Wer ein älteres Haus oder eine Eigentumswohnung energetisch verbessern möchte, steht schnell vor vielen Einzelfragen: Welche Maßnahme zuerst, was kostet das, und was wird gefördert? Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) beantwortet genau das. Er ist eine von einem zugelassenen Energieberater erstellte, schrittweise Strategie für ein konkretes Gebäude. Wichtig vorab: Trotz des verbreiteten Stichworts "KfW-Sanierungsfahrplan" wird der iSFP selbst nicht von der KfW, sondern über die BAFA gefördert. Die KfW kommt erst bei der Umsetzung ins Spiel. Dieser Ratgeber erklärt iSFP, Ablauf, Kosten und Förderung verständlich und neutral.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein verständlich aufbereiteter Beratungsbericht, der die energetische Sanierung eines Wohngebäudes in sinnvollen, aufeinander aufbauenden Schritten beschreibt. Statt einzelner Maßnahmen "auf gut Glück" liefert er eine durchdachte Reihenfolge, damit spätere Schritte nicht durch frühere blockiert werden.
Ein iSFP enthält in der Regel:
- eine Bestandsaufnahme des Gebäudes mit seinem heutigen energetischen Zustand,
- einen Sanierungsfahrplan mit empfohlenen Maßnahmenpaketen und einer logischen Reihenfolge,
- Hinweise auf voraussichtliche Kosten, mögliche Einsparungen und Fördermöglichkeiten.
Ein iSFP ist kein Energieausweis. Der Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) bewertet die energetische Qualität und wird beim Verkauf oder bei der Vermietung benötigt. Der iSFP geht weiter: Er zeigt einen konkreten Weg zur Verbesserung. Beide Dokumente ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht.
Wer erstellt den iSFP?
Ein förderfähiger iSFP darf nur von qualifizierten Energie-Effizienz-Experten erstellt werden, die in der "Energie-Effizienz-Experten-Liste für Förderprogramme des Bundes" für den Bereich "Energieberatung für Wohngebäude" eingetragen sind. Diese Liste wird von der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt.
Praktisch bedeutet das: Nicht jeder, der sich "Energieberater" nennt, kann einen geförderten iSFP ausstellen. Entscheidend ist die Eintragung in der Expertenliste. Über die dena-Liste lassen sich zugelassene Fachleute in der Region finden. Für Eigentümer in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen ist die Auswahl groß.
Richter Immobilien-Transaktionen erstellt selbst keine Sanierungsfahrpläne und tritt nicht als Energieberater auf. Wir ordnen das Thema hier neutral ein, weil der energetische Zustand und ein etwaiger Sanierungsfahrplan beim Verkauf eine Rolle spielen können.
Ablauf: In welchen Schritten entsteht ein iSFP?
Der Weg zum iSFP folgt meist einem klaren Muster:
- Kontakt und Auftrag: Sie beauftragen einen zugelassenen Energie-Effizienz-Experten. Häufig kümmert sich dieser auch um den Förderantrag bei der BAFA.
- Vor-Ort-Termin: Der Experte begeht das Gebäude, erfasst Bauteile, Heizung und Schwachstellen und sichtet vorhandene Unterlagen.
- Analyse und Berechnung: Auf dieser Basis werden energetische Kennwerte ermittelt und Maßnahmenpakete bewertet.
- Erstellung des Fahrplans: Es entsteht der schriftliche iSFP mit empfohlener Reihenfolge, Kosten- und Einsparhinweisen.
- Abschlussgespräch: Der Experte erläutert die Ergebnisse, sodass Sie die nächsten Schritte einordnen können.
Der iSFP ist anschließend eine belastbare Grundlage für Entscheidungen, Angebotsvergleiche und spätere Förderanträge.
Kosten des iSFP und die BAFA-Förderung
Der iSFP entsteht im Rahmen einer Energieberatung. Die Honorare sind nicht gesetzlich festgelegt und unterscheiden sich je nach Gebäude, Aufwand und Anbieter. Entscheidend ist, dass die Beratung über die BAFA bezuschusst wird.
Im Förderprogramm "Energieberatung für Wohngebäude" (EBW) der BAFA gilt (Stand 2025/2026):
- Der Zuschuss beträgt in der Regel 50 Prozent der förderfähigen Beratungskosten.
- Die Förderung ist gedeckelt: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind es bis zu 650 Euro, bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten bis zu 850 Euro.
- Wird der Beratungsbericht zusätzlich in einer Wohnungseigentümerversammlung erläutert, ist ein einmaliger Zuschlag von bis zu 250 Euro möglich.
Förderquoten und Deckel können sich ändern. Maßgeblich ist immer die aktuelle BAFA-Richtlinie zum Zeitpunkt der Antragstellung. Den Förderantrag stellt üblicherweise der beauftragte Energie-Effizienz-Experte.
Der iSFP-Bonus: 5 Prozentpunkte mehr bei der Umsetzung
Der eigentliche Hebel des iSFP zeigt sich erst bei der Umsetzung. Wer einzelne Sanierungsmaßnahmen auf Basis eines iSFP durchführt und dafür Zuschüsse der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) bei der BAFA beantragt, erhält den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten zusätzlich.
Ein Beispiel: Für Maßnahmen an der Gebäudehülle, etwa Dämmung oder neue Fenster, liegt der Grundfördersatz bei 15 Prozent. Mit iSFP-Bonus steigt er auf 20 Prozent. Ebenso wichtig: Mit einem iSFP erhöht sich die Grenze der förderfähigen Ausgaben von 30.000 Euro auf 60.000 Euro je Wohneinheit und Kalenderjahr. Das vervielfacht den möglichen Zuschuss bei größeren Vorhaben.
Zu beachten ist: Der iSFP-Bonus gilt für Maßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik sowie für die Heizungsoptimierung, nicht aber für die Heizungsförderung selbst (etwa den Einbau einer Wärmepumpe). Dort gelten eigene Boni wie der Klimageschwindigkeits- und der Einkommens-Bonus. Der iSFP bleibt nach der Erstellung 15 Jahre lang für den Bonus nutzbar.
Zusammenspiel mit den KfW-Programmen
Hier sorgt der Slug "KfW-Sanierungsfahrplan" oft für Verwirrung. Die Förderung des iSFP selbst läuft über die BAFA, nicht über die KfW. Die KfW weist sogar ausdrücklich darauf hin, dass sie den iSFP nicht mehr fördert.
Die KfW kommt bei der Umsetzung ins Spiel, vor allem über zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss. Beispiel ist der Wohngebäude-Kredit (Programm 261) für die Sanierung zum Effizienzhaus. Auch dafür ist die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten Pflicht, und ein vorhandener iSFP ist eine gute Planungsgrundlage.
Vereinfacht gilt also: Den iSFP fördert die BAFA. Einzelmaßnahmen mit iSFP-Bonus fördert ebenfalls die BAFA (BEG EM). Komplettsanierungen zum Effizienzhaus laufen über die KfW. Eine doppelte Förderung derselben Kosten ist ausgeschlossen, weshalb sich eine geordnete Planung lohnt.
Warum sich ein iSFP lohnt – auch beim Verkauf
Ein iSFP bringt mehrere Vorteile: Er schafft Klarheit über sinnvolle Schritte und deren Reihenfolge, er sichert über den iSFP-Bonus und die höhere Kostengrenze spürbar mehr Förderung, und er hilft, teure Fehlinvestitionen zu vermeiden.
Auch bei einem späteren Verkauf kann der energetische Zustand eine Rolle spielen. Käufer fragen heute häufig nach dem energetischen Profil eines Hauses und nach absehbaren Sanierungskosten. Ein nachvollziehbarer Fahrplan oder bereits umgesetzte Maßnahmen können diese Fragen versachlichen.
Richter Immobilien-Transaktionen ist seit über 60 Jahren auf Bewertung und Verkauf von Immobilien in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen spezialisiert. Über Jahrzehnte ist ein Netzwerk mit mehr als 20.000 Kontakten gewachsen. Wenn Sie wissen möchten, wie sich der energetische Zustand auf den Wert und die Vermarktung Ihrer Immobilie auswirkt, ordnen wir das gern für Sie ein.
