Kto chce poprawić efektywność energetyczną starszego domu lub mieszkania własnościowego, szybko staje przed wieloma szczegółowymi pytaniami: które działanie najpierw, ile to kosztuje i co jest dofinansowane? Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) odpowiada dokładnie na to. To krok po kroku opracowana strategia dla konkretnego budynku, przygotowana przez uprawnionego doradcę energetycznego. Ważne na wstępie: mimo rozpowszechnionego hasła „plan modernizacji KfW”, samego iSFP nie dofinansowuje KfW, lecz BAFA. KfW wkracza do gry dopiero przy realizacji. Ten poradnik wyjaśnia iSFP, przebieg, koszty i dofinansowanie zrozumiale i neutralnie.
Czym jest indywidualny plan modernizacji (iSFP)?
Individueller Sanierungsfahrplan to zrozumiale przygotowany raport doradczy, który opisuje modernizację energetyczną budynku mieszkalnego w sensownych, wzajemnie uzupełniających się krokach. Zamiast pojedynczych działań „na chybił trafił” dostarcza on przemyślaną kolejność, aby późniejsze kroki nie były blokowane przez wcześniejsze.
iSFP zawiera zwykle:
- inwentaryzację budynku wraz z jego obecnym stanem energetycznym,
- plan modernizacji z zalecanymi pakietami działań i logiczną kolejnością,
- wskazówki dotyczące przewidywanych kosztów, możliwych oszczędności i możliwości dofinansowania.
iSFP nie jest świadectwem energetycznym. Świadectwo energetyczne według ustawy o energii budynków (GEG) ocenia jakość energetyczną i jest potrzebne przy sprzedaży lub wynajmie. iSFP idzie dalej: pokazuje konkretną drogę do poprawy. Oba dokumenty uzupełniają się, ale się nie zastępują.
Kto tworzy iSFP?
Kwalifikujący się do dofinansowania iSFP może być sporządzony wyłącznie przez wykwalifikowanych Energie-Effizienz-Experten, wpisanych na „Listę Ekspertów Efektywności Energetycznej dla federalnych programów dofinansowania” w obszarze „doradztwo energetyczne dla budynków mieszkalnych”. Listę tę prowadzi Niemiecka Agencja Energii (dena).
W praktyce oznacza to: nie każdy, kto nazywa siebie „doradcą energetycznym”, może wystawić dofinansowany iSFP. Decydujący jest wpis na listę ekspertów. Za pośrednictwem listy dena można znaleźć uprawnionych specjalistów w regionie. Dla właścicieli w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii wybór jest szeroki.
Richter Immobilien-Transaktionen sama nie sporządza planów modernizacji i nie występuje jako doradca energetyczny. Przedstawiamy tu ten temat neutralnie, ponieważ stan energetyczny i ewentualny plan modernizacji mogą odgrywać rolę przy sprzedaży.
Przebieg: w jakich krokach powstaje iSFP?
Droga do iSFP przebiega zwykle według jasnego schematu:
- Kontakt i zlecenie: Zlecają Państwo zadanie uprawnionemu Energie-Effizienz-Experte. Często zajmuje się on także wnioskiem o dofinansowanie w BAFA.
- Wizyta na miejscu: Ekspert obchodzi budynek, rejestruje elementy konstrukcyjne, ogrzewanie i słabe punkty oraz przegląda istniejącą dokumentację.
- Analiza i obliczenia: Na tej podstawie ustala się wskaźniki energetyczne i ocenia pakiety działań.
- Sporządzenie planu: Powstaje pisemny iSFP z zalecaną kolejnością oraz wskazówkami dotyczącymi kosztów i oszczędności.
- Rozmowa końcowa: Ekspert objaśnia wyniki, abyście Państwo mogli ocenić kolejne kroki.
iSFP jest następnie solidną podstawą do decyzji, porównywania ofert i późniejszych wniosków o dofinansowanie.
Koszty iSFP i dotacja BAFA
iSFP powstaje w ramach doradztwa energetycznego. Honoraria nie są ustalone ustawowo i różnią się w zależności od budynku, nakładu pracy i wykonawcy. Decydujące jest to, że doradztwo jest dofinansowane przez BAFA.
W programie dofinansowania „Doradztwo energetyczne dla budynków mieszkalnych” (EBW) BAFA obowiązuje (stan na 2025/2026):
- Dotacja wynosi z reguły 50 procent kwalifikowalnych kosztów doradztwa.
- Dofinansowanie jest ograniczone: dla domów jedno- i dwurodzinnych do 650 €, dla budynków mieszkalnych od trzech jednostek mieszkalnych do 850 €.
- Jeśli raport doradczy zostanie dodatkowo objaśniony na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, możliwa jest jednorazowa dopłata do 250 €.
Stawki dofinansowania i limity mogą się zmieniać. Miarodajna jest zawsze aktualna wytyczna BAFA w momencie składania wniosku. Wniosek o dofinansowanie składa zwykle zlecony Energie-Effizienz-Experte.
Bonus iSFP: 5 punktów procentowych więcej przy realizacji
Właściwa dźwignia iSFP ujawnia się dopiero przy realizacji. Kto przeprowadza pojedyncze działania modernizacyjne na podstawie iSFP i wnioskuje o dotacje z Federalnego Dofinansowania Efektywnych Budynków – Działania Pojedyncze (BEG EM) w BAFA, otrzymuje dodatkowo bonus iSFP w wysokości 5 punktów procentowych.
Przykład: dla działań na powłoce budynku, takich jak izolacja lub nowe okna, podstawowa stawka dofinansowania wynosi 15 procent. Z bonusem iSFP wzrasta do 20 procent. Równie ważne: dzięki iSFP granica kwalifikowalnych wydatków wzrasta z 30.000 € do 60.000 € na jednostkę mieszkalną i rok kalendarzowy. To wielokrotnie zwiększa możliwą dotację przy większych przedsięwzięciach.
Należy pamiętać: bonus iSFP obowiązuje dla działań na powłoce budynku i technice instalacyjnej oraz dla optymalizacji ogrzewania, ale nie dla samego dofinansowania ogrzewania (np. montażu pompy ciepła). Tam obowiązują własne bonusy, jak bonus za szybkość klimatyczną i bonus dochodowy. iSFP pozostaje użyteczny dla bonusu przez 15 lat po jego sporządzeniu.
Współpraca z programami KfW
Tutaj slug „plan modernizacji KfW” często wywołuje zamieszanie. Dofinansowanie samego iSFP przebiega przez BAFA, a nie przez KfW. KfW wręcz wyraźnie wskazuje, że nie dofinansowuje już iSFP.
KfW wkracza do gry przy realizacji, przede wszystkim poprzez niskooprocentowane kredyty z dopłatą do spłaty. Przykładem jest kredyt na budynki mieszkalne (Program 261) na modernizację do domu efektywnego. Również do tego obowiązkowe jest zaangażowanie Energie-Effizienz-Experte, a istniejący iSFP jest dobrą podstawą planowania.
Mówiąc w uproszczeniu: iSFP dofinansowuje BAFA. Pojedyncze działania z bonusem iSFP również dofinansowuje BAFA (BEG EM). Kompleksowe modernizacje do domu efektywnego przebiegają przez KfW. Podwójne dofinansowanie tych samych kosztów jest wykluczone, dlatego opłaca się uporządkowane planowanie.
Dlaczego iSFP się opłaca – także przy sprzedaży
iSFP przynosi kilka korzyści: tworzy jasność co do sensownych kroków i ich kolejności, zapewnia poprzez bonus iSFP i wyższą granicę kosztów zauważalnie więcej dofinansowania oraz pomaga uniknąć kosztownych błędnych inwestycji.
Także przy późniejszej sprzedaży stan energetyczny może odgrywać rolę. Kupujący dziś często pytają o profil energetyczny domu i o przewidywalne koszty modernizacji. Zrozumiały plan lub już zrealizowane działania mogą zobiektywizować te pytania.
Richter Immobilien-Transaktionen od ponad 60 lat specjalizuje się w wycenie i sprzedaży nieruchomości w Düsseldorfie i Nadrenii Północnej-Westfalii. Przez dziesięciolecia wyrosła sieć ponad 20.000 kontaktów. Jeśli chcą Państwo wiedzieć, jak stan energetyczny wpływa na wartość i sprzedaż Państwa nieruchomości, chętnie to dla Państwa ocenimy.
