Mietpreis berechnen: Schritt für Schritt zur begründeten Miete

Die vier Größen unterscheiden, bevor Sie rechnen

Für eine verständliche Mietpreisermittlung sollten Sie vier Begriffe auseinanderhalten. Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die überlassene Wohnung ohne gesondert berechnete Betriebskosten. Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt eine gesetzlich bestimmte Vergleichsgröße. Angebotsmieten sind die Beträge, die andere Vermieter aktuell in Inseraten verlangen. Die insgesamt monatlich zu zahlende Miete enthält je nach Vertrag zusätzlich Vorauszahlungen oder Pauschalen und gegebenenfalls weitere vereinbarte Positionen.

Diese Größen können zusammenhängen, sind aber nicht austauschbar. Ein besonders teures Konkurrenzinserat erhöht nicht automatisch die zulässige Miete Ihrer Wohnung. Eine hohe Hausgeldzahlung darf nicht vollständig als Betriebskostenvorauszahlung auf den Mieter übertragen werden. Und die monatliche Kreditrate des Eigentümers bestimmt weder die örtliche Vergleichsmiete noch eine gesetzliche Mietobergrenze. Sie gehört in eine separate Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Legen Sie daher zwei Arbeitsblätter an. Das erste enthält die Herleitung der Miete anhand von Objekt und Rechtslage. Das zweite zeigt Einnahmen, eigene Kosten, Finanzierung und Rücklagenbedarf. Wenn die rechtlich und marktseitig tragfähige Miete die eigenen Erwartungen nicht erfüllt, muss die wirtschaftliche Entscheidung überprüft werden. Die Lücke lässt sich nicht durch eine beliebige Erhöhung des Inseratspreises lösen.

Dieser Artikel behandelt die Neuvermietung. Für die Anpassung einer bereits laufenden Miete gelten eigene Voraussetzungen und Verfahren. Vermischen Sie diese beiden Situationen nicht. Eine bei einem neuen Vertrag denkbare Miete kann nicht ohne Weiteres im bestehenden Mietverhältnis verlangt werden. Halten Sie deshalb am Anfang fest, ob Sie neu vermieten oder einen vorhandenen Vertrag prüfen möchten.

Wohnfläche und Objekteigenschaften belastbar erfassen

Die Multiplikation mit einem Quadratmeterbetrag ist nur so gut wie die zugrunde liegende Fläche. Prüfen Sie, woher die Wohnflächenangabe stammt und welche Berechnungsmethode verwendet wurde. Ein früheres Inserat oder eine gerundete Eigentümerangabe ist kein ausreichender Ersatz für nachvollziehbare Unterlagen. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Nebenräume können unterschiedlich zu berücksichtigen sein. Bei widersprüchlichen Angaben sollte die Fläche vor der Vermarktung geklärt werden.

Erstellen Sie anschließend ein Merkmalsblatt. Dazu gehören Baualter, Lage, Größe, Geschoss, Grundriss, Bad, Heizung, energetischer Zustand und relevante Ausstattungen. Notieren Sie nur Eigenschaften, die tatsächlich vorhanden und für die gewählte Vergleichsgrundlage relevant sind. Ein besonders hoher eigener Renovierungsaufwand führt nicht automatisch zu einem gleich hohen Mietzuschlag. Entscheidend ist, welche Merkmale die Wohnung anschließend aufweist und wie diese einzuordnen sind.

Unterscheiden Sie Modernisierung und bloße Erhaltung. Das Ersetzen eines defekten Bauteils stellt nicht in jeder rechtlichen Hinsicht dieselbe Maßnahme dar wie eine Verbesserung des Wohnwerts. Halten Sie Ausführungsjahr, Umfang und Belege fest. Wenn Sie sich später auf besondere gesetzliche Regeln berufen möchten, benötigen Sie eine nachvollziehbare Tatsachengrundlage und möglicherweise eine fachliche Berechnung.

Bei Häusern, möblierten Wohnungen oder ungewöhnlichen Grundrissen sollten Sie prüfen, ob die verwendete Vergleichsgrundlage diese Fälle abdeckt. Ein Ergebnis aus einem allgemeinen Onlineformular kann besondere Eigenschaften übersehen. Das Merkmalsblatt hilft, solche Grenzen zu erkennen und gezielt nachzuprüfen. Es erleichtert zugleich die Erstellung eines sachlichen Exposés, weil die wesentlichen Objektdaten bereits geordnet vorliegen.

Den passenden Mietspiegel und dessen Anleitung verwenden

Nutzen Sie für den Standort die aktuelle geeignete Vergleichsgrundlage. Ein Mietspiegel enthält nicht nur Zahlen, sondern auch Hinweise zum Anwendungsbereich und zur Zuordnung. Lesen Sie diese Erläuterungen vor der Berechnung. Baujahresgruppen, Lagekategorien und Ausstattungsmerkmale dürfen nicht nach dem gewünschten Ergebnis ausgewählt werden. Dokumentieren Sie, warum Ihre Wohnung einer bestimmten Kategorie zugeordnet wird und welche Besonderheiten berücksichtigt werden.

Für Düsseldorf ist zum Redaktionsstand dieser Seite der Mietspiegel mit Gültigkeit ab August 2026 verfügbar. Verwenden Sie die dort bereitgestellte aktuelle Fassung und ihre Anwendungshinweise. Wir übernehmen die Tabelle hier nicht und nennen keinen pauschalen Düsseldorfer Quadratmeterwert: Eine solche Zahl würde die Unterschiede zwischen konkreten Wohnungen verdecken. Vor einer späteren Vermietung sollte erneut geprüft werden, welche Fassung aktuell gilt.

Arbeiten Sie mit der vollständigen Herleitung. Wenn ein Ausgangswert und Zu- oder Abschläge vorgesehen sind, sollten alle relevanten Merkmale systematisch geprüft werden. Wählen Sie nicht nur die erhöhenden Positionen aus. Achten Sie außerdem darauf, ob ein Merkmal bereits im Ausgangswert enthalten ist; eine doppelte Berücksichtigung würde das Ergebnis verzerren. Bei unklaren Fällen ist eine fachliche Einordnung besser als eine freie Schätzung.

Vergleichsinserate können anschließend als Plausibilitätskontrolle dienen. Prüfen Sie Lage, Zustand, Größe und Vertragsart der Vergleichsobjekte. Eine möblierte Wohnung mit kurzer Nutzungsdauer ist keine unmittelbar passende Vergleichswohnung für einen langfristig vermieteten leeren Wohnraum. Notieren Sie die Grenzen Ihres Vergleichs, statt aus wenigen Anzeigen einen scheinbar exakten Marktwert abzuleiten.

Mietpreisbremse und mögliche Ausnahmen vor dem Angebot prüfen

In entsprechend bestimmten Gebieten begrenzt § 556d BGB die Miete bei Beginn eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob die Regel am konkreten Standort gilt, ergibt sich aus der maßgeblichen Landesverordnung. Für NRW ist die aktuelle Mieterschutzverordnung zu prüfen. Verlassen Sie sich nicht auf eine alte Gemeindeliste ohne Gültigkeitsstand.

Das Gesetz kennt besondere Regelungen und Ausnahmen. § 556e BGB betrifft unter anderem eine berücksichtigungsfähige Vormiete und bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. § 556f BGB enthält Ausnahmen etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Voraussetzungen sind jeweils konkret zu prüfen.

Bezeichnen Sie eine Wohnung nicht allein wegen neuer Bodenbeläge oder eines renovierten Bads als umfassend modernisiert im gesetzlichen Sinn. Ebenso ist eine früher verlangte Miete nicht ohne Prüfung automatisch die maßgebliche Vormiete. Für die Anwendung besonderer Regeln müssen Tatsachen, Zeitpunkte und Berechnung zusammenpassen. Halten Sie die entsprechenden Nachweise vor Abschluss des neuen Vertrags bereit.

Wer sich auf bestimmte Ausnahmen berufen möchte, muss zudem die Informationspflichten des § 556g BGB beachten. Dazu gehören rechtzeitige Angaben gegenüber dem Mieter in der vorgesehenen Form. Ein korrekt berechneter Betrag allein genügt daher nicht in jeder Konstellation. Der gesonderte Ratgeber zur Mietpreisbremse bietet weitere Orientierung; schwierige Fälle sollten vor Veröffentlichung rechtlich geprüft werden.

Rechenbeispiel für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern

Das folgende Beispiel verwendet ausschließlich angenommene Zahlen. Es beschreibt keine konkrete Wohnung und keinen Düsseldorfer Mietspiegelwert. Angenommen, die relevante Wohnfläche beträgt 80 Quadratmeter und die sachgerecht ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 10 Euro je Quadratmeter monatlich. Daraus ergibt sich zunächst eine Vergleichsmiete von 800 Euro pro Monat: 80 multipliziert mit 10.

Würde für diesen Fall die Mietpreisbremse ohne einschlägige Ausnahme gelten, ergäbe die Grenze von zehn Prozent darüber rechnerisch 880 Euro Nettokaltmiete. Diese Zahl ist eine Obergrenzenrechnung unter den genannten Annahmen und keine automatische Empfehlung, stets genau diesen Betrag zu verlangen. Nachfrage, Zustand und konkrete Vermarktung können für einen anderen zulässigen Angebotspreis sprechen.

Angenommen, zusätzlich würden sachgerecht ermittelte Betriebskostenvorauszahlungen von 220 Euro vereinbart. Bei einer Nettokaltmiete von 880 Euro läge die monatliche Zahlung dann zunächst bei 1.100 Euro. Individuelle Verträge der Mieter, beispielsweise für Haushaltsstrom, können daneben bestehen. Die Betriebskostenvorauszahlung ist keine zusätzliche frei verfügbare Rendite des Eigentümers, sondern dient der Abrechnung entsprechender Kosten.

Ändert sich eine Voraussetzung, muss die Rechnung neu betrachtet werden. Eine tatsächlich andere Wohnfläche verändert die Multiplikation. Eine abweichende Vergleichsmiete verändert die mögliche Grenze. Ein anderer rechtlicher Anwendungsfall kann die gesamte Herleitung beeinflussen. Übernehmen Sie deshalb nicht nur das Endergebnis eines Beispiels, sondern prüfen Sie jede Eingangsgröße. Ein nachvollziehbares Rechenblatt ist dafür hilfreicher als eine einzelne, scheinbar präzise Zahl aus einem Rechner.

Betriebskosten, Hausgeld und Eigentümeraufwand getrennt halten

Bei einer Eigentumswohnung ist das Hausgeld häufig eine erste Informationsquelle, aber keine fertige Mietnebenkostenrechnung. Es kann umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen enthalten. Verwaltungskosten und Beiträge zur Erhaltungsrücklage dürfen beispielsweise nicht einfach als laufende Betriebskosten an Mieter weitergereicht werden. Prüfen Sie den Wirtschaftsplan und die Abrechnung deshalb nach Kostenarten und nach der wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag.

Wählen Sie Vorauszahlungen auf einer nachvollziehbaren Grundlage. Frühere Abrechnungen können helfen, müssen aber auf Veränderungen bei Preisen, Nutzung oder Versorgung geprüft werden. Eine bewusst niedrige Vorauszahlung lässt das Inserat günstiger erscheinen, kann später jedoch zu erheblichen Nachzahlungen und Unzufriedenheit führen. Kommunizieren Sie klar, welche Kosten enthalten sind und welche Verträge die Mieter selbst abschließen müssen.

Die laufende Wirtschaftlichkeit des Eigentümers braucht eine eigene Rechnung. Berücksichtigen Sie nicht umlagefähige Ausgaben, erwartbare Instandhaltung, mögliche Leerstände und gegebenenfalls Finanzierung. Der Saldo vor Steuern ist nicht mit einer vollständigen Renditekennzahl gleichzusetzen. Auch Rücklagen und größere zukünftige Maßnahmen können für Ihre Entscheidung wichtig sein, obwohl sie nicht jeden Monat in gleicher Höhe bezahlt werden.

Der Artikel zu den umlagefähigen Nebenkosten erklärt die grundlegende Zuordnung. Für das konkrete Objekt sollten Sie eine übersichtliche Liste erstellen: vom Mieter direkt bezahlt, über Vorauszahlung abgerechnet oder vom Eigentümer getragen. Diese Liste erleichtert die Vertragsvorbereitung und verhindert, dass bei der Kalkulation dieselbe Kostenposition doppelt oder überhaupt nicht berücksichtigt wird.

Sonderfälle wie Möblierung, Stellplatz und ungewöhnliche Ausstattung

Eine möblierte Wohnung benötigt eine zusätzliche Betrachtung, ist aber nicht automatisch von den allgemeinen Mietpreisregeln ausgenommen. Dokumentieren Sie das tatsächlich überlassene Inventar, dessen Zustand und die vertragliche Einordnung. Ein pauschaler Möbelzuschlag nach einer beliebigen Internetformel schafft keine verlässliche rechtliche Grundlage. Gerade bei einer zusammengefassten Gesamtmiete muss nachvollziehbar bleiben, welche Leistungen und Kosten enthalten sind.

Ähnlich sorgfältig sollten Stellplätze, Garagen oder besondere Nebenflächen behandelt werden. Entscheidend ist, was tatsächlich vermietet wird und wie die Verträge zusammenhängen. Eine künstliche Aufteilung in mehrere Entgelte beseitigt nicht automatisch rechtliche Grenzen für die Wohnraummiete. Lassen Sie ungewöhnliche Gestaltungen prüfen, bevor Sie sie zur Grundlage der Vermarktung machen.

Bei hochwertiger Ausstattung hilft eine nüchterne Beschreibung. Ein neues Bad, ein Aufzug oder eine besondere Außenfläche kann für die Nachfrage relevant sein. Ob und wie sich daraus ein konkreter Zuschlag ableiten lässt, hängt jedoch von der verwendeten Vergleichsgrundlage und den rechtlichen Voraussetzungen ab. Eigene Anschaffungskosten oder persönliche Vorlieben sind kein allgemeingültiger Maßstab für eine monatliche Mehrmiete.

Der Ratgeber zur möblierten Vermietung behandelt Inventar, Vertragsdauer und Betrieb genauer. Wenn Ihr Objekt mehrere Besonderheiten kombiniert, sollten diese zusammen betrachtet werden. Mehrere einzeln plausibel klingende Zuschläge können insgesamt zu einer nicht tragfähigen Kalkulation führen, besonders wenn dieselbe Eigenschaft bereits an anderer Stelle in der Berechnung berücksichtigt wurde.

Die Mietpreisermittlung dokumentieren und in eine Vermietung überführen

Bewahren Sie die Herleitung zusammen mit dem verwendeten Mietspiegel, dem Merkmalsblatt und den relevanten Nachweisen auf. Notieren Sie das Berechnungsdatum sowie noch offene Fragen. Das hilft bei der eigenen Entscheidung und bei späteren Rückfragen. Wenn Sie eine besondere gesetzliche Regel anwenden, sollten die dafür benötigten Tatsachen und Informationen ebenfalls geordnet vorliegen und nicht erst nach Vertragsabschluss zusammengesucht werden.

Übertragen Sie die Ergebnisse verständlich ins Inserat. Nettokaltmiete, Nebenkosten, weitere vereinbarte Positionen und gewünschter Beginn sollten klar erkennbar sein. Beschreiben Sie die Eigenschaften, auf denen die Einordnung beruht, ohne aus jeder Ausstattung eine Werbeübertreibung zu machen. Ein gut erklärtes Angebot hilft Interessenten, ihre tatsächliche monatliche Belastung und die Eignung der Wohnung früh einzuschätzen.

Prüfen Sie die Resonanz sachlich. Viele Klicks ohne passende Bewerbungen können auf unklare Angaben oder eine nicht passende Gesamtbelastung hinweisen. Eine geringe Zahl von Anfragen beweist jedoch nicht allein, dass der Quadratmeterpreis falsch berechnet wurde. Betrachten Sie Preis, Fotos, Beschreibung, Verfügbarkeit und Zielgruppe gemeinsam. Änderungen sollten die rechtliche Grundlage der Miete weiterhin beachten.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Düsseldorf oder NRW neu vermieten möchten, nennen Sie über unsere Vermietungsanfrage Ort, Immobilienart, Größe und geplanten Beginn. Vorhandene Flächenunterlagen und Angaben zum Zustand helfen bei der weiteren Vorbereitung. Danach lässt sich besprechen, welche Informationen für eine nachvollziehbare Mietpreisermittlung und die passende Vermarktung noch fehlen.

Bevor Sie mit Quadratmeterpreisen kalkulieren, klären Sie die Wohnfläche im Mietvertrag: Berechnung, Balkonanteil und Abrechnungsbasis müssen nachvollziehbar zusammenpassen.