Użytkowanie (Nießbrauch): przekazać nieruchomość i mimo to pozostać w domu

Czym jest użytkowanie? Podstawa prawna

Użytkowanie (Nießbrauch) jest w prawie niemieckim uregulowane w §§ 1030 i nast. BGB (niemiecki kodeks cywilny). Mówiąc w uproszczeniu: rzecz, na przykład Państwa nieruchomość, zostaje obciążona w taki sposób, że określona osoba jest uprawniona do pobierania z niej wszystkich pożytków. Pożytkami są przy tym nie tylko zamieszkiwanie, lecz wyraźnie także dochody, czyli przychody z najmu.

To właśnie czyni użytkowanie tak silnym instrumentem: użytkownik może sam zamieszkiwać nieruchomość, ale równie dobrze może ją wynająć i zachować czynsze dla siebie. Warto wiedzieć:

• Użytkowanie jest prawem ściśle osobistym. Co do zasady jest nieprzenoszalne (§ 1059 BGB) i wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego (§ 1061 BGB).
• Wywiera skutek wobec każdego późniejszego właściciela, ponieważ jako prawo rzeczowe zostaje wpisane do księgi wieczystej.
• Może zostać ustanowione dożywotnio lub na czas określony.

Tym samym użytkowanie różni się zasadniczo od zwykłego ustnego porozumienia w obrębie rodziny. Jest zabezpieczone prawnie i trwa również po zmianie właściciela.

Użytkowanie czy prawo zamieszkania? Decydująca różnica

Wielu właścicieli myli użytkowanie z prawem zamieszkania. Oba zapewniają, że mogą Państwo pozostać w swoim domu, jednak ich zakres jest bardzo różny. Prawo zamieszkania zgodnie z § 1093 BGB (Wohnrecht) jest ograniczoną służebnością osobistą i pozwala wyłącznie na samodzielne zamieszkiwanie lokalu.

Użytkowanie sięga znacznie dalej:

• Prawo zamieszkania (§ 1093 BGB): Mogą Państwo sami korzystać z pomieszczeń w celach mieszkalnych. Najem osobom trzecim z reguły nie jest przewidziany.
• Użytkowanie (§§ 1030 i nast. BGB): Mogą Państwo sami mieszkać albo wynająć nieruchomość i zachować przychody z najmu. Gospodarczo znajdują się Państwo niemal w pozycji właściciela.

Właśnie wtedy, gdy zmienia się Państwa sytuacja życiowa, na przykład przy przeprowadzce do domu opieki, ujawnia się siła użytkowania: mogliby Państwo wówczas wynająć nieruchomość i z przychodów z najmu sfinansować część nowych kosztów mieszkaniowych, mimo że dom prawnie należy już do Państwa dzieci. To, czy odpowiedniejsze jest dla Państwa użytkowanie, czy prawo zamieszkania, zależy od Państwa osobistych celów. Pierwszą orientacyjną ocenę chętnie Państwu przedstawimy, a sporządzenie aktu notarialnego przejmie następnie Państwa notariusz.

Użytkowanie z zastrzeżeniem: przekazać za życia, zachować bezpieczeństwo

Najczęstszą w praktyce konstrukcją jest użytkowanie z zastrzeżeniem (Vorbehaltsnießbrauch). Przenoszą Państwo wówczas nieodpłatnie własność swojej nieruchomości na dzieci lub inne bliskie osoby, jednocześnie zastrzegając sobie dożywotnie użytkowanie.

Rezultat:

• Własność przechodzi na następne pokolenie już za życia. To klasyczne dziedziczenie wyprzedzające.
• Państwo sami zachowują pełne prawo korzystania: dalej mieszkać, dalej wynajmować, dalej pobierać czynsze.
• Dzieci stają się właścicielami, ale w okresie trwania użytkowania nie mogą wbrew Państwa woli samodzielnie korzystać z nieruchomości ani swobodnie nią rozporządzać.

Dla wielu rodzin jest to idealne połączenie troski i samostanowienia. Regulują Państwo swój spadek wcześnie i w sposób uporządkowany, przekazują majątek rodzinny, a jednocześnie zabezpieczają swój dom oraz niezależność finansową. W ten sposób często można od początku uniknąć sporów między spadkobiercami.

Oszczędzanie na podatkach: jak użytkowanie obniża podatek od darowizn

Użytkowanie z zastrzeżeniem jest atrakcyjne nie tylko emocjonalnie, lecz także finansowo. Kto daruje nieruchomość, co do zasady powoduje powstanie podatku od darowizn. Tu właśnie pojawia się podwójna korzyść.

Po pierwsze, kwoty wolne: Zgodnie z § 16 ErbStG (ustawa o podatku od spadków i darowizn) każde dziecko może co dziesięć lat otrzymać 400 000 euro wolne od podatku od jednego z rodziców, a małżonkowie nawet 500 000 euro. Kto przekazuje wcześnie, może wielokrotnie skorzystać z tych kwot wolnych na przestrzeni lat.

Po drugie, obniżenie wartości: Jeśli zastrzegą sobie Państwo użytkowanie, jego wartość skapitalizowana zostaje odjęta od wartości darowizny. Dzieci otrzymują bowiem na początek nieruchomość obciążoną. Wartość skapitalizowaną oblicza się zgodnie z ustawą o wycenie: roczną wartość korzystania (z reguły roczny czynsz netto) mnoży się przez współczynnik zależny od wieku (§ 14 BewG, załącznik 9). Im młodszy użytkownik, tym wyższe obniżenie.

• Ważny limit: zgodnie z § 16 BewG wartość roczna może wynosić najwyżej wartość nieruchomości podzieloną przez 18,6.
• Dawny zakaz odliczenia z § 25 ErbStG został zniesiony wraz z reformą podatku od spadków z 2009 roku. Wartość skapitalizowana użytkowania jest zatem dzisiaj w pełni odliczalna.

W sumie podatkowa wartość darowizny może spaść na tyle, że znajdzie się poniżej kwoty wolnej i podatek od darowizn w ogóle nie powstanie. Wiarygodne wyliczenie w konkretnym przypadku przeprowadza Państwa doradca podatkowy. Podstawą jest jednak realistyczna wycena Państwa nieruchomości i właśnie w tym Państwa wspieramy.

Użytkowanie w księdze wieczystej i obowiązki w codzienności

Aby użytkowanie powstało ze skutkiem prawnie wiążącym, musi zostać wpisane do księgi wieczystej, a konkretnie w dziale II, w którym odnotowuje się obciążenia i ograniczenia. Porozumienie jest poświadczane notarialnie; dopiero wpis sprawia, że prawo staje się skuteczne wobec osób trzecich (§ 873 BGB).

Z użytkowaniem wiążą się także obowiązki. Prawo niemieckie rozdziela je jasno:

• Użytkownik ponosi bieżące ciężary oraz zwykłe utrzymanie, na przykład podatek od nieruchomości, ubezpieczenia, drobne naprawy oraz typową konserwację (§§ 1041, 1047 BGB).
• Właściciel ponosi co do zasady nakłady nadzwyczajne, czyli większe działania dotyczące substancji nieruchomości, o ile w umowie nie uregulowano inaczej.

Ten podział można indywidualnie dostosować w umowie o przeniesienie. Właśnie tutaj warto od początku zapewnić jasność, aby później nie dochodziło między pokoleniami do nieporozumień co do kosztów.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej użytkowaniem: co należy wiedzieć

Okoliczności życiowe się zmieniają. Czasem nieruchomość obciążona użytkowaniem ma jednak zostać sprzedana, czy to w celu sfinansowania opieki, czy dlatego, że rodzina układa się na nowo. Jest to możliwe, ale wymaga dobrego przygotowania.

Ważne są trzy kwestie:

• Właściciel może sprzedać nieruchomość; użytkowanie dotyczy tylko korzystania, a nie zbycia. Nabywca przejmuje wówczas jednak nieruchomość obciążoną użytkowaniem, ponieważ ma ono skutek rzeczowy.
• Jeśli sprzedaż ma nastąpić bez obciążeń, konieczny jest udział użytkownika. Musi on zrzec się swojego prawa, aby mogło ono zostać wykreślone z księgi wieczystej (§§ 875, 1061 BGB). W praktyce dzieje się to często w zamian za odprawę, której wysokość ustala się według wartości skapitalizowanej użytkowania.
• Wpisane użytkowanie działa obniżająco na wartość. Nabywcy, którzy chcą sami się wprowadzić lub wynajmować, uwzględniają utraconą korzyść.

Właśnie tu leży wartość doświadczonego wsparcia. Dzięki naszej rozwijanej przez dziesięciolecia sieci kontaktów, liczącej ponad 20 000 kontaktów w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii, na życzenie celowo zwracamy się do konkretnych zainteresowanych, dla których nieruchomość obciążona użytkowaniem lub wynajęta może być interesująca, na przykład do inwestorów kapitałowych, dyskretnie i poza publicznymi portalami. Wyceniamy Państwa nieruchomość zgodnie z rynkiem, strukturyzujemy spłatę wspólnie z Państwa notariuszem oraz sadzamy przy jednym stole sprzedających, właścicieli i użytkowników. Na współpracę z innymi pośrednikami jesteśmy przy tym zawsze otwarci.