Wer in Düsseldorf oder im Rheinland über den Wert seines Grundstücks nachdenkt, stößt schnell auf den Begriff Bodenrichtwert. Er klingt amtlich und endgültig, ist aber vor allem eines: ein erster Orientierungspunkt. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen verständlich, was der Bodenrichtwert ist, wer ihn ermittelt, wo Sie ihn in Nordrhein-Westfalen kostenfrei einsehen können und warum er den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie nur zum Teil abbildet. Als Arm der Wolfgang Richter GmbH begleiten wir Eigentümerinnen und Eigentümer seit über 60 Jahren mit Ruhe, Sachverstand und einem klaren Blick für das, was zählt.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Er gilt jeweils für ein Gebiet, in dem die Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, eine sogenannte Bodenrichtwertzone. Gesetzlich geregelt ist er in §196 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es, dass auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln sind.
Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf den unbebauten Boden. Auch bei bebauten Grundstücken wird der Wert so bestimmt, als wäre das Grundstück unbebaut. Ihr Haus, der gepflegte Garten oder eine kürzlich erneuerte Heizung fließen also bewusst nicht ein. Der Bodenrichtwert beschreibt allein den Grund, nicht das, was darauf steht.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert und wie?
Zuständig sind die unabhängigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Sie werten dafür die Kaufpreissammlung aus, also tatsächlich beurkundete Grundstückskaufpreise aus notariellen Verträgen. Aus dieser breiten Datenbasis leiten sie für jede Zone einen repräsentativen Wert je Quadratmeter ab.
Zu jedem Bodenrichtwert werden die wertbeeinflussenden Merkmale eines typisierten Bezugsgrundstücks angegeben, etwa die Art der Nutzung, das Maß der Nutzung (zum Beispiel die Geschossflächenzahl), der Erschließungszustand sowie häufig Grundstücksgröße und -tiefe. Weicht Ihr Grundstück von diesem Modellgrundstück ab, weicht auch sein tatsächlicher Wert ab. Nach §196 BauGB sind die Bodenrichtwerte mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln; in vielen Regionen werden sie jährlich fortgeschrieben, in NRW üblicherweise zum Stichtag 1. Januar.
Bodenrichtwert in NRW kostenfrei einsehen: BORIS NRW
In Nordrhein-Westfalen veröffentlichen die Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte über das amtliche Informationssystem BORIS NRW. Die Online-Einsicht ist kostenfrei und für jedermann zugänglich. Sie finden das Portal unter boris.nrw und können dort Ihre Adresse oder Ihr Grundstück auf der Karte aufrufen.
Dass diese Werte öffentlich sind, ist kein Zufall: §196 BauGB sieht ausdrücklich vor, dass Bodenrichtwerte zu veröffentlichen sind und jede Person auf Verlangen Auskunft erhält. Für eine erste Einordnung Ihres Grundstücks ist BORIS NRW deshalb ein guter Startpunkt. Gern ordnen wir das Ergebnis anschließend gemeinsam mit Ihnen ein, denn die Karte zeigt einen Zonenwert, nicht den Wert genau Ihres Grundstücks.
Bodenrichtwert ist nicht gleich Marktwert
Das ist der wichtigste Punkt für Eigentümer: Der Bodenrichtwert bildet nur den Boden ab, der Verkehrs- oder Marktwert dagegen die gesamte Immobilie. Der Verkehrswert ist nach §194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, und berücksichtigt rechtliche und tatsächliche Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage.
In den Marktwert fließen daher Faktoren ein, die der Bodenrichtwert bewusst ausblendet: das Gebäude, sein baulicher Zustand und Schnitt, die Ausstattung, energetische Aspekte, die Mikrolage und die aktuelle Nachfrage. Gerade in gefragten Düsseldorfer Lagen kann der erzielbare Preis spürbar vom reinen Bodenwert abweichen. Der Bodenrichtwert ist eine wertvolle Orientierung, ersetzt aber keine fundierte Wertermittlung. Welchen Marktwert Ihre Immobilie heute hat, ermitteln wir für Sie gern kostenlos und unverbindlich.
Wofür der Bodenrichtwert verwendet wird
Der Bodenrichtwert hat über die reine Orientierung hinaus mehrere konkrete Funktionen:
- Grundsteuer: Im sogenannten Bundesmodell der Grundsteuerreform ist der Bodenrichtwert ein zentraler Bewertungsparameter. Für die Hauptfeststellung wurde der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022 herangezogen; die neue Grundsteuer gilt seit 2025.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bei der steuerlichen Bewertung von Grundbesitz greift die Finanzverwaltung auf Bodenrichtwerte zurück.
- Orientierung bei Kauf und Verkauf: Als grober Anhaltspunkt für die Preisfindung, jedoch ohne die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie.
- Finanzierung und Beleihung: Als ein Ausgangspunkt für Banken, wobei die eigentliche Beleihungswertermittlung eigenen Regeln folgt.
So nützlich diese Funktionen sind: Der steuerliche Wert und der am Markt erzielbare Preis sind zwei verschiedene Größen. Verwechseln sollte man sie nicht.
Beitragsfrei oder beitragspflichtig: ein wichtiges Detail
In der Legende der Bodenrichtwertkarte taucht oft die Unterscheidung erschließungsbeitragsfrei und erschließungsbeitragspflichtig auf. Sie sagt aus, ob die üblichen Erschließungsbeiträge im angegebenen Wert bereits berücksichtigt sind oder ob für das Grundstück noch Beiträge anfallen können.
Das ist mehr als eine Formalie, denn es beeinflusst die Vergleichbarkeit der Werte. Achten Sie deshalb stets auf die Legende des jeweiligen Gutachterausschusses, da die Zuordnung je Zone unterschiedlich beschrieben sein kann. Wenn Ihnen diese Angaben unklar sind, schauen wir gemeinsam darauf und erklären Ihnen in Ruhe, was sie für Ihr Grundstück bedeuten.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Der Bodenrichtwert ist ein verlässlicher, transparenter Ausgangspunkt, aber eben nur der Ausgangspunkt. Er zeigt, was der Boden in Ihrer Lage im Durchschnitt wert ist. Was Ihre Immobilie als Ganzes heute am Markt erzielen kann, hängt von vielen weiteren Faktoren ab, die eine sorgfältige Bewertung berücksichtigt.
Genau hier sind wir für Sie da. Mit über 60 Jahren Erfahrung im Rheinland und einem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk von mehr als 20.000 Kontakten kennen wir den Düsseldorfer Markt aus erster Hand. Wir ordnen den Bodenrichtwert für Sie ein, ermitteln den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie kostenlos und besprechen anschließend in aller Ruhe, welche Möglichkeiten zu Ihrer Situation passen. Ganz ohne Druck und ganz auf Ihrer Seite.
