valoración: el valor anual del aprovechamiento (por regla general el alquiler anual neto) se multiplica por un coeficiente dependiente de la edad (§ 14 BewG, Anexo 9). Cuanto más joven es el usufructuario, mayor es la reducción.

• Un límite importante: conforme al § 16 BewG, el valor anual no puede ser superior al valor del inmueble dividido entre 18,6.
• La antigua prohibición de deducción del § 25 ErbStG se suprimió con la reforma del impuesto sobre sucesiones de 2009. Por tanto, el valor capitalizado del usufructo es hoy plenamente deducible.

En conjunto, el valor imponible de la donación puede reducirse tanto que quede por debajo del mínimo exento y no se genere impuesto sobre donaciones alguno. Un cálculo fiable para cada caso concreto lo realiza su asesor fiscal. No obstante, la base para ello es una valoración realista de su inmueble, y precisamente en esto le apoyamos.

El usufructo en el Registro de la Propiedad y las obligaciones del día a día

Para que el usufructo nazca con efecto jurídico vinculante, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, concretamente en la Sección II, donde se anotan cargas y restricciones. El acuerdo se eleva a escritura pública; solo la inscripción hace que el derecho surta efecto frente a terceros (§ 873 BGB).

Con el usufructo van también aparejadas obligaciones. El Derecho alemán las distribuye con claridad:

• El usufructuario soporta las cargas corrientes y el mantenimiento ordinario, por ejemplo el impuesto sobre bienes inmuebles, los seguros, las reparaciones menores y la conservación habitual (§§ 1041, 1047 BGB).
• El propietario soporta, por regla general, los gastos extraordinarios, es decir, las actuaciones de mayor envergadura sobre la sustancia del inmueble, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato.

Esta distribución puede adaptarse de forma individual en el contrato de transmisión. Precisamente aquí merece la pena establecer claridad desde el principio, para que más adelante no surjan discrepancias sobre los costes entre las generaciones.

Venta de un inmueble gravado con usufructo: lo que debe saber

Las circunstancias de la vida cambian. A veces, un inmueble gravado con un usufructo termina por venderse, ya sea para financiar los cuidados o porque la familia se reorganiza. Es posible, pero debe prepararse bien.

Son importantes tres puntos:

• El propietario puede vender el inmueble; el usufructo afecta solo al uso, no a la enajenación. Sin embargo, el comprador asume entonces el inmueble gravado con el usufructo, porque este tiene efecto real.
• Si se quiere vender libre de cargas, es necesaria la intervención del usufructuario. Debe renunciar a su derecho para que pueda cancelarse en el Registro de la Propiedad (§§ 875, 1061 BGB). En la práctica, esto suele hacerse a cambio de una indemnización que se orienta por el valor capitalizado del usufructo.
• Un usufructo inscrito tiene un efecto reductor del valor. Los compradores que quieran mudarse ellos mismos o arrendar tienen en cuenta el aprovechamiento del que se ven privados.

Precisamente aquí reside el valor de un acompañamiento experimentado. A través de nuestra red, forjada a lo largo de décadas, con más de 20.000 contactos en Düsseldorf y Renania del Norte-Westfalia, nos dirigimos, si así lo desea, a interesados concretos para quienes un inmueble gravado con usufructo o arrendado pueda resultar atractivo, por ejemplo inversores de capital, de forma discreta y al margen de los portales públicos. Valoramos su inmueble conforme al mercado, estructuramos la liberación junto con su notario y reunimos en una misma mesa a vendedores, propietarios y usufructuarios. Para la colaboración con otros agentes inmobiliarios estamos, además, siempre abiertos.