Die Mietpreisbremse begrenzt, wie viel Miete Sie bei der Wiedervermietung einer Wohnung verlangen dürfen – und sie gilt ausdrücklich auch in Düsseldorf. Seit der Verlängerung auf Bundesebene bleibt sie bis Ende 2029 in Kraft, in Nordrhein-Westfalen geregelt über die Mieterschutzverordnung NRW. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist das kein Grund zur Sorge, aber ein guter Grund, genau hinzusehen: Wer die Spielregeln kennt, vermietet rechtssicher, vermeidet Rückforderungen und erzielt trotzdem eine faire, marktgerechte Miete. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte sachlich ein.
Was die Mietpreisbremse regelt – und für wen sie gilt
Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Ihr Kern ist schnell erklärt: In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Wichtig ist, was die Regelung nicht betrifft: Sie greift nur bei der Neu- und Wiedervermietung, also beim Abschluss eines neuen Mietvertrags. Bestehende, laufende Mietverhältnisse sind davon nicht erfasst – für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gelten eigene Regeln (Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete). Außerdem gilt die Mietpreisbremse ausschließlich für Wohnraum, nicht für Gewerbe.
Entscheidend ist außerdem: Die Bremse wirkt nur dort, wo das jeweilige Bundesland per Verordnung ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Ohne eine solche Landesverordnung gibt es keine Mietpreisbremse.
Gilt die Mietpreisbremse in Düsseldorf und NRW?
Ja. Für Nordrhein-Westfalen ist die maßgebliche Grundlage die Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28. Januar 2025, die zum 1. März 2025 in Kraft getreten ist. Sie weist die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus, in denen die Mietpreisbremse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist gelten.
Düsseldorf ist in dieser Verordnung ausdrücklich erfasst. Mit der Neufassung 2025 hat das Land die Gebietskulisse deutlich erweitert – von zuvor 18 auf 57 Städte und Gemeinden, darunter auch Nachbarkommunen wie Ratingen und Meerbusch.
Für Düsseldorfer Vermieterinnen und Vermieter bedeutet das konkret: Bei der Wiedervermietung Ihrer Wohnung greift die 10-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die landesrechtliche Geltung der Mietpreisbremse ist dabei – im Gleichlauf mit dem Bundesrecht – bis Ende 2029 angelegt.
Verlängerung bis 2029: der aktuelle Stand
Die bundesrechtliche Grundlage der Mietpreisbremse war ursprünglich befristet und wäre Ende 2025 ausgelaufen. Das ist nicht geschehen: Der Bundestag hat die Verlängerung am 26. Juni 2025 beschlossen, der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 zugestimmt, und das Gesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten.
Damit dürfen die Länder Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin per Verordnung ausweisen – nach § 556d Abs. 2 BGB längstens bis zum 31. Dezember 2029. Bundesweit gilt die Mietpreisbremse derzeit in knapp 500 Gemeinden.
Für die Praxis heißt das: Die Mietpreisbremse ist kein Auslaufmodell, sondern bleibt für die nächsten Jahre ein fester Rahmen jeder Wiedervermietung in Düsseldorf. Wer langfristig plant, sollte das einkalkulieren.
Die wichtigsten Ausnahmen für Vermieter
Das Gesetz kennt klar definierte Ausnahmen, bei denen die 10-Prozent-Grenze nicht oder nur eingeschränkt gilt. Drei sind in der Praxis besonders relevant:
- Neubau (§ 556f BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Ausnahme betrifft die Erstvermietung; bei späteren Wiedervermietungen kann die Bremse grundsätzlich wieder greifen.
- Umfassende Modernisierung (§ 556f BGB): Wird eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet, ist sie ebenfalls ausgenommen. "Umfassend" ist ein hoher Maßstab – der Aufwand muss in etwa dem eines Neubaus nahekommen; bloße Schönheitsreparaturen oder einzelne Maßnahmen genügen nicht.
- Höhere Vormiete (§ 556e BGB): Lag die zulässige Vormiete bereits über der 10-Prozent-Grenze, dürfen Sie diese rechtmäßige Vormiete auch im neuen Vertrag ansetzen. Sie müssen also nicht zwingend auf das Niveau "ortsüblich plus 10 Prozent" absenken.
Auch zulässige Modernisierungen, die nach Abschluss des Vormietvertrags durchgeführt wurden, können den zulässigen Ausgangswert erhöhen. Welche Ausnahme im Einzelfall trägt, hängt von der konkreten Objekt- und Vertragshistorie ab – hier lohnt eine saubere Prüfung, bevor die Miete festgelegt wird.
Auskunftspflicht: Was Sie beim Vertragsabschluss offenlegen müssen
Wer sich auf eine Ausnahme stützen möchte, muss transparent sein. Mit der jüngsten Reform wurde die Auskunftspflicht des Vermieters in § 556g BGB verschärft: Berufen Sie sich auf einen Ausnahmegrund – etwa eine höhere Vormiete oder eine vorangegangene Modernisierung –, müssen Sie den Mieter darüber grundsätzlich unaufgefordert und in Textform vor Abgabe seiner Vertragserklärung informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Textform bedeutet zum Beispiel ein Schreiben oder eine E-Mail; das mündliche Wort genügt nicht.
Unterbleibt diese Vorab-Auskunft, können Sie sich später unter Umständen nicht oder erst verzögert auf die Ausnahme berufen. Unabhängig davon kann der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind.
Der praktische Rat: Dokumentieren Sie die Grundlagen Ihrer Mietkalkulation – Vormiete, Modernisierungen, Baujahr und Erstvermietung – sauber und teilen Sie relevante Punkte rechtzeitig schriftlich mit. Das schafft Klarheit und schützt vor späteren Auseinandersetzungen.
Die Rüge des Mieters und die Frist von 30 Monaten
Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse führt nicht automatisch zu Rückzahlungen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß rügt (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge muss erkennbar machen, dass die vereinbarte Miete als zu hoch beanstandet wird – schriftlich ist sie aus Beweisgründen üblich.
Seit der Reform 2019 ist die Reichweite klar geregelt:
- Rügt der Mieter den Verstoß innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn, kann er die seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
- Rügt er später als 30 Monate nach Mietbeginn oder ist das Mietverhältnis bereits beendet, kann er zu viel gezahlte Beträge nur noch für die Zeit nach Zugang der Rüge zurückverlangen.
Für Vermieter ist das ein doppeltes Argument für Sorgfalt von Anfang an: Eine von Beginn an korrekt ermittelte Miete schließt nicht nur Rückforderungen aus, sondern auch den Aufwand und das Risiko einer späteren Auseinandersetzung.
Ortsübliche Vergleichsmiete: der entscheidende Bezugspunkt
Alles steht und fällt mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – sie ist der Maßstab, auf den die 10-Prozent-Grenze aufsetzt (§ 558 Abs. 2 BGB). Ermittelt wird sie aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
In der Praxis dienen dazu vor allem der örtliche Mietspiegel sowie vergleichbare Wohnungen. Wer den richtigen Vergleichswert für die konkrete Wohnung sauber herleitet, hat die Grundlage für eine rechtssichere und zugleich faire Miete – nicht zu niedrig kalkuliert, aber innerhalb des zulässigen Rahmens.
Genau an diesem Punkt liegt die eigentliche Arbeit. Lage, Baujahr, Ausstattungsdetails und der Zustand der Wohnung wollen korrekt eingeordnet werden, damit der angesetzte Wert belastbar ist. Eine fundierte Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihr Objekt ist die beste Versicherung gegen spätere Beanstandungen.
