İçerik güncellemesi: · Richter Immobilien-Transaktionen
Bir kefalet, kararlaştırılan nakit depozitonun yerini alabilir. Ancak belgenin değeri, kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna ve ödeme talebinin nasıl sonuçlandırıldığına bağlıdır. Bu rehber, Almanya'daki konut kiralamalarında bilinçli bir kabul kararı vermenize yardımcı olur.
Düsseldorf veya NRW’de taşınmazınızı kiraya mı vermek istiyorsunuz? Kiraya vermeyi görüşün
Önce sözleşmede hangi teminatın kararlaştırıldığını belirleyin
Bir kiracı adayı taşınma sırasında birikimlerini kullanabilmek için size Mietkautionsbürgschaft sunabilir. Bu, belirli kira borçları için üçüncü bir kişinin veya kuruluşun kefalet vermesidir. Uygun koşullarda işe yarayan bir seçenek olabilir. Fakat depozito hesabında para tutmak yerine, kefile karşı belgede tanımlanan bir hak elde edersiniz. Bu nedenle yalnızca ürünün adına bakmayın; elinizdeki teklifin bu konut ve bu kira sözleşmesi için ne sağladığını inceleyin.
Bu rehber Almanya'daki konut kiralamaları, özellikle Düsseldorf ve Kuzey Ren-Vestfalya için hazırlanmıştır. Türkçe açıklamalar Alman hukukundaki kavramları anlatır; Türkiye'nin depozito veya kefalet kuralları burada uygulanmaz. Depozito verme yükümlülüğü genellikle tarafların anlaşmasına dayanır. Sözleşme taslağını okuyarak nakit ödeme mi, banka kefaleti mi, yoksa kiracının seçebileceği belirli alternatifler mi öngörüldüğünü tespit edin. Daha önce tanınmış bir seçim hakkı, sonradan farklı bir tercih bildirmenizle ortadan kalkmaz.
Nakit depozito kararlaştırılmışsa kiracı kural olarak sizin onayınız olmadan onun yerine bir sigorta belgesi veremez. Sunulan kefaleti inceledikten sonra değişiklik üzerinde anlaşabilirsiniz. Hangi teminatın ne zaman değişeceğini açık biçimde kaydedin. Bir kuruluşa başvuru yapılması, başvurunun ön onay alması ve kefaletin gerçekten yürürlüğe girmesi aynı şey değildir. Başvurunun alındığını bildiren bir mesajı, ödeme isteyebileceğiniz kesin teminat olarak değerlendirmeyin.
Konuyu planlanan kira başlangıcından önce sonuçlandırmaya çalışın. Eksik belgeyi kimin getireceğini, kimin kontrol edeceğini ve incelemenin ne zaman tamamlanacağını belirleyin. Anahtar tesliminde zaman baskısıyla karar vermek, basit eksikliklerin gözden kaçmasına yol açabilir. Bununla birlikte nakit depozito geçerli seçenek olarak kalıyorsa kiracının yasal taksit hakkına uyun. Teminatı hızla elde etmek istemeniz, mevcut anlaşmayı veya kanunun verdiği hakkı tek taraflı değiştirmez.
Kefilin kim olduğunu ve neyi üstlendiğini öğrenin
Alman Medeni Kanunu'nun 765. maddesine göre kefil, başka bir kişinin borcunun yerine getirilmesi için alacaklıya karşı sorumluluk üstlenir. Bu ilişkide alacaklı genellikle ev sahibi, asıl borçlu kiracı, belirli kapsamda sorumlu olan üçüncü taraf ise kefildir. İnternette başvuru yaptığınız platform yalnızca aracılık ediyor olabilir. Size ödeme yapmakla yükümlü tüzel kişinin tam adını ve belgedeki sıfatını kontrol edin. Marka adı ile hukuki sorumluluğu taşıyan kuruluş her zaman aynı olmayabilir.
Banka kefaletinde sorumluluğu banka üstlenir. Sigorta temelli depozito ürününde kefil bir sigorta şirketidir. Kiracı bu imkân için kendi sözleşmesine göre genellikle bir ücret öder. Bu ücretler sizin elinizde biriken depozito parası değildir. Anne veya baba gibi özel bir kişinin kefaletinde ise belirli bir kişinin ödeme gücüne dayanırsınız. Yazılı sözün içeriği kadar, haklı bir talep geldiğinde kefilin gerçekten ödeme yapabilecek durumda olması da önem taşır.
Depozito sigortası ifadesi, kiracının haklı kira borçlarından veya zarar sorumluluğundan kurtulduğu anlamına gelmez. Kefil alacaklıya ödeme yaptığı ölçüde alacak, kural olarak BGB'nin 774. maddesi uyarınca kefile geçer. Sözleşmeden doğan geri ödeme hükümleri de bulunabilir. Bu nedenle kefaleti, ev sahibinin gelecekteki bütün kira kayıplarını sınırsız karşılayan bir sigorta gibi değerlendirmeyin. Teminatın tutarı ve kapsadığı borçlar ayrıca belirlenir.
Kiracı adayı ile teminatın değerlendirmesini birbirinden ayırın. Taşınma için nakit bulundurmak istemek tek başına ödeme alışkanlığının kötü olduğunu göstermez. Buna karşılık kefilin onayı da kiracı seçiminin tüm yönlerini sizin yerinize değerlendirmez. Somut karar için gerekli bilgileri isteyin; herkesin bütün özel mali belgelerini önlem amacıyla toplamayın. Kiralama sürecinin daha geniş çerçevesi için uygun kiracı bulma rehberine bakabilirsiniz.
İstenen bütün teminatları aynı sınır içinde hesaplayın
Olağan konut kiralamasında BGB'nin 551. maddesi, kararlaştırılan teminatı üç aylık kira ile sınırlar. Ayrı gösterilen işletme gideri avansı veya sabit gider bedeli bu hesaplamaya dahil edilmez. Esas olan istenen teminatların toplamıdır. Nakit, kefalet ve birden fazla belge kullanılması her biri için yeni bir sınır yaratmaz. Ancak teminat sınırı ile kiracının gerçekten borçlu olduğu zarar tutarı farklı konulardır; geçerli zarar talebi otomatik olarak depozito miktarıyla sınırlanmaz.
Almanya'daki bir dairenin aylık temel kirasının 900 avro, işletme gideri avansının ise 250 avro olduğunu varsayalım. Olağan üst sınır 2.700 avrodur. Tarafların 900 avro nakit ile 1.800 avroluk kefalet üzerinde anlaşması bu sınır içinde kalır. Buna karşılık 2.700 avro tam nakit depozitoya ek 900 avro kefalet istemek sınırı aşar. Hesaplamada 250 avroluk gider avansı kullanılmaz. Başlangıç kirasını ayrıca değerlendirmek için kira bedeli hesaplama rehberinden yararlanabilirsiniz.
Teminatın para olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı üç eşit aylık taksit ödeyebilir. İlk taksit kira ilişkisinin başlangıcında, diğerleri hemen sonraki iki kira ödemesiyle birlikte muaccel olur. Bu hak, kefalet belgesini genel olarak üç parça halinde verme hakkı yaratmaz. Nakit ödeme düzenini depozitonun taksitle ödenmesi rehberi açıklar. Ayrıca ev sahibine verilen paranın ayrı şekilde değerlendirilmesi yükümlülüğü ile hiç para teslim edilmeyen kefalet ilişkisini birbirine karıştırmayın.
Üçüncü kişilerin verdiği bazı özel teminatlarda istisnalar vardır. Alman Federal Yüksek Mahkemesi, VIII ZR 379/12 sayılı kararında ödeme gecikmesi nedeniyle yaklaşan feshi önleyen teminatı ele almış, ayrıca ebeveynlerin kendiliğinden önerdiği kefaletlere değinmiştir. Bu karar her yeni kiralamada zorunlu ek kefalet istemek için bir şablon değildir. Bir istisnaya dayanacaksanız olayın nedeni, teklifin gönüllülüğü ve kiracıya yüklediği külfet Alman kira hukukunda çalışan bir avukat tarafından incelenmelidir. Belgeye yalnızca gönüllü yazılması yeterli olmaz.
Belgenin kapsamını, taraflarını ve şeklini kontrol edin
Kefaletin tam metnini ve uygulanacak koşulları isteyin. Üç aylık kiraya kadar güvence vaat eden bir tanıtım sayfası, sizin somut haklarınızı göstermez. Ev sahibinin ve kiracının adı, dairenin tam adresi, ilgili kira sözleşmesi ve azami tutar birbiriyle uyumlu olmalıdır. Birden fazla kiracı varsa hangi kişinin hangi borçlarının kapsandığını belirleyin. Artık sözleşmede yer almayan bir kişinin adı, sıradan bir yazım hatası gibi geçiştirilmemelidir.
Ardından teminatın amacını okuyun. Yalnızca kira alacaklarını mı, yoksa haklı zarar taleplerini ve işletme gideri farklarını da mı kapsıyor? Belirli dönemler veya borç türleri hariç tutulmuş mu? Faiz ve takip masrafları üst sınırın içinde mi hesaplanıyor? 2.700 avroluk bir belge doğru nominal tutarı taşısa bile kira sözleşmesinde öngörülenden daha dar kapsamlı olabilir. Belirsiz noktaların açıklanmasını ve yanlış bilgilerin kabulden önce düzeltilmesini isteyin. Açıklamanın ilgili belgeye gerçekten yansıdığını da kontrol edin.
Şekil şartı ayrıca önemlidir. BGB'nin 766. maddesi kural olarak yazılı kefalet beyanı arar ve elektronik şekli dışlar. Bu yüzden özel kişi olan bir ebeveynin sıradan e-postasını veya taranmış belgesini otomatik olarak yeterli saymayın. Kefalet verilmesi kefil açısından ticari işlem niteliğindeyse HGB'nin 350. maddesi bir istisna öngörür. Profesyonel bir kuruluşun dijital kefalet belgesi bu nedenle sırf dijital olduğu için geçersiz değildir.
Belgenin gerçekliğini ve güncel durumunu, bağımsız biçimde bulduğunuz iletişim bilgileri üzerinden asıl düzenleyiciye doğrulatın. Başvuru numarası tek başına sorumluluğun başladığını kanıtlamaz. Geçerli belgeyi, koşulları ve sonradan yapılan değişiklikleri birlikte saklayın. Daha sonra yönetimi üstlenen kişi, hangi sürümün geçerli olduğunu eski ve eksik yazışmaları yeniden birleştirmeden anlayabilmelidir. Belgeye erişim yalnızca bir kişinin özel mesaj kutusuna bağlı kalmamalıdır.
Ödeme talebinin hangi koşullarda işlediğini anlayın
Olağan kefalette kefil, Einrede der Vorausklage olarak adlandırılan savunmayı ileri sürebilir. BGB'nin 771. maddesindeki bu imkân, asıl borçluya karşı sonuçsuz kalan bir icra girişimi yapılmadan ödeme yapmayı reddetmesine olanak tanır. Kefalet verilmesi kefil açısından ticari işlemse HGB’nin 349. maddesi bu savunmayı zaten kaldırır. Diğer kanuni istisnalar ve geçerli sözleşme düzenlemeleri de ayrıca dikkate alınır. Ev sahibi açısından bunun sonucu, teminat mevcut olsa bile paraya ulaşmanın daha fazla zaman ve işlem gerektirebilmesidir.
Selbstschuldnerisch olarak düzenlenen kefalette bu belirli savunma BGB'nin 773. maddesi uyarınca kaldırılır. Sırf bu nedenle önce kiracıya karşı icra yoluna gitmeniz gerekmez. Ancak diğer ödeme koşulları kaybolmaz. BGB'nin 768. maddesi kefilin kural olarak kiracıya ait savunmaları ileri sürebilmesini düzenler. Alacağın gerçekten var olup olmadığı, vadesi ve teminat kapsamına girip girmediği önemini korur. Bu nedenle terimi anında ve koşulsuz ödeme şeklinde çevirmek yanıltıcı olur.
Auf erstes Anfordern, yani ilk talepte ödeme içeren kefalet farklıdır. Bazı itirazlar kesin biçimde çözümlenmeden ödeme yapılmasını sağlayabilir ve uyuşmazlığı sonradan açılan geri alma davasına taşıyabilir. Bu durum keyfi veya bilerek haksız bir talebe izin vermez. Daha hızlı ödeme yolu, yeni bir tazminat hakkı yaratmaz. İlgili hükmün geçerliliği, sözleşmelerin bütünü ve yine de sunulması gereken belgeler somut olarak değerlendirilmelidir. Belirsizlik varsa avukat incelemesi gerekir.
Kabul etmeden önce düzenleyiciyle basit bir olay üzerinden ilerleyin: Kiracı iki aylık kirayı ödemedi. Talep kime, hangi biçimde ve hangi eklerle gönderilecek? Kiracı bilgilendirilecek mi, cevap vermesi beklenecek mi? Hangi itirazlar değerlendirilecek? Yalnızca hızlı işlem ifadesine dayanarak kesin bir ödeme tarihi varsaymayın. Sonradan kullanacağınız prosedürü anlamanız, bugün yalnızca olumlu görünen bir tanıtım ifadesi okumanızdan daha somut bilgi sağlar.
Süreyi ve ödeme sonrasında kalan teminatı karşılaştırın
Aynı tutarlı iki kefalet uygulamada farklı koruma sunabilir. Birincisi kararlaştırılan borçları usulüne uygun biçimde kaldırılana kadar kapsarken ikincisi belirli bir tarihte sona erebilir veya yalnızca bazı alacaklara ilişkin olabilir. Kiracı çıktıktan sonra hesaplanabilen borçların kapsamda kalıp kalmadığını öğrenin. Ayrıca bu alacakların belirli bir sözleşmesel süre içinde bildirilmesi gerekip gerekmediğini kontrol edin. Belgenin yalnızca başlangıç tarihini incelemek bu soruları cevaplamaz.
Kiracı ile sağlayıcı arasındaki sözleşmeyi, kefilin size karşı sorumluluğundan ayırın. İlk sözleşmenin feshi veya ücret borcu, önceden verilmiş kefaleti mutlaka otomatik olarak sona erdirmez. Bunun hiçbir koşulda etkisi olmayacağını da incelemeden varsaymayın. Hangi olayların teminatınızı değiştirdiğini, değişikliğin ne zaman gerçekleştiğini ve size nasıl bildirileceğini yazılı olarak netleştirin. Bu açıklamayı belgedeki ilgili hükümlerle birlikte değerlendirin; tek başına genel bir müşteri hizmetleri yanıtıyla yetinmeyin.
Bir ödeme yapıldıktan sonra kullanılabilecek miktarı da hesaplayın. Ödemelerin toplam üst sınırdan düşüldüğü 2.700 avroluk bir kefalette, haklı olarak 2.300 avro ödendikten sonra 400 avro kalır. İlk tutar her ay kendiliğinden yeniden kullanılabilir hale gelmez. Teminatın tamamlanmasının mümkün veya zorunlu olup olmadığı sözleşmeler ve hukuk açısından ayrı incelenir. İlk ödemeyi hesaba katmadan sonraki bir zararın da tümüyle karşılanacağını düşünmek bütçenizi yanıltabilir.
Kabul kararınızda izin verilen tutar, kapsam, kefilin erişilebilirliği ve ödeme gücü, talep yolu ve gerekli süre birlikte yer almalıdır. Eksik bilgi varsa somut düzeltme isteyin. Önerilen teminat sözleşmeye uymuyorsa kiracıyla uygun alternatifi netleştirin. Tanınmış bir marka veya kiracının ödediği düşük ücret, bu değerlendirmelerin yerine geçmez. Karşılaştırmanın sonunda hangi belgenin hangi ihtiyacı karşıladığını kendi kelimelerinizle açıklayabiliyor olmanız yararlıdır.
Haklı alacağı belgelerle ve doğru tutarla hazırlayın
Kefalet, kira ilişkisini belgeleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Kira tahakkuklarını ve ödemelerini anlaşılır biçimde izleyin. Konutun durumunu girişte ve geri teslimde somut bir tutanakla kaydedin. Zarar talebinde gerçek değişiklik, kiracının sorumluluğu ve haklı tutar gösterilmelidir. BGB'nin 538. maddesine göre sözleşmeye uygun kullanımdan doğan yıpranmadan kiracı sorumlu değildir. Bir eşyanın artık yeni görünmemesi, yenileme masrafının tamamını kiracıya yüklemek için tek başına yeterli değildir.
Örneğimizde haklı kira borcunun 1.800 avro, haklı zarar talebinin ise 500 avro olduğunu varsayalım. Her iki kalem kapsamdaysa ve ödeme talebinin koşulları yerine gelmişse toplam istek 2.300 avrodur. Kalemleri ayrı ayrı açıklayın. Belgedeki 2.700 avro, otomatik olarak tamamı size ödenecek sabit bir tutar değildir. Kiracı bu sırada borcun bir kısmını kapatırsa talebi güncelleyin. Aynı alacak için hem kiracıdan hem kefilden iki kez ödeme alınmamalıdır.
Sağlayıcının bildirim kurallarının yanında kanuni süreleri de kontrol edin. BGB'nin 548. maddesi, kiralanandaki değişiklik veya bozulmaya ilişkin ev sahibi tazminat talepleri için kural olarak altı aylık zamanaşımı öngörür; süre konutun geri alınmasıyla başlar. Bu, tüm kira alacaklarının ortak süresi veya teminatı kaldırmadan önce zorunlu olarak beklenmesi gereken süre değildir. Kefile basit bir yazı göndermenin bütün hakları zamanaşımından koruduğunu da varsaymayın.
Kesintiler tartışmalıysa, zamanaşımı yaklaşıyorsa veya kefaletten ödeme isteme hakkı belirsizse Alman kira hukukuyla çalışan bir avukat talebi ve izlenecek yolu değerlendirmelidir. Kiracıyla çözüm aramayı, hakların zamanında korunmasından ayrı takip edin. Belgeli ve anlaşılır bir hesap, yalnızca tedbir olsun diye tüm teminatı gerekçesiz istemekten daha yararlı bir çözüm zemini oluşturur. Görüşmeler sürerken sürelerin kendiliğinden durduğunu düşünmeyin.
Değişimi ve teminatın kaldırılmasını baştan düzenleyin
Mevcut nakit depozito kefaletle değiştirilecekse somut bir değişim planı oluşturun. Önce yeni belgenin kapsamını ve ne zaman etkili olduğunu doğrulayın. Ardından önceki teminatın iadesini ve hesabının kapatılmasını kararlaştırın. Amaç, değişim sırasında hukuka uygun teminatın devam etmesidir. Sırf başvuru alındı mesajına dayanarak parayı iade etmeyin; aynı zamanda tam nakit depozito ile onun yerine verilen tam kefaleti süresiz birlikte tutmayın.
Kira ilişkisi sona erince hangi teminatlı alacakların gerçekten devam ettiğini veya makul biçimde henüz açık olduğunu belirleyin. İnceleme ve hesaplaşma için gerekli zaman olayın özelliklerine bağlıdır. İşletme gideri hesabının henüz çıkmamış olması, beklenebilecek borca bakılmadan kefaletin tamamını tutmak için otomatik gerekçe değildir. Uygun durumda kefille ölçülü bir kısmi kaldırmayı görüşün. Haklı ve teminat kapsamındaki alacaklar için hâlâ güvenceye ihtiyacınız varsa tüm haklardan vazgeçtiğinizi belirten beyanı imzalamayın.
Kâğıt belgenin geri verilmesi, dijital kaldırma işlemi ve kiracının sağlayıcıya ödediği ücretlerin sona ermesi farklı kurallara tabi olabilir. Her beyanın etkisini okuyun, ulaştığına dair teyit alın ve son hesabı saklayın. Sorumluluğun tamamen mi sona erdiği, yoksa belirli bir miktar kadar mı azaldığı açık kalmalıdır. Sadece anahtarların teslim edilmesi, bütün teminat işlemlerinin de tamamlandığı anlamına gelmeyebilir. Son adımları kayıt altına almak ilerideki yanlış anlamaları azaltır.
Düsseldorf veya NRW'deki bir konutu kiraya vermeye hazırlanıyorsanız, taşınmazı, planlanan başlangıcı ve hazırlıkların mevcut durumunu ev sahipleri için başvuru formunda paylaşabilirsiniz. Böylece kiralama süreci somut bilgiler üzerinden ele alınabilir. Alışılmadık kefalet hükümlerinin hukuki değerlendirmesini uygun bir avukat yapmalı; düzenleme ve ürün koşullarını gerçek kefil açıklamalıdır. Kira sözleşmesi, teminat ve daha sonraki ödeme talebi yolu birbirini tamamladığında, kabul kararınızın gerekçesi de açık olur.
