Stan redakcyjny: · Richter Immobilien-Transaktionen
Poręczenie może zastąpić uzgodnioną kaucję pieniężną. Zanim je przyjmiesz, sprawdź, kto odpowiada, za jakie zobowiązania i na jakich warunkach otrzymasz pieniądze. Poradnik dotyczy mieszkań w Niemczech, w tym w Düsseldorfie i NRW.
Planują Państwo wynajem nieruchomości w Düsseldorfie lub NRW? Omów wynajem
Zacznij od zabezpieczenia przewidzianego w umowie
Kandydatka na najemczynię chce zachować oszczędności na przeprowadzkę i proponuje Mietkautionsbürgschaft. To poręczenie zabezpieczające określone zobowiązania związane z najmem. Rozwiązanie może być użyteczne, ale zamiast pieniędzy na rachunku kaucji otrzymujesz uprawnienie wobec innego podmiotu. Jego wartość zależy od konkretnej treści zobowiązania. Dlatego oceniaj przedstawiony dokument i tę konkretną umowę, a nie samą nazwę produktu.
Poradnik dotyczy niemieckiego najmu mieszkalnego, również w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii. Polskie określenia objaśniają niemieckie instytucje prawne; nie przenoszą polskich przepisów do niemieckiej umowy. Obowiązek ustanowienia kaucji wynika zwykle z uzgodnienia stron. Przeczytaj projekt: czy wymaga pieniędzy, dopuszcza poręczenie banku, czy daje najemcy wybór pomiędzy wskazanymi formami zabezpieczenia?
Jeżeli wybór już został uzgodniony, późniejsza preferencja wynajmującego nie usuwa go automatycznie. Natomiast przy umówionej kaucji pieniężnej najemca zasadniczo nie może jednostronnie zastąpić wpłaty dokumentem ubezpieczyciela. Możecie uzgodnić zmianę po zbadaniu poręczenia. Zapiszcie, jakie zabezpieczenie zostaje zastąpione oraz od kiedy obowiązuje nowe rozwiązanie. Samo przyjęcie wniosku przez dostawcę nie jest jeszcze potwierdzeniem skutecznego poręczenia.
Załatw tę sprawę przed planowanym początkiem najmu. Ustal, kto dostarczy brakujące dokumenty, kto je sprawdzi i kiedy powinna zapaść decyzja. Dzięki temu przekazanie kluczy nie staje się negocjacją pod presją czasu. Jeśli nadal obowiązuje kaucja pieniężna, uwzględnij ustawowe prawo najemcy do zapłaty w ratach. Potrzeba bezpieczeństwa nie uprawnia do pominięcia tego prawa ani do dowolnej zmiany wcześniejszych ustaleń.
Ustal, kto rzeczywiście odpowiada za wypłatę
Zgodnie z § 765 BGB poręczyciel zobowiązuje się wobec wierzyciela odpowiadać za zobowiązanie osoby trzeciej. Przy zabezpieczeniu najmu wierzycielem jest zwykle wynajmujący, dłużnikiem pozostaje najemca, a poręczyciel przyjmuje określoną odpowiedzialność. Portal sprzedażowy lub pośrednik może organizować zawarcie umowy, sam nie będąc podmiotem zobowiązanym do wypłaty. Sprawdź więc pełną nazwę rzeczywistego poręczyciela oraz dane pozwalające jednoznacznie go zidentyfikować.
W przypadku poręczenia bankowego odpowiada bank. Przy rozwiązaniu ubezpieczeniowym poręczycielem jest ubezpieczyciel. Najemca zwykle płaci wynagrodzenie za udostępnienie zabezpieczenia zgodnie ze swoim kontraktem. Opłaty te nie tworzą kapitału kaucji na rachunku wynajmującego. Poręczenie prywatne, przykładowo od rodzica, opiera się natomiast na odpowiedzialności konkretnej osoby. Liczy się również jej faktyczna zdolność do zapłaty, gdy powstanie uzasadnione żądanie.
Nazwa „ubezpieczenie kaucji” nie oznacza, że najemca zostaje zwolniony z uzasadnionych zaległości lub odpowiedzialności za szkody. W zakresie, w jakim poręczyciel zaspokoi wierzyciela, wierzytelność zasadniczo przechodzi na niego według § 774 BGB. Znaczenie mogą mieć również umowne obowiązki zwrotu. Takie zabezpieczenie nie jest zatem nieograniczonym ubezpieczeniem wszystkich strat wynajmującego.
Oddziel ocenę kandydatki od oceny dokumentu. Zachowanie gotówki na przeprowadzkę nie dowodzi nierzetelności, a akceptacja przez dostawcę poręczenia nie zastępuje właściwego wyboru najemcy. Zbieraj informacje potrzebne do konkretnej decyzji, zamiast gromadzić pełne prywatne dokumenty finansowe wszystkich zainteresowanych. Szerszy przebieg wyboru opisuje poradnik jak znaleźć odpowiednich najemców.
Zsumuj wszystkie wymagane zabezpieczenia
Przy zwykłym najmie mieszkania § 551 BGB ogranicza uzgodnione zabezpieczenie do trzech miesięcznych czynszów, bez kosztów eksploatacyjnych osobno wskazanych jako zaliczka lub ryczałt. Pod uwagę bierze się łączną wartość wymaganych zabezpieczeń. Podział na gotówkę i poręczenie albo kilka odrębnych dokumentów nie tworzy nowego limitu dla każdego z nich. Limit zabezpieczenia nie oznacza jednak automatycznie ograniczenia wysokości rzeczywiście należnego odszkodowania.
Przykład dotyczy mieszkania w Niemczech: czynsz podstawowy wynosi 900 euro, a zaliczka na koszty eksploatacyjne 250 euro miesięcznie. Zwykły limit zabezpieczenia wynosi 2700 euro. Uzgodniona kaucja pieniężna 900 euro wraz z poręczeniem na 1800 euro mieści się w tej granicy. Żądanie 2700 euro w pieniądzu i dodatkowego poręczenia na 900 euro ją przekracza. Zaliczki 250 euro nie dodaje się do podstawy obliczenia. Ustalenie samego czynszu omawiamy w poradniku jak obliczyć czynsz najmu.
Jeśli zabezpieczenie należy wpłacić w pieniądzu, najemca ma prawo do trzech równych miesięcznych rat. Pierwsza jest należna na początku najmu, a kolejne wraz z dwoma bezpośrednio następującymi płatnościami czynszu. Nie wynika z tego ogólne prawo do dostarczania poręczenia w trzech częściach. Szczegóły opisuje kaucja mieszkaniowa w ratach. Także obowiązek lokowania przekazanej kwoty należy odróżnić od sytuacji, gdy nie przekazano pieniędzy.
Istnieją szczególne wyjątki dotyczące zabezpieczeń od osób trzecich. W wyroku VIII ZR 379/12 niemiecki Federalny Trybunał Sprawiedliwości rozpatrywał zabezpieczenie zapobiegające wypowiedzeniu z powodu zaległości oraz odniósł się do poręczeń rodziców oferowanych z własnej inicjatywy. Nie jest to wzór dodatkowego obowiązkowego poręczenia przy każdej nowej umowie. Przed zastosowaniem wyjątku prawnik powinien ocenić okoliczności, dobrowolność i obciążenie najemcy. Sam nagłówek „dobrowolne” nie rozstrzyga sprawy.
Sprawdź treść dokumentu i wymaganą formę
Poproś o pełny tekst poręczenia wraz z właściwymi warunkami. Ulotka obiecująca zabezpieczenie do trzech czynszów nie określa jeszcze twoich praw. Porównaj oznaczenie wynajmującego, najemcy, dokładnego lokalu, umowy i maksymalnej kwoty. Jeżeli najemców jest kilku, ustal, czyje zobowiązania są objęte zabezpieczeniem. Dokument wystawiony na osobę, która już nie jest stroną najmu, może nie dawać oczekiwanej ochrony mimo prawidłowego adresu mieszkania.
Następnie przeczytaj opis zabezpieczonych roszczeń. Czy obejmuje tylko czynsz, czy również uzasadnione szkody i dopłaty z rozliczenia kosztów? Czy zawiera wyłączenia określonych okresów albo rodzajów należności? Jak traktuje odsetki i koszty dochodzenia roszczeń w ramach limitu? Poręczenie na 2700 euro może mieć właściwą sumę, ale zbyt wąski zakres w stosunku do uzgodnień najmu. Wyjaśnienia i potrzebne poprawki uzyskaj przed przyjęciem dokumentu.
Oddzielnie oceń formę. § 766 BGB zasadniczo wymaga pisemnego oświadczenia poręczyciela i wyłącza formę elektroniczną. Nie zakładaj więc, że zwykła wiadomość elektroniczna lub skan od rodzica zawsze spełnia wymóg prawny. § 350 HGB przewiduje wyjątek, jeśli udzielenie poręczenia jest czynnością handlową po stronie poręczyciela. Profesjonalne poręczenie cyfrowe nie jest zatem automatycznie nieważne.
Potwierdź autentyczność i aktualny status u rzeczywistego wystawcy, korzystając z niezależnie ustalonych danych kontaktowych. Numer wniosku nie dowodzi rozpoczęcia odpowiedzialności. Zachowaj obowiązujący dokument, warunki i późniejsze zmiany w jednym miejscu. Zarządca powinien móc ustalić aktualne prawa także po kilku latach, bez odtwarzania niepełnej korespondencji z okresu wprowadzania się najemcy.
Rozróżnij tryby dochodzenia wypłaty
Przy zwykłym poręczeniu poręczyciel może zasadniczo podnieść Einrede der Vorausklage. Jest to zarzut pozwalający odmówić zapłaty do czasu bezskutecznej próby egzekucji przeciwko głównemu dłużnikowi. Podstawę stanowi § 771 BGB, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków i skutecznych postanowień umowy. Jeżeli udzielenie poręczenia jest dla poręczyciela czynnością handlową, zarzut ten wyłącza już § 349 HGB. W praktyce możliwość podniesienia tego zarzutu wpływa na czas i nakład pracy potrzebny do uzyskania pieniędzy.
Poręczenie określane jako selbstschuldnerisch usuwa ten konkretny zarzut zgodnie z § 773 BGB. Nie trzeba zatem z tego powodu najpierw prowadzić egzekucji przeciwko najemcy. Nie znikają jednak pozostałe przesłanki odpowiedzialności. § 768 BGB zasadniczo pozwala poręczycielowi korzystać z zarzutów przysługujących najemcy. Nadal ważne są istnienie, wymagalność i objęcie roszczenia zakresem zabezpieczenia.
Inaczej działa poręczenie auf erstes Anfordern, czyli na pierwsze żądanie. Może przewidywać wypłatę przed ostatecznym wyjaśnieniem zarzutów, przenosząc spór do późniejszego postępowania o zwrot pieniędzy. Nie uprawnia to do dowolnego ani świadomie bezzasadnego żądania. Szybszy mechanizm wypłaty nie tworzy nowego roszczenia odszkodowawczego. Skuteczność klauzuli i wymagane dowody zależą od konkretnego układu umów; przy wątpliwościach potrzebna jest ocena prawnika.
Przed przyjęciem dokumentu przejdź z wystawcą przez prosty scenariusz: najemca nie zapłacił za dwa miesiące. Ustal adresata żądania, wymaganą formę i załączniki. Zapytaj, czy najemca zostanie powiadomiony oraz jakie zarzuty będą rozpatrywane. Nie wyznaczaj sobie pewnej daty otrzymania środków na podstawie hasła o szybkiej obsłudze. Potrzebujesz informacji o procedurze zapisanej w rzeczywistych warunkach.
Porównaj czas ochrony i kwotę pozostałą do wykorzystania
Dwa poręczenia z jednakową sumą mogą mieć bardzo różną wartość praktyczną. Jedno obejmuje uzgodnione zobowiązania aż do prawidłowego zwolnienia, inne wygasa w oznaczonym dniu albo zabezpiecza tylko część należności. Sprawdź, czy dokument obejmuje roszczenia możliwe do rozliczenia dopiero po wyprowadzce. Ustal również, czy trzeba zgłosić je w określonym terminie, aby zachować uprawnienia wobec poręczyciela.
Rozróżniaj kontrakt najemcy z dostawcą i odpowiedzialność poręczyciela wobec wynajmującego. Wypowiedzenie pierwszego kontraktu lub zaległość w opłatach nie musi automatycznie wygaszać już wystawionego poręczenia. Nie można też bez sprawdzenia założyć, że nigdy na nie nie wpływa. Poproś o jednoznaczną informację, jakie zdarzenia zmieniają twoje zabezpieczenie oraz w jaki sposób zostaniesz o nich zawiadomiony.
Przeanalizuj kwotę dostępną po wcześniejszej wypłacie. Jeśli poręczenie na 2700 euro ma łączny limit pomniejszany o wypłaty, po uzasadnionej wypłacie 2300 euro pozostaje 400 euro. Pierwotna suma nie odnawia się automatycznie co miesiąc. Ewentualną możliwość lub obowiązek uzupełnienia zabezpieczenia trzeba ocenić osobno na podstawie umów i przepisów. Nie planuj kolejnych roszczeń tak, jakby wcześniejsza wypłata nie miała znaczenia.
Decyzja o przyjęciu powinna uwzględniać dopuszczalną kwotę, zakres roszczeń, wiarygodność i dostępność poręczyciela, realną procedurę wypłaty oraz odpowiedni czas ochrony. Gdy brakuje szczegółu, poproś o konkretną poprawkę. Jeżeli proponowana forma nie odpowiada umowie, ustal z najemcą właściwą alternatywę. Znana marka lub niska opłata nie zastępuje analizy zobowiązania, z którego będziesz korzystać.
Udokumentuj podstawę i wysokość roszczenia
Poręczenie nie zastępuje dokumentacji najmu. Prowadź czytelne zestawienie należności i wpłat, a stan lokalu opisz podczas wydania oraz zwrotu. Przy szkodzie trzeba ustalić rzeczywistą zmianę, odpowiedzialność najemcy i uzasadnioną wysokość odszkodowania. Zgodnie z § 538 BGB najemca nie odpowiada za pogorszenie będące skutkiem używania mieszkania zgodnie z umową. Sam fakt zużycia rzeczy nie wystarcza więc do obciążenia go kosztem nowej.
Załóżmy w naszym przykładzie uzasadnione zaległości czynszowe 1800 euro oraz należne odszkodowanie 500 euro. Jeżeli obie pozycje obejmuje poręczenie i spełniono warunki wypłaty, żądanie wynosi 2300 euro. Przedstaw każdą należność oddzielnie. Suma dokumentu, czyli 2700 euro, nie jest ryczałtem należnym automatycznie. Jeśli najemca w międzyczasie spłaci część długu, odpowiednio skoryguj żądanie. To samo roszczenie nie może zostać zaspokojone dwa razy.
Oprócz terminów wymaganych przez wystawcę sprawdź terminy ustawowe. § 548 BGB przewiduje co do zasady sześciomiesięczny okres przedawnienia roszczeń wynajmującego z tytułu zmian lub pogorszenia przedmiotu najmu, liczony od jego odzyskania. Nie jest to wspólny termin dla wszystkich długów z umowy ani obowiązkowy czas oczekiwania na zwolnienie zabezpieczenia. Nie zakładaj też, że samo pismo do poręczyciela chroni każde roszczenie przed przedawnieniem.
Jeżeli potrącenia są sporne, zbliża się przedawnienie albo nie wiadomo, czy można żądać wypłaty, prawnik zajmujący się niemieckim prawem najmu powinien sprawdzić roszczenie i plan działania. Oddziel spokojne wyjaśnianie sprawy z najemcą od terminowego zabezpieczenia praw. Rzetelna kalkulacja jest bardziej użyteczna niż żądanie całego limitu bez przedstawienia jego podstaw.
Uzgodnij wymianę zabezpieczenia i jego zwolnienie
Gdy poręczenie ma zastąpić istniejącą kaucję pieniężną, zaplanuj konkretny moment wymiany. Najpierw sprawdź dokument i skuteczność nowego zabezpieczenia. Następnie uzgodnij zwrot oraz rozliczenie poprzedniego. Chodzi o ciągłość ochrony zgodnej z prawem. Nie zwracaj pieniędzy na podstawie samego potwierdzenia złożenia wniosku, ale też nie zatrzymuj bezterminowo pełnej kaucji i pełnego poręczenia zastępczego.
Po zakończeniu najmu ustal, jakie zabezpieczone roszczenia nadal istnieją lub pozostają w uzasadniony sposób otwarte. Potrzebny czas na sprawdzenie i rozliczenie zależy od okoliczności. Brak końcowego rozliczenia kosztów eksploatacyjnych nie usprawiedliwia automatycznie zatrzymania całego zabezpieczenia bez względu na przewidywaną należność. W odpowiednim przypadku omów z poręczycielem proporcjonalne częściowe zwolnienie. Nie podpisuj całkowitego zrzeczenia się praw, jeśli nadal potrzebujesz zabezpieczenia należnych roszczeń.
Zwrot papierowego dokumentu, cyfrowe zwolnienie i zakończenie naliczania opłat najemcy mogą podlegać różnym zasadom. Przeczytaj skutki każdej deklaracji, uzyskaj potwierdzenie odbioru i zachowaj końcowe rozliczenie. Powinno jasno wynikać, czy odpowiedzialność ustała całkowicie, czy została tylko zmniejszona o określoną kwotę. Nie utożsamiaj samej wyprowadzki z wykonaniem wszystkich czynności zamykających.
Jeżeli przygotowujesz wynajem mieszkania w Düsseldorfie lub NRW, opisz lokal, planowany początek najmu i obecny etap przygotowań w formularzu dla wynajmujących. To pozwala konkretnie porozmawiać o procesie wynajmu. Nietypowe klauzule poręczenia powinien ocenić właściwy prawnik, a warunki wystawienia wyjaśnia rzeczywisty poręczyciel. Dobra decyzja łączy ustalenia najmu, zakres zabezpieczenia i procedurę późniejszego dochodzenia należności.
