Redaktionsstand: · Richter Immobilien-Transaktionen
Eine Bürgschaft kann die vereinbarte Mietkaution ersetzen. Entscheidend ist, wer für welche Forderungen einsteht und wie Sie die Sicherheit tatsächlich nutzen können. Mit diesen Prüfschritten treffen Vermieter eine nachvollziehbare Annahmeentscheidung.
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Klären Sie zuerst, welche Sicherheit vereinbart ist
Eine Mietinteressentin möchte ihre Rücklagen für den Umzug behalten und bietet Ihnen eine Mietkautionsbürgschaft an. Das kann eine brauchbare Lösung sein. Sie erhalten allerdings kein Geld auf einem Kautionskonto, sondern einen Anspruch gegen einen Dritten nach den Bedingungen seiner Erklärung. Ihre erste Entscheidung lautet deshalb nicht, ob Bürgschaften allgemein gut sind, sondern ob dieses konkrete Angebot die vereinbarte Sicherheit für diese Wohnung zuverlässig abbildet.
Für eine gewöhnliche Wohnungsvermietung in Düsseldorf oder anderswo in Nordrhein-Westfalen gelten die bundesrechtlichen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Eine Kaution entsteht nicht allein durch das Gesetz; ihre Leistung wird vereinbart. Prüfen Sie vor einer Zusage den Mietvertragsentwurf: Sind Höhe und Form bereits festgelegt? Ist eine Bankbürgschaft ausdrücklich zugelassen? Darf der Mieter zwischen mehreren Sicherheiten wählen? Eine bestehende Wahlmöglichkeit lässt sich nicht durch eine spätere allgemeine Ablehnung beseitigen.
Ist dagegen eine Geldkaution vereinbart, kann der Mieter grundsätzlich nicht einseitig ein Versicherungsdokument an ihre Stelle setzen. Sie können einen Wechsel vereinbaren und dabei die konkrete Bürgschaft prüfen. Halten Sie eine solche Änderung nachvollziehbar fest. Der Antrag bei einem Anbieter, eine vorläufige Zusage und die tatsächlich wirksame Bürgschaft sind verschiedene Schritte.
Besprechen Sie diese Frage rechtzeitig vor dem geplanten Mietbeginn. Unter Zeitdruck bei der Schlüsselübergabe bleibt häufig ungeklärt, welche Unterlagen fehlen und wer sie beschafft. Notieren Sie einen Verantwortlichen und einen Termin für die abschließende Prüfung. Vermeiden Sie dabei zusätzliche Hürden für eine bereits vereinbarte Geldkaution: Das gesetzliche Ratenrecht bleibt bestehen, wenn Geld als Sicherheit geschuldet ist.
Unterscheiden Sie Bürge, Mieter und Anbieter
Nach § 765 BGB verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeit eines Dritten einzustehen. Bei der Mietkautionsbürgschaft sind Sie regelmäßig der Gläubiger, der Mieter schuldet die abgesicherten Leistungen und der Bürge übernimmt die vereinbarte Haftung. Ein Vermittlungsportal kann den Abschluss organisieren, ohne selbst Ihr zahlungspflichtiger Vertragspartner zu sein. Lesen Sie deshalb den vollständigen Namen des tatsächlichen Bürgen.
Bei einer Bankbürgschaft steht eine Bank ein; bei einer versicherungsbasierten Mietkaution übernimmt ein Versicherer die Bürgschaft. Der Mieter bezahlt für die Bereitstellung gewöhnlich ein Entgelt nach seinem Vertrag. Daraus entsteht kein bei Ihnen angespartes Kautionsguthaben. Eine private Bürgschaft, etwa durch einen Elternteil, hat wiederum keinen institutionellen Bürgen. Ihre praktische Werthaltigkeit hängt auch davon ab, ob die betreffende Person im Bedarfsfall tatsächlich leistungsfähig ist.
Der Name „Kautionsversicherung“ darf nicht zu einem falschen Schluss führen: Der Mieter wird dadurch nicht allgemein von berechtigten Mietschulden oder Schadenersatzpflichten befreit. Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung grundsätzlich nach § 774 BGB auf ihn über. Hinzu können vertragliche Erstattungsregelungen kommen. Eine Bürgschaft ist deshalb auch keine unbegrenzte Mietausfallversicherung für den Vermieter.
Bewerten Sie die Mietinteressentin und die Sicherheit getrennt. Ein nachvollziehbarer Liquiditätswunsch beim Umzug beweist keine schlechte Zahlungsmoral; umgekehrt ersetzt die Zustimmung eines Bürgen keine passende Mieterauswahl. Fragen Sie nach den für die Entscheidung erforderlichen Informationen, ohne vorsorglich vollständige private Finanzunterlagen aller Beteiligten zu sammeln. Hinweise für den Vermietungsablauf finden Sie im Ratgeber passende Mieter finden.
Rechnen Sie alle verlangten Sicherheiten zusammen
Bei der gewöhnlichen Wohnraummiete begrenzt § 551 BGB die vereinbarte Mietsicherheit auf drei Monatsmieten ohne die gesondert als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Für die Annahmeentscheidung ist der Gesamtbetrag maßgeblich. Verschiedene Dokumente, mehrere Bürgen oder unterschiedliche Bezeichnungen schaffen nicht jeweils eine neue Grenze. Die Sicherheitshöhe begrenzt allerdings nicht automatisch die Höhe eines tatsächlich bestehenden Schadenersatzanspruchs.
Ein Rechenbeispiel: Die monatliche Grundmiete beträgt 900 Euro, hinzu kommen 250 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Die gewöhnliche Höchstgrenze liegt bei 2.700 Euro. Eine vereinbarte Kombination aus 900 Euro Geldkaution und 1.800 Euro Bürgschaft bleibt innerhalb dieser Grenze. Eine volle Geldkaution von 2.700 Euro plus zusätzlich verlangter Bürgschaft über 900 Euro überschreitet sie. Die 250 Euro Betriebskostenvorauszahlung werden nicht mitgerechnet. Für die Ausgangsmiete hilft die separate Prüfung im Ratgeber Mietpreis berechnen.
Bei einer Geldkaution darf der Mieter drei gleiche monatliche Teilzahlungen leisten: die erste zu Mietbeginn, die weiteren mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Daraus folgt kein allgemeines Recht, eine Bürgschaftsurkunde in drei Teilen zu liefern. Einzelheiten der Geldzahlung erläutert Mietkaution in Raten. Auch die Anlagepflicht für überlassenes Geld ist von einer Bürgschaft ohne Geldübergabe zu unterscheiden.
Für besondere Drittbürgschaften bestehen Ausnahmen. Der BGH behandelt unter anderem die Sicherheit zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs anders und verweist auf unaufgefordert angebotene Elternbürgschaften. Das ist kein Muster für eine zusätzliche Pflichtbürgschaft bei jeder Neuvermietung. Lassen Sie bei einer behaupteten Ausnahme Anlass, Freiwilligkeit und Belastung des Mieters fachanwaltlich prüfen; die bloße Überschrift „freiwillig“ genügt nicht. Maßgeblich sind die konkreten Umstände, wie sie das Urteil VIII ZR 379/12 voneinander abgrenzt.
Prüfen Sie die Urkunde auf Identität, Umfang und Form
Fordern Sie den vollständigen Bürgschaftstext und die dazugehörigen Bedingungen an. Ein Werbeblatt mit dem Hinweis „bis zu drei Monatsmieten“ zeigt nicht, was Ihnen tatsächlich zusteht. Gleichen Sie Vermieter, Mieter, genaue Wohnung, zugrunde liegenden Mietvertrag und Höchstbetrag ab. Bei mehreren Mietern muss klar sein, welche Verbindlichkeiten welcher Personen erfasst werden. Der Name eines ausgezogenen oder gar nicht beteiligten Mieters ist kein nebensächlicher Schreibfehler.
Lesen Sie anschließend den Sicherungszweck. Erfasst die Bürgschaft nur Mietforderungen oder auch berechtigte Forderungen wegen Beschädigungen und Betriebskostennachzahlungen? Bestehen zeitliche oder sachliche Ausschlüsse? Wie werden Kosten und Zinsen auf den Höchstbetrag angerechnet? Ein Betrag von 2.700 Euro kann ausreichend beziffert sein und trotzdem einen engeren Zweck sichern, als Ihr Mietvertrag vorsieht. Lassen Sie unklare Punkte vor Annahme vom Aussteller erläutern und gegebenenfalls korrigieren.
Auch die Form verdient eine eigene Prüfung. § 766 BGB verlangt grundsätzlich eine schriftliche Bürgschaftserklärung und schließt die elektronische Form aus. Für eine private Elternbürgschaft sollten Sie deshalb nicht einfach eine E-Mail oder einen Scan als formgerechte Erklärung behandeln. Für Bürgschaften, die auf Seiten des Bürgen ein Handelsgeschäft sind, enthält § 350 HGB eine Ausnahme. Professionell digital ausgestellte Bürgschaften sind daher nicht pauschal unwirksam.
Prüfen Sie beim tatsächlichen Aussteller über einen unabhängig ermittelten Kontaktweg die Echtheit und den Status des Dokuments. Eine Antragsnummer beweist noch keine wirksame Haftungsübernahme. Bewahren Sie die maßgebliche Urkunde beziehungsweise den verifizierten digitalen Nachweis samt Bedingungen so auf, dass auch eine bevollmächtigte Verwaltung später die richtige Fassung findet.
Verstehen Sie den Unterschied beim Zahlungsabruf
Bei der gewöhnlichen Bürgschaft kann der Bürge grundsätzlich die Einrede der Vorausklage erheben: Nach § 771 BGB darf er dann die Zahlung verweigern, solange eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner nicht erfolglos versucht wurde. Ist die Bürgschaft für den Bürgen ein Handelsgeschäft, entfällt diese Einrede bereits nach § 349 HGB. Auch weitere gesetzliche Ausnahmen und wirksame vertragliche Abreden sind zu beachten. Praktisch kann diese Einrede den Weg zum Geld erheblich verlängern.
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft entfällt diese Einrede nach § 773 BGB. Sie müssen daher nicht allein aus diesem Grund zuerst gegen den Mieter vollstrecken. Andere Voraussetzungen verschwinden dadurch nicht. Der Bürge kann grundsätzlich Einreden des Mieters geltend machen; § 768 BGB regelt diese Verbindung. Ob eine Forderung besteht, fällig und vom Sicherungszweck erfasst ist, bleibt relevant.
Eine Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ ist davon zu unterscheiden. Diese Gestaltung kann die Zahlung vor einer abschließenden Klärung von Einwendungen ermöglichen und einen Streit in ein späteres Rückforderungsverfahren verlagern. Sie berechtigt nicht zu beliebigen oder bewusst unberechtigten Abrufen. Verwechseln Sie ein vereinfachtes Verfahren nicht mit einem zusätzlichen Schadenersatzanspruch. Ob eine solche Klausel im konkreten Vertragsgefüge wirksam ist und welche Nachweise trotzdem erforderlich bleiben, gehört bei Unklarheiten in die anwaltliche Prüfung.
Lassen Sie sich den Ablauf anhand eines einfachen Falls erklären: Zwei Monatsmieten fehlen. An wen geht die Anforderung, in welcher Form, mit welchen Belegen? Wird der Mieter vorher informiert? Welche Einwendungen werden geprüft? Ein festes Auszahlungsdatum lässt sich ohne verbindliche Bedingungen nicht zusagen. Wer nur „schnell und unkompliziert“ liest, kennt den tatsächlichen Weg zur Zahlung noch nicht.
Vergleichen Sie Laufzeit und verbleibende Sicherheit
Stellen Sie zwei angebotene Bürgschaften mit gleicher Summe gedanklich nebeneinander. Die erste erfasst alle vereinbarten gesicherten Forderungen und endet erst nach ordnungsgemäßer Freigabe. Die zweite läuft zu einem festen Datum aus oder schützt nur bestimmte Forderungen. Der identische Nennbetrag sagt über diesen Unterschied wenig aus. Prüfen Sie insbesondere, ob Ansprüche, die erst nach dem Auszug abgerechnet werden können, noch erfasst sind und fristgerecht angemeldet werden müssen.
Unterscheiden Sie den Vertrag zwischen Mieter und Anbieter von der Haftung des Bürgen Ihnen gegenüber. Eine Kündigung oder ein Beitragsrückstand im ersten Verhältnis muss nicht automatisch die bereits ausgestellte Bürgschaft beenden. Das Gegenteil darf ebenso wenig ungeprüft unterstellt werden. Entscheidend sind die konkreten Regelungen. Lassen Sie schriftlich klären, welche Ereignisse Ihre Sicherheit verändern und welche Mitteilung Sie dann erhalten.
Rechnen Sie außerdem mit dem noch verfügbaren Betrag nach einer Zahlung. Bei einer vereinbarten, sich durch Auszahlungen verbrauchenden Höchstbetragsbürgschaft über 2.700 Euro verbleiben nach einer berechtigten Auszahlung von 2.300 Euro noch 400 Euro. Der Betrag steht nicht automatisch jeden Monat erneut bereit. Ob eine Wiederauffüllung möglich oder geschuldet ist, muss gesondert anhand der Verträge und der Rechtslage geprüft werden.
Ihre Annahmeentscheidung sollte diese praktischen Folgen festhalten: zulässige Höhe, verständlicher Sicherungszweck, erreichbarer und leistungsfähiger Bürge, beherrschbarer Abruf und ausreichende zeitliche Abdeckung. Fehlt nur eine Angabe, fordern Sie eine präzise Ergänzung. Passt die angebotene Form nicht zur Vereinbarung, klären Sie die Alternative mit dem Mieter. Ein bekannter Anbietername oder die geringste Gebühr des Mieters ersetzt diesen Vergleich nicht.
Bereiten Sie berechtigte Forderungen sauber vor
Eine Bürgschaft nimmt Ihnen die Dokumentation des Mietverhältnisses nicht ab. Führen Sie ein nachvollziehbares Mietkonto und sichern Sie den Zustand bei Einzug und Rückgabe mit einem konkreten Protokoll. Bei einer Forderung wegen Schäden brauchen Sie die tatsächliche Veränderung, die Verantwortlichkeit des Mieters und eine begründete Höhe. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nach § 538 BGB nicht vom Mieter zu vertreten.
Im Beispiel bestehen 1.800 Euro berechtigte Mietrückstände und 500 Euro berechtigter Schadenersatz. Sind beide Positionen von der Bürgschaft erfasst und die Abrufvoraussetzungen erfüllt, ergibt sich eine Anforderung über 2.300 Euro. Dokumentieren Sie jede Position getrennt. Die Bürgschaftssumme von 2.700 Euro ist kein pauschaler Auszahlungsanspruch. Bezahlt der Mieter inzwischen einen Teil, muss die Anforderung entsprechend angepasst werden; dieselbe Forderung darf nicht doppelt befriedigt werden.
Prüfen Sie zusätzlich zum Anbieterablauf die gesetzlichen Fristen. Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung sieht § 548 BGB grundsätzlich sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache vor. Das ist weder eine allgemeine Sechsmonatsfrist für alle Mietforderungen noch eine pauschale Wartefrist bis zur Freigabe. Ein bloßes Schreiben an den Bürgen darf nicht ungeprüft als ausreichende Fristsicherung behandelt werden.
Bei streitigen Abzügen, drohender Verjährung oder unklaren Abrufrechten sollte ein im Mietrecht tätiger Rechtsanwalt Forderung und Vorgehen prüfen. Trennen Sie dabei die sachliche Klärung mit dem Mieter von der fristgerechten Wahrung Ihrer Rechte. Eine zügige, belegbare Abrechnung hilft beiden Seiten mehr als eine vorsorgliche Anforderung der gesamten Sicherheit ohne nachvollziehbare Aufstellung.
Regeln Sie Austausch und Freigabe von Anfang an
Soll eine bereits vorhandene Geldkaution ersetzt werden, stimmen Sie einen konkreten Austausch ab. Prüfen Sie zuerst die angebotene Bürgschaft und deren Wirksamkeit. Vereinbaren Sie dann, wann die bisherige Sicherheit einschließlich der zugehörigen Abrechnung zurückgewährt wird. Das Ziel ist eine lückenlose, rechtlich zulässige Umstellung. Sie sollten weder auf eine bloße Antragsbestätigung hin Geld freigeben noch dauerhaft die volle Geldkaution und eine zusätzliche volle Bürgschaft behalten.
Nach Ende des Mietverhältnisses prüfen Sie, welche gesicherten Ansprüche noch bestehen oder nachvollziehbar offen sind. Die erforderliche Prüfungs- und Abrechnungszeit hängt vom Einzelfall ab. Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung ist kein automatischer Grund, unabhängig von erwartbaren Forderungen jede Bürgschaft vollständig festzuhalten. Klären Sie gegebenenfalls eine angemessene Teilfreigabe mit dem Bürgen. Unterschreiben Sie keine vollständige Verzichtserklärung, solange Sie berechtigte gesicherte Ansprüche noch benötigen.
Die Rückgabe einer Papierurkunde, eine digitale Freigabe und das Ende der Beitragsberechnung beim Anbieter können unterschiedlichen Regeln folgen. Lesen Sie, welche Erklärung welche Wirkung hat. Lassen Sie den Eingang der Freigabe bestätigen und bewahren Sie die Schlussabrechnung auf. So bleibt nachvollziehbar, ob die Haftung vollständig endet oder nur um einen bestimmten Betrag reduziert wurde.
Wenn Sie eine Wohnung in Düsseldorf oder NRW neu vermieten möchten, können Sie über die Anfrage für Vermieter Objekt, geplanten Mietbeginn und Ihren bisherigen Vermietungsstand mitteilen. Das schafft eine konkrete Grundlage für die Besprechung der Vermietung. Die rechtliche Prüfung einer ungewöhnlichen Bürgschaft übernimmt eine dafür zuständige Anwaltskanzlei; Fragen zu Ausstellung und Produktbedingungen beantwortet der jeweilige Bürge. Ihre Entscheidung wird belastbar, wenn Mietvertrag, Sicherheit und späterer Ablauf zusammenpassen.
